Ze świata nieruchomości - strona 104

Liczba zarejestrowanych w tym okresie rozpoczętych nowych budów domów jednorodzinnych, realizowanych przez inwestorów indywidualnych, wyniosła prawie 74 tys. Jest ona niższa o 8,2 proc. w porównaniu z rokiem 2008, ale porównywalna z wynikiem z roku 2007. Z kolei w porównaniu z okresem 2003-2006 jest wyższa średnio aż o 49 proc. Rozpoczęto realizację aż 92,4 proc. inwestycji, na które w 2009 r. uzyskano pozwolenia. Wskaźnik ten wynosił 88,1 proc. w analogicznym okresie 2007 r. i 90,9 proc. w analogicznym okresie roku 2008.

Przyczyn wzrostu można upatrywać w znacznie niższych kosztach realizacji inwestycji w porównaniu z minionymi dwoma latami - okresem boomu w budownictwie mieszkaniowym. W tym roku koszty budowy domu są nawet o 30 proc. niższe niż dwa lata temu i nadal niższe od kosztu zakupu nowego mieszkania - pomimo notowanego trendu spadku cen w budownictwie wielorodzinnym w porównaniu do dwóch poprzednich lat.

Dzięki spowolnieniu w budownictwie wielorodzinnym w tym roku inwestorzy indywidualni mieli znacznie mniej problemów z dostępem do profesjonalnych ekip budowlanych oraz do pełnej oferty materiałów budowlanych, bez konieczności długiego oczekiwania na realizację zamówienia.

Zdaniem analityków z firmy produkującej materiały budowlane Xella Polska, ocena sytuacji w segmencie budownictwa jednorodzinnego w bieżącym roku generalnie jest pozytywna. - Zarówno w ocenie inwestorów indywidualnych, jak i wykonawców, na rynek powrócił tak potrzebny do harmonijnego realizowania inwestycji spokój. Jedynym zaskoczeniem dla inwestorów był nagły atak zimy, z którym mieliśmy do czynienia jakiś czas temu, ale był to jedyny nieprzewidywalny czynnik utrudniający w tym roku budowanie własnego domu. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku pozytywne trendy w budownictwie jednorodzinnym utrzymają się - prognozuje Anna Waszczuk, analityk rynku budowlanego z Xella Polska.

(PS)

Źródło: interia.pl

Liczba zarejestrowanych w tym okresie rozpoczętych nowych budów domów jednorodzinnych, realizowanych przez inwestorów indywidualnych, wyniosła prawie 74 tys. Jest ona niższa o 8,2 proc. w porównaniu z rokiem 2008, ale porównywalna z wynikiem z roku 2007. Z kolei w porównaniu z okresem 2003-2006 jest wyższa średnio aż o 49 proc. Rozpoczęto realizację aż 92,4 proc. inwestycji, na które w 2009 r. uzyskano pozwolenia. Wskaźnik ten wynosił 88,1 proc. w analogicznym okresie 2007 r. i 90,9 proc. w analogicznym okresie roku 2008.

Przyczyn wzrostu można upatrywać w znacznie niższych kosztach realizacji inwestycji w porównaniu z minionymi dwoma latami - okresem boomu w budownictwie mieszkaniowym. W tym roku koszty budowy domu są nawet o 30 proc. niższe niż dwa lata temu i nadal niższe od kosztu zakupu nowego mieszkania - pomimo notowanego trendu spadku cen w budownictwie wielorodzinnym w porównaniu do dwóch poprzednich lat.

Dzięki spowolnieniu w budownictwie wielorodzinnym w tym roku inwestorzy indywidualni mieli znacznie mniej problemów z dostępem do profesjonalnych ekip budowlanych oraz do pełnej oferty materiałów budowlanych, bez konieczności długiego oczekiwania na realizację zamówienia.

Zdaniem analityków z firmy produkującej materiały budowlane Xella Polska, ocena sytuacji w segmencie budownictwa jednorodzinnego w bieżącym roku generalnie jest pozytywna. - Zarówno w ocenie inwestorów indywidualnych, jak i wykonawców, na rynek powrócił tak potrzebny do harmonijnego realizowania inwestycji spokój. Jedynym zaskoczeniem dla inwestorów był nagły atak zimy, z którym mieliśmy do czynienia jakiś czas temu, ale był to jedyny nieprzewidywalny czynnik utrudniający w tym roku budowanie własnego domu. Wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku pozytywne trendy w budownictwie jednorodzinnym utrzymają się - prognozuje Anna Waszczuk, analityk rynku budowlanego z Xella Polska.

(PS)

Źródło: interia.pl

Ustawa o ujawnianiu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego weszła w życie 19 listopada 2007 r. Aktualizacja ksiąg wieczystych powinna zostać przeprowadzona do 19 listopada 2009 r. Informację na temat realizacji ustawy przyjął we wtorek rząd.

Jak podało Centrum Informacyjne Rządu, aktualizacja ksiąg "przebiega opieszale" i prawdopodobnie termin 19 listopada br. nie zostanie dotrzymany.

93 proc. liczby nieruchomości Skarbu Państwa i samorządów i 73 proc. ich powierzchni jest ujawnionych w księgach wieczystych. Pod względem obszaru najwięcej nieruchomości, ponad 85 proc., należy do Skarbu Państwa, a w drugiej kolejności są gminy - ponad 10 proc. Gminy mają natomiast największą liczbę nieruchomości - ponad 50 proc. Skarb Państwa posiada ich ok. 40 proc.

Wojewodowie do sierpnia br. przekazali szefowi resortu spraw wewnętrznych 92 sprawozdania ze złożenia w sądach rejonowych wniosków o ujawnienie w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego. Złożono ponad 118 tys. takich wniosków, najwięcej w województwach zachodniopomorskim, dolnośląskim i warmińsko-mazurskim.

Jak poinformowano w komunikacie, Najwyższa Izba Kontroli wykazała w marcu br., że w 108 powiatach, gminach i miastach ewidencje nieruchomości nie odzwierciedlają stanu rzeczywistego. Wojewodowie natomiast sygnalizowali trudności z przekazywaniem ministrowi spraw wewnętrznych i administracji wykazów dotyczących nieruchomości i zwracali uwagę, że na ten cel zostało przekazanych za mało pieniędzy.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Ustawa o ujawnianiu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego weszła w życie 19 listopada 2007 r. Aktualizacja ksiąg wieczystych powinna zostać przeprowadzona do 19 listopada 2009 r. Informację na temat realizacji ustawy przyjął we wtorek rząd.

Jak podało Centrum Informacyjne Rządu, aktualizacja ksiąg "przebiega opieszale" i prawdopodobnie termin 19 listopada br. nie zostanie dotrzymany.

93 proc. liczby nieruchomości Skarbu Państwa i samorządów i 73 proc. ich powierzchni jest ujawnionych w księgach wieczystych. Pod względem obszaru najwięcej nieruchomości, ponad 85 proc., należy do Skarbu Państwa, a w drugiej kolejności są gminy - ponad 10 proc. Gminy mają natomiast największą liczbę nieruchomości - ponad 50 proc. Skarb Państwa posiada ich ok. 40 proc.

Wojewodowie do sierpnia br. przekazali szefowi resortu spraw wewnętrznych 92 sprawozdania ze złożenia w sądach rejonowych wniosków o ujawnienie w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego. Złożono ponad 118 tys. takich wniosków, najwięcej w województwach zachodniopomorskim, dolnośląskim i warmińsko-mazurskim.

Jak poinformowano w komunikacie, Najwyższa Izba Kontroli wykazała w marcu br., że w 108 powiatach, gminach i miastach ewidencje nieruchomości nie odzwierciedlają stanu rzeczywistego. Wojewodowie natomiast sygnalizowali trudności z przekazywaniem ministrowi spraw wewnętrznych i administracji wykazów dotyczących nieruchomości i zwracali uwagę, że na ten cel zostało przekazanych za mało pieniędzy.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Dane te potwierdzają, że w tym roku najprawdopodobniej zostanie oddanych do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem, kiedy to oddano rekordowe 165 189 lokali. W tej chwili spośród wszystkich oddanych mieszkań, 59 839 to te wybudowane przez deweloperów (stanowią 46,6 procent wszystkich oddanych mieszkań) i jest ich aż o 14,9 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Tak duża liczba nowych inwestycji jest efektem wzmożonej aktywności deweloperów w czasie największego boomu na rynku nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wszystkie te mieszkania znalazły już swoich nabywców. Mówi się, że w tej chwili na rynku znajduje się około 30 tysięcy mieszkań jeszcze nie sprzedanych przez deweloperów, w tym 10 tysięcy to mieszkania już oddane do użytkowania. Wydawać się może, że w związku z tym osoby zainteresowane zakupem mieszkania od deweloperów mają bardzo duży wybór. Niestety, większość dostępnych, zwłaszcza gotowych lokali, to mieszkania o dużych metrażach (które w czasach kryzysu sprzedają się najgorzej) lub mało atrakcyjne (np. znajdujące się na parterze lub nad wjazdem do garażu).

Ten rok jednak może być ostatnim rokiem

kiedy oddanych zostanie tak dużo mieszkań. Z powodu złej sytuacji na rynku nieruchomości większość deweloperów zdecydowało się na wstrzymanie planowanych na ten rok inwestycji. Widać to w kolejnych danych, które podaje Główny Urząd Statystyczny. Wynika z nich, że w okresie od stycznia do października tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 35 260 mieszkań, czyli o 41,7 procent mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku. Ponadto spadła też liczba wydanych pozwoleń na budowę- do 53 614, czyli o 39,8 procent w porównaniu z rokiem ubiegłym. Liczby te doskonale odzwierciedlają kondycję deweloperów, którzy postanowili przeczekać najgorszy okres.

Efekty tak małej aktywności deweloperów w tym roku odczujemy zapewne już pod koniec 2010 roku. Wtedy to powinny być oddawane pierwsze inwestycje realizowane w 2009 roku. Tymczasem nie dość, że liczba nowych inwestycji drastycznie spadła, to wydłużył się czas realizacji niektórych projektów rozpoczętych jeszcze w 2008 roku. Jednak te inwestycje są już w sprzedaży od dłuższego czasu. Można spodziewać się, że już w roku 2011 liczba wszystkich oddawanych do użytkowania mieszkań może spaść poniżej 100 tys.

Jednak coraz lepsze wyniki sprzedaży spowodowane obniżką cen nieruchomości oraz poprawą sytuacji na rynku kredytów hipotecznych sprawiają, że sporo firm deweloperskich zaczyna mówić o rozpoczęciu ,,zamrożonych'' inwestycji. Niestety, na powiew świeżości będziemy musieli jeszcze trochę poczekać. Nawet ci deweloperzy, którzy zaczną budowę w najbliższych miesiącach ich sprzedaż planują dopiero w momencie, gdy pozbędą się większości nie sprzedanych do tej pory mieszkań.

W październiku liczba pozwoleń na budowę wyniosła 14.070 i spadła o 33,0 proc. rdr oraz o 16,4 proc. mdm - podał we wtorek GUS. Od początku roku liczba zezwoleń wyniosła 152.636 tj. o 24,2 proc. mniej rdr.

Aleksandra Szarek-Ostrowska

Specjalista Rynku Nieruchomości Home Broker

źródło informacji: INTERIA.PL/materiały prasowe

Dane te potwierdzają, że w tym roku najprawdopodobniej zostanie oddanych do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem, kiedy to oddano rekordowe 165 189 lokali. W tej chwili spośród wszystkich oddanych mieszkań, 59 839 to te wybudowane przez deweloperów (stanowią 46,6 procent wszystkich oddanych mieszkań) i jest ich aż o 14,9 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Tak duża liczba nowych inwestycji jest efektem wzmożonej aktywności deweloperów w czasie największego boomu na rynku nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wszystkie te mieszkania znalazły już swoich nabywców. Mówi się, że w tej chwili na rynku znajduje się około 30 tysięcy mieszkań jeszcze nie sprzedanych przez deweloperów, w tym 10 tysięcy to mieszkania już oddane do użytkowania. Wydawać się może, że w związku z tym osoby zainteresowane zakupem mieszkania od deweloperów mają bardzo duży wybór. Niestety, większość dostępnych, zwłaszcza gotowych lokali, to mieszkania o dużych metrażach (które w czasach kryzysu sprzedają się najgorzej) lub mało atrakcyjne (np. znajdujące się na parterze lub nad wjazdem do garażu).

Ten rok jednak może być ostatnim rokiem

kiedy oddanych zostanie tak dużo mieszkań. Z powodu złej sytuacji na rynku nieruchomości większość deweloperów zdecydowało się na wstrzymanie planowanych na ten rok inwestycji. Widać to w kolejnych danych, które podaje Główny Urząd Statystyczny. Wynika z nich, że w okresie od stycznia do października tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 35 260 mieszkań, czyli o 41,7 procent mniej niż w analogicznym okresie 2008 roku. Ponadto spadła też liczba wydanych pozwoleń na budowę- do 53 614, czyli o 39,8 procent w porównaniu z rokiem ubiegłym. Liczby te doskonale odzwierciedlają kondycję deweloperów, którzy postanowili przeczekać najgorszy okres.

Efekty tak małej aktywności deweloperów w tym roku odczujemy zapewne już pod koniec 2010 roku. Wtedy to powinny być oddawane pierwsze inwestycje realizowane w 2009 roku. Tymczasem nie dość, że liczba nowych inwestycji drastycznie spadła, to wydłużył się czas realizacji niektórych projektów rozpoczętych jeszcze w 2008 roku. Jednak te inwestycje są już w sprzedaży od dłuższego czasu. Można spodziewać się, że już w roku 2011 liczba wszystkich oddawanych do użytkowania mieszkań może spaść poniżej 100 tys.

Jednak coraz lepsze wyniki sprzedaży spowodowane obniżką cen nieruchomości oraz poprawą sytuacji na rynku kredytów hipotecznych sprawiają, że sporo firm deweloperskich zaczyna mówić o rozpoczęciu ,,zamrożonych'' inwestycji. Niestety, na powiew świeżości będziemy musieli jeszcze trochę poczekać. Nawet ci deweloperzy, którzy zaczną budowę w najbliższych miesiącach ich sprzedaż planują dopiero w momencie, gdy pozbędą się większości nie sprzedanych do tej pory mieszkań.

W październiku liczba pozwoleń na budowę wyniosła 14.070 i spadła o 33,0 proc. rdr oraz o 16,4 proc. mdm - podał we wtorek GUS. Od początku roku liczba zezwoleń wyniosła 152.636 tj. o 24,2 proc. mniej rdr.

Aleksandra Szarek-Ostrowska

Specjalista Rynku Nieruchomości Home Broker

źródło informacji: INTERIA.PL/materiały prasowe

Czy mamy już do czynienia z końcem kryzysu na rynku mieszkaniowym? Trudno udzielić na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi ale obserwowana już od kliku miesięcy stabilizacja cen ofertowych zdaje się wskazywać na to, że rynek mieszkaniowy najgorsze ma już za sobą. Sprzyja temu coraz śmielszy powrót banków do oferowania kredytów hipotecznych oraz pozytywne sygnały z sektora finansowego - stabilny kurs złotego, wzrosty na GPW. I choć zwykło się mówić, że pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, to doniesienia o rozpoczynaniu przez deweloperów realizacji zamrożonych dotąd inwestycji także pozwalają twierdzić, że rynek mieszkaniowy zaczyna wychodzić z wielomiesięcznego marazmu.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

Nowe kredyty - marże w dół, ale...

Liczba banków, które decydują się na obniżki marż lub są skłonne zejść z prowizją za przyznanie kredytu hipotecznego stale rośnie. W ostatnich dniach obniżono marże dla kredytów w euro w mBanku i Multibanku, a Raiffeisen zdecydował się obniżyć minimalny udział wkładu własnego (dla osób starających się o kredyt w euro). W dziesięciu innych bankach trwa promocja dotycząca możliwych obniżek marż, jednak bardzo często jest to oferta wiązana. Niższą marżę można otrzymać w zamian za zakup innych produktów banku, takich jak konto osobiste czy karta kredytowa, co nie musi generować dodatkowych kosztów po stronie kredytobiorców. Często promocje wiążą się jednak także z obowiązkiem inwestycji w lokaty strukturyzowane czy programy systematycznego oszczędzania, co może oznaczać, że obniżenie oprocentowania kredytu nie rekompensuje stałych, comiesięcznych wydatków na cele inwestycyjne (nie mniej należy pamiętać, że inwestycje mogą zwrócić się z naddatkiem, jeśli są skutecznie prowadzone).

Oczekujemy obecnie, że w miarę upływu czasu sytuacja finansowa w bankach będzie się poprawiała, co umożliwi dalszy spadek marż na kredytach hipotecznych. Docelowo oczekujemy, że przeciętny poziom marż spadnie w okolice 2 pkt proc. powyżej stopy WIBOR, a dla kredytów w euro będzie to poziom 2,5-3 pkt proc. Taki poziom marż powinien zostać - według nas - osiągnięty w okolicach II kwartału przyszłego roku.

Kredyty spłacane - chwilo trwaj

Stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie - a dotyczy to nie tylko złotego, lecz również euro i franka - co oznacza, że również oprocentowanie kredytów udzielonych jest obecnie historycznie najniższe, a co za tym idzie najniższe są także spłacane raty. Rzadka to sytuacja, w której stabilizacja rynku może być przyczyną zadowolenia ze strony kredytobiorców.

Dla zadłużonych w walutach znaczenie mają również wahania kursowe, lecz także z tej strony możemy mówić o stabilizacji. Przez ostatnie trzy miesiące notowania euro i franka szwajcarskiego zmieniały się w wąskim zakresie wahań o rozpiętości 5 proc. Dodatkowo ich obecne notowania (z 13 listopada) są najniższe od dwóch miesięcy, zatem posiadacze kredytów walutowych mają powody do zadowolenia.

Oczekujemy obecnie, że poziom niskich stóp procentowych w złotych i w euro utrzyma się do połowy przyszłego roku, zaś najbliższe tygodnie powinny przynieść dalsze umocnienie złotego, co byłoby pomyślnym scenariuszem dla posiadaczy kredytów hipotecznych zarówno walutowych, jak i złotowych.

Duże staniały, małe niekoniecznie

Obserwując zmiany cen na rynku mieszkań można dostrzec, że największe spadki cen dotyczą lokali o największych powierzchniach oraz mieszkań najdroższych, tj. ekskluzywnych apartamentów. W obu przypadkach średnie ceny ofertowe spadły w ciągu ostatniego roku o 15 do nawet 30 proc. Przykładem mogą być ponad 70-metrowe lokale w blokach z wielkiej płyty; np. w Warszawie, w szczycie boomu było one oferowane w cenach przekraczających 9 000 PLN za m2. Obecnie stawki za podobne oferty zaczynają się od niespełna 6 000 PLN za m2. W serwisie Oferty.net można znaleźć m.in. ofertę z warszawskiego Bemowa - mieszkanie 4-pokojowe, o pow. 77 m2, w 7-pietrowym bloku za cenę 455 000 PLN, tj. 5909 PLN za m2. Podobnie na Wilanowie - 3-pokojowe, 79-metrowe mieszkanie na 7 piętrze w 9-piętrowym bloku, wycenione zostało na 441 000 PL; cena za m2 wynosząca 5582 PLN jest więc aż o blisko 40 proc. niższa od cen takich mieszkań przed dwoma laty. W Krakowie podobne mieszkania można kupić już za cenę poniżej 5 000 PLN za m2 a w Poznaniu nawet poniżej 4 000 PLN za m2.

Najbardziej odporne na obniżki pozostają mieszkania najbardziej poszukiwane przez kupujących - kawalerki i niewielkie mieszkania 2-pokojowe. Te, biorąc pod uwagę cenę metra kwadratowego, niezmiennie pozostają najdroższymi ofertami na rynku. W Warszawie średnia stawka ofertowa za m2 niewielkiej kawalerki to 9 312 PLN, w Krakowie i Wrocławiu - ok. 7 500 PLN, w Poznaniu - 6 000 PLN a w Łodzi - 4 000 PLN. Jednak z uwagi na to, że ceny całkowite tak małych mieszkań są najniższe, te wciąż cieszą się największym popytem.

Katowicki rynek mieszkaniowy w liczbach

Czy mamy już do czynienia z końcem kryzysu na rynku mieszkaniowym? Trudno udzielić na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi ale obserwowana już od kliku miesięcy stabilizacja cen ofertowych zdaje się wskazywać na to, że rynek mieszkaniowy najgorsze ma już za sobą. Sprzyja temu coraz śmielszy powrót banków do oferowania kredytów hipotecznych oraz pozytywne sygnały z sektora finansowego - stabilny kurs złotego, wzrosty na GPW. I choć zwykło się mówić, że pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, to doniesienia o rozpoczynaniu przez deweloperów realizacji zamrożonych dotąd inwestycji także pozwalają twierdzić, że rynek mieszkaniowy zaczyna wychodzić z wielomiesięcznego marazmu.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

Nowe kredyty - marże w dół, ale...

Liczba banków, które decydują się na obniżki marż lub są skłonne zejść z prowizją za przyznanie kredytu hipotecznego stale rośnie. W ostatnich dniach obniżono marże dla kredytów w euro w mBanku i Multibanku, a Raiffeisen zdecydował się obniżyć minimalny udział wkładu własnego (dla osób starających się o kredyt w euro). W dziesięciu innych bankach trwa promocja dotycząca możliwych obniżek marż, jednak bardzo często jest to oferta wiązana. Niższą marżę można otrzymać w zamian za zakup innych produktów banku, takich jak konto osobiste czy karta kredytowa, co nie musi generować dodatkowych kosztów po stronie kredytobiorców. Często promocje wiążą się jednak także z obowiązkiem inwestycji w lokaty strukturyzowane czy programy systematycznego oszczędzania, co może oznaczać, że obniżenie oprocentowania kredytu nie rekompensuje stałych, comiesięcznych wydatków na cele inwestycyjne (nie mniej należy pamiętać, że inwestycje mogą zwrócić się z naddatkiem, jeśli są skutecznie prowadzone).

Oczekujemy obecnie, że w miarę upływu czasu sytuacja finansowa w bankach będzie się poprawiała, co umożliwi dalszy spadek marż na kredytach hipotecznych. Docelowo oczekujemy, że przeciętny poziom marż spadnie w okolice 2 pkt proc. powyżej stopy WIBOR, a dla kredytów w euro będzie to poziom 2,5-3 pkt proc. Taki poziom marż powinien zostać - według nas - osiągnięty w okolicach II kwartału przyszłego roku.

Kredyty spłacane - chwilo trwaj

Stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie - a dotyczy to nie tylko złotego, lecz również euro i franka - co oznacza, że również oprocentowanie kredytów udzielonych jest obecnie historycznie najniższe, a co za tym idzie najniższe są także spłacane raty. Rzadka to sytuacja, w której stabilizacja rynku może być przyczyną zadowolenia ze strony kredytobiorców.

Dla zadłużonych w walutach znaczenie mają również wahania kursowe, lecz także z tej strony możemy mówić o stabilizacji. Przez ostatnie trzy miesiące notowania euro i franka szwajcarskiego zmieniały się w wąskim zakresie wahań o rozpiętości 5 proc. Dodatkowo ich obecne notowania (z 13 listopada) są najniższe od dwóch miesięcy, zatem posiadacze kredytów walutowych mają powody do zadowolenia.

Oczekujemy obecnie, że poziom niskich stóp procentowych w złotych i w euro utrzyma się do połowy przyszłego roku, zaś najbliższe tygodnie powinny przynieść dalsze umocnienie złotego, co byłoby pomyślnym scenariuszem dla posiadaczy kredytów hipotecznych zarówno walutowych, jak i złotowych.

Duże staniały, małe niekoniecznie

Obserwując zmiany cen na rynku mieszkań można dostrzec, że największe spadki cen dotyczą lokali o największych powierzchniach oraz mieszkań najdroższych, tj. ekskluzywnych apartamentów. W obu przypadkach średnie ceny ofertowe spadły w ciągu ostatniego roku o 15 do nawet 30 proc. Przykładem mogą być ponad 70-metrowe lokale w blokach z wielkiej płyty; np. w Warszawie, w szczycie boomu było one oferowane w cenach przekraczających 9 000 PLN za m2. Obecnie stawki za podobne oferty zaczynają się od niespełna 6 000 PLN za m2. W serwisie Oferty.net można znaleźć m.in. ofertę z warszawskiego Bemowa - mieszkanie 4-pokojowe, o pow. 77 m2, w 7-pietrowym bloku za cenę 455 000 PLN, tj. 5909 PLN za m2. Podobnie na Wilanowie - 3-pokojowe, 79-metrowe mieszkanie na 7 piętrze w 9-piętrowym bloku, wycenione zostało na 441 000 PL; cena za m2 wynosząca 5582 PLN jest więc aż o blisko 40 proc. niższa od cen takich mieszkań przed dwoma laty. W Krakowie podobne mieszkania można kupić już za cenę poniżej 5 000 PLN za m2 a w Poznaniu nawet poniżej 4 000 PLN za m2.

Najbardziej odporne na obniżki pozostają mieszkania najbardziej poszukiwane przez kupujących - kawalerki i niewielkie mieszkania 2-pokojowe. Te, biorąc pod uwagę cenę metra kwadratowego, niezmiennie pozostają najdroższymi ofertami na rynku. W Warszawie średnia stawka ofertowa za m2 niewielkiej kawalerki to 9 312 PLN, w Krakowie i Wrocławiu - ok. 7 500 PLN, w Poznaniu - 6 000 PLN a w Łodzi - 4 000 PLN. Jednak z uwagi na to, że ceny całkowite tak małych mieszkań są najniższe, te wciąż cieszą się największym popytem.

Katowicki rynek mieszkaniowy w liczbach

Wynika z nowelizacji ustawy z 30 listopada 1994 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, nad którą będzie pracować podczas najbliższego posiedzenia Senat.

Ustawa dotyczy osób, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowa na przełomie lat 80. i 90., czyli z tzw. starego portfela. Był to okres ogromnego wzrostu inflacji, a co za tym idzie, oprocentowania kredytów. Część odsetek od takich kredytów wykupywało przejściowo państwo. Potem jednak trzeba było je spłacić. W międzyczasie urosły one tak, że przerosły kwoty zaciągniętego kredytu.

Przed posiedzeniem izby senatorzy PO: Stanisław Jurcewicz i Mieczysław Augustyn przedstawiali wyniki prac nad projektem połączonych komisji Rodziny i Polityki Społecznej oraz Gospodarki Narodowej i Budżetu i Finansów Publicznych. Wyjaśniali też, jakie skutki niesie ze sobą projekt ustawy.

Lawinowy wzrost odsetek doprowadzał do sytuacji, w których kredytobiorca spłacił cały, pożyczony od banku kapitał i odsetki, a mimo to dziś ma kilkadziesiąt tysięcy złotych długu, tylko z tytułu części odsetek wykupionych kilka lat temu przez budżet państwa - wyjaśnił senator PO Mieczysław Augustyniak.

Podkreślił, że nowe przepisy umożliwią nie tylko umorzenie połowy długu takich osób, ale także całkowite umorzenie pozostałego do spłaty kredytu najuboższym, których miesięczny dochód nie przekracza 110 proc. najniższej emerytury, tj. obecnie 742 zł.

Senator Jurcewicz zaznaczył, że nowością jest możliwość spłaty kredytu za swoich członków przez spółdzielnię, jeżeli jej walne zgromadzenie podejmie uchwałę w tej sprawie. Potem spółdzielnia przeniesie dług na swoich członków, którzy to jej, a nie bankom, będą zwracali pieniądze.

Według danych PKO BP, który obsługuje największy portfel udzielonych kredytów mieszkaniowych, na koniec 2008 r. zadłużonych z tytułu takiego kredytu było w tym banku prawie 105 tys. lokali spółdzielczych, na łączną kwotę ponad 8,7 mld zł. Na koniec 2009 r. przewidywane zadłużenie obywateli z tytułu kredytów mieszkaniowych ma wynieść 8,4 mld zł.

Jak poinformował PAP senator Jurcewicz, "kredytobiorca mający ok. 120 tys. długu skorzysta na zmianie ustawy ok. 16 tys. zł zaś ten, który ma dług w wysokości ok. 17 tys. zł skorzysta ok. 2,6 tys. zł".

Według Augustyna zmiana przepisów dotyczących spłaty kredytów ze starego portfela będzie kosztowała budżet państwa do 2017r. ok.10 mln zł.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Wynika z nowelizacji ustawy z 30 listopada 1994 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, nad którą będzie pracować podczas najbliższego posiedzenia Senat.

Ustawa dotyczy osób, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowa na przełomie lat 80. i 90., czyli z tzw. starego portfela. Był to okres ogromnego wzrostu inflacji, a co za tym idzie, oprocentowania kredytów. Część odsetek od takich kredytów wykupywało przejściowo państwo. Potem jednak trzeba było je spłacić. W międzyczasie urosły one tak, że przerosły kwoty zaciągniętego kredytu.

Przed posiedzeniem izby senatorzy PO: Stanisław Jurcewicz i Mieczysław Augustyn przedstawiali wyniki prac nad projektem połączonych komisji Rodziny i Polityki Społecznej oraz Gospodarki Narodowej i Budżetu i Finansów Publicznych. Wyjaśniali też, jakie skutki niesie ze sobą projekt ustawy.

Lawinowy wzrost odsetek doprowadzał do sytuacji, w których kredytobiorca spłacił cały, pożyczony od banku kapitał i odsetki, a mimo to dziś ma kilkadziesiąt tysięcy złotych długu, tylko z tytułu części odsetek wykupionych kilka lat temu przez budżet państwa - wyjaśnił senator PO Mieczysław Augustyniak.

Podkreślił, że nowe przepisy umożliwią nie tylko umorzenie połowy długu takich osób, ale także całkowite umorzenie pozostałego do spłaty kredytu najuboższym, których miesięczny dochód nie przekracza 110 proc. najniższej emerytury, tj. obecnie 742 zł.

Senator Jurcewicz zaznaczył, że nowością jest możliwość spłaty kredytu za swoich członków przez spółdzielnię, jeżeli jej walne zgromadzenie podejmie uchwałę w tej sprawie. Potem spółdzielnia przeniesie dług na swoich członków, którzy to jej, a nie bankom, będą zwracali pieniądze.

Według danych PKO BP, który obsługuje największy portfel udzielonych kredytów mieszkaniowych, na koniec 2008 r. zadłużonych z tytułu takiego kredytu było w tym banku prawie 105 tys. lokali spółdzielczych, na łączną kwotę ponad 8,7 mld zł. Na koniec 2009 r. przewidywane zadłużenie obywateli z tytułu kredytów mieszkaniowych ma wynieść 8,4 mld zł.

Jak poinformował PAP senator Jurcewicz, "kredytobiorca mający ok. 120 tys. długu skorzysta na zmianie ustawy ok. 16 tys. zł zaś ten, który ma dług w wysokości ok. 17 tys. zł skorzysta ok. 2,6 tys. zł".

Według Augustyna zmiana przepisów dotyczących spłaty kredytów ze starego portfela będzie kosztowała budżet państwa do 2017r. ok.10 mln zł.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Dane z ostatnich dwunastu miesięcy w lepszym stopniu oddają koniunkturę na rynku mieszkaniowym, ponieważ w takim ujęciu są one w mniejszym stopniu zakłócane przez zjawiska o jednorazowym charakterze (np. pogodowym). Wzrost liczby oddanych mieszkań o 10 proc. w porównaniu do okresu sprzed kolejnych dwunastu miesięcy (listopad 2007-październik 2008) jest jednak odzwierciedleniem tylko byłego stanu rzeczy - na rynek trafiają inwestycje, których budowę rozpoczęto w okresie boomu budowlanego z lat 2007-2008. Niemniej z uwagi na skokowy wzrost liczby oddawanych budynków w końcówce 2008 roku, nadal sądzimy, że w 2009 roku liczba ukończonych mieszkań i domów będzie niższa niż w 2008 roku.

Mieszkania oddane do użytkowania w kolejnych okresach 12-miesięcznych

Ciekawsze dane GUS dotyczą liczby inwestycji rozpoczętych. Ich liczba jest co prawda o 21,9 proc. niższa niż przed rokiem, co świadczy o kryzysie budownictwa mieszkaniowego, ale zarazem o pewnej poprawie sytuacji, ponieważ miesiąc wcześniej spadek ten wynosił 23,8 proc., a dwa miesiące wcześniej 25,4 proc. Dynamika spadku maleje więc z każdym kolejnym miesiącem, co jest pozytywnym sygnałem wskazującym, że lata 2010-2011 nie będą być może aż tak fatalne pod względem liczby ukończonych inwestycji, jak tego wcześniej oczekiwano. W szczególności do pracy wzięli się deweloperzy. Liczba rozpoczętych przez nich budów jest w tym roku (styczeń-październik) o 41,7 proc. niższa niż w tym samym okresie 2008 roku, ale jeszcze w okresie styczeń-sierpień spadek ten sięgał 49,1 proc. Poprawa aktywności deweloperów na polu rozpoczynanych inwestycji jest zatem bardzo wyraźna.

W przypadku inwestorów indywidualnych kryzys widoczny jest w znacznie mniejszym stopniu. Liczba rozpoczętych budów jest o 7,7 proc. niższa niż przed rokiem (przed miesiącem spadek był głębszy i wynosił 8,2 proc.). Warto zwrócić uwagę, że udział inwestorów indywidualnych w nowych inwestycjach wynosi już 65,5 proc. - dwa z trzech mieszkań i domów budowanych w Polsce, to dzieło inwestorów indywidualnych. Pod względem inwestycji ukończonych udział ten wynosi 44 proc. Zatem można śmiało mówić, że kryzys w budownictwie mieszkaniowym dotyczy wyłącznie deweloperów. Inwestorom indywidualnym jest nawet na rękę, bo oznacza niższe koszty materiałów i robocizny.

Liczba wydanych pozwoleń w okresie styczeń-październik spadła o 24,2 proc. Przed miesiącem spadek wynosił 23,2 proc., a przed dwoma 23,6 proc. Możemy mówić o pewnej stabilizacji pod tym względem - dynamika wydawanych pozwoleń nie pozwala sądzić, by nowych inwestycji miało wkrótce przybywać. Liczba pozwoleń wydanych dla deweloperów spadła o 39,8 proc., podczas gdy przed miesiącem spadek wynosił 38,4 proc. (a przed dwoma 38,2 proc.).

Inwestorzy indywidualni odebrali zaś o 10,1 proc. mniej pozwoleń niż w tym samym okresie 2008 roku. Przed miesiącem spadek ten wynosił 9,6 proc. Udział inwestorów indywidualnych w wydanych pozwoleniach ogółem wyniósł 57,8 proc. Wygląda więc na to, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce w najbliższych latach nadal będzie opierało się głównie o możliwości inwestorów indywidualnych, nie zaś o deweloperów.

W październiku liczba pozwoleń na budowę wyniosła 14.070 i spadła o 33,0 proc. rdr oraz o 16,4 proc. mdm - podał we wtorek GUS. Od początku roku liczba zezwoleń wyniosła 152.636 tj. o 24,2 proc. mniej rdr.

Emil Szweda

Źródło: interia.pl

Dane z ostatnich dwunastu miesięcy w lepszym stopniu oddają koniunkturę na rynku mieszkaniowym, ponieważ w takim ujęciu są one w mniejszym stopniu zakłócane przez zjawiska o jednorazowym charakterze (np. pogodowym). Wzrost liczby oddanych mieszkań o 10 proc. w porównaniu do okresu sprzed kolejnych dwunastu miesięcy (listopad 2007-październik 2008) jest jednak odzwierciedleniem tylko byłego stanu rzeczy - na rynek trafiają inwestycje, których budowę rozpoczęto w okresie boomu budowlanego z lat 2007-2008. Niemniej z uwagi na skokowy wzrost liczby oddawanych budynków w końcówce 2008 roku, nadal sądzimy, że w 2009 roku liczba ukończonych mieszkań i domów będzie niższa niż w 2008 roku.

Mieszkania oddane do użytkowania w kolejnych okresach 12-miesięcznych

Ciekawsze dane GUS dotyczą liczby inwestycji rozpoczętych. Ich liczba jest co prawda o 21,9 proc. niższa niż przed rokiem, co świadczy o kryzysie budownictwa mieszkaniowego, ale zarazem o pewnej poprawie sytuacji, ponieważ miesiąc wcześniej spadek ten wynosił 23,8 proc., a dwa miesiące wcześniej 25,4 proc. Dynamika spadku maleje więc z każdym kolejnym miesiącem, co jest pozytywnym sygnałem wskazującym, że lata 2010-2011 nie będą być może aż tak fatalne pod względem liczby ukończonych inwestycji, jak tego wcześniej oczekiwano. W szczególności do pracy wzięli się deweloperzy. Liczba rozpoczętych przez nich budów jest w tym roku (styczeń-październik) o 41,7 proc. niższa niż w tym samym okresie 2008 roku, ale jeszcze w okresie styczeń-sierpień spadek ten sięgał 49,1 proc. Poprawa aktywności deweloperów na polu rozpoczynanych inwestycji jest zatem bardzo wyraźna.

W przypadku inwestorów indywidualnych kryzys widoczny jest w znacznie mniejszym stopniu. Liczba rozpoczętych budów jest o 7,7 proc. niższa niż przed rokiem (przed miesiącem spadek był głębszy i wynosił 8,2 proc.). Warto zwrócić uwagę, że udział inwestorów indywidualnych w nowych inwestycjach wynosi już 65,5 proc. - dwa z trzech mieszkań i domów budowanych w Polsce, to dzieło inwestorów indywidualnych. Pod względem inwestycji ukończonych udział ten wynosi 44 proc. Zatem można śmiało mówić, że kryzys w budownictwie mieszkaniowym dotyczy wyłącznie deweloperów. Inwestorom indywidualnym jest nawet na rękę, bo oznacza niższe koszty materiałów i robocizny.

Liczba wydanych pozwoleń w okresie styczeń-październik spadła o 24,2 proc. Przed miesiącem spadek wynosił 23,2 proc., a przed dwoma 23,6 proc. Możemy mówić o pewnej stabilizacji pod tym względem - dynamika wydawanych pozwoleń nie pozwala sądzić, by nowych inwestycji miało wkrótce przybywać. Liczba pozwoleń wydanych dla deweloperów spadła o 39,8 proc., podczas gdy przed miesiącem spadek wynosił 38,4 proc. (a przed dwoma 38,2 proc.).

Inwestorzy indywidualni odebrali zaś o 10,1 proc. mniej pozwoleń niż w tym samym okresie 2008 roku. Przed miesiącem spadek ten wynosił 9,6 proc. Udział inwestorów indywidualnych w wydanych pozwoleniach ogółem wyniósł 57,8 proc. Wygląda więc na to, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce w najbliższych latach nadal będzie opierało się głównie o możliwości inwestorów indywidualnych, nie zaś o deweloperów.

W październiku liczba pozwoleń na budowę wyniosła 14.070 i spadła o 33,0 proc. rdr oraz o 16,4 proc. mdm - podał we wtorek GUS. Od początku roku liczba zezwoleń wyniosła 152.636 tj. o 24,2 proc. mniej rdr.

Emil Szweda

Źródło: interia.pl

W ramach ukończenia II etapu inwestycji mieszkańcom zostaną udostępnione 3 budynki, w których znajduje się 107 gotowych do użytkowania lokali. W I etapie udostępniono lokatorom cztery budynki mieszkalne, a w całej inwestycji sprzedano do tej pory 107 apartamentów, kolejnych 25 jest zarezerwowanych. Cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi 5400 złotych brutto, dzięki czemu osiedle zakwalifikowane jest do rządowego programu "Rodzina na swoim".

Nowe Polesie jest planowane jako zespół 10 pięciokondygnacyjnych budynków, który będzie posiadał łącznie 348 mieszkań o powierzchni od 29 do 120 m2. Pod przeważającą częścią terenu inwestycji znajdują się podziemne garaże, gwarantujące mieszkańcom 380 miejsc parkingowych. Inwestycja jest umiejscowiona pomiędzy ulicami Pienistą oraz Falistą, dzięki czemu posiada dogodne połączenie komunikacyjne z centrum miasta.

- Wybrane apartamenty zostaną uatrakcyjnione wizualnie poprzez dołączenie do nich przeszklonych ogrodów zimowych. Wszystkie pozostałe lokale będą posiadać tarasy lub balkony, zaprojektowane tak, aby zagwarantować mieszkańcom maksymalne doświetlenie mieszkań - mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A. - Dodatkowo, każdy budynek zostanie wyposażony w cichobieżną windę, a mieszkańcy najniższych kondygnacji, będą posiadać ogródki. - dodaje Juroszek.

Na terenie osiedla przewidziano takie punkty rekreacyjne jak place zabaw, czy ścieżki spacerowe dla pieszych, a także liczne akcenty małej architektury do których zaliczają się fontanny oraz rzeźby. Projekt przewiduje również lokalizację portierni, boiska oraz specjalnie przygotowanego miejsca do wyprowadzania psów. Bezpieczeństwo mieszkańców gwarantuje całodobowy monitoring, a także ogrodzenie, którym otoczone jest osiedle, wyposażone w elektrycznie sterowane szlabany i bramy wjazdowe.

Projekt inwestycji, wpisujący się w popularną na początku XX wieku koncepcję miasta-ogrodu, został przygotowany przez Biuro Projektowe Kanon

***

Atal S.A. jest deweloperem, który powstał na początku lat 90 dwudziestego wieku. Zrealizował wiele inwestycji na terenie największych miast w Polsce takich jak: Błękitne Osiedle, Osiedle Morelowe we Wrocławiu, czy też osiedle przy ul. Chrzanowskiego we Wrocławiu. Teraz realizowane inwestycje to: Zielona Etiuda, Osiedle Mieszczańskie, Osiedle na Księżu Małym, Ville Murano we Wrocławiu, Osiedle Bronowice w Krakowie, Ligota Park w Katowicach oraz Nowe Polesie w Łodzi.

 

Źródło: interia.pl

W ramach ukończenia II etapu inwestycji mieszkańcom zostaną udostępnione 3 budynki, w których znajduje się 107 gotowych do użytkowania lokali. W I etapie udostępniono lokatorom cztery budynki mieszkalne, a w całej inwestycji sprzedano do tej pory 107 apartamentów, kolejnych 25 jest zarezerwowanych. Cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi 5400 złotych brutto, dzięki czemu osiedle zakwalifikowane jest do rządowego programu "Rodzina na swoim".

Nowe Polesie jest planowane jako zespół 10 pięciokondygnacyjnych budynków, który będzie posiadał łącznie 348 mieszkań o powierzchni od 29 do 120 m2. Pod przeważającą częścią terenu inwestycji znajdują się podziemne garaże, gwarantujące mieszkańcom 380 miejsc parkingowych. Inwestycja jest umiejscowiona pomiędzy ulicami Pienistą oraz Falistą, dzięki czemu posiada dogodne połączenie komunikacyjne z centrum miasta.

- Wybrane apartamenty zostaną uatrakcyjnione wizualnie poprzez dołączenie do nich przeszklonych ogrodów zimowych. Wszystkie pozostałe lokale będą posiadać tarasy lub balkony, zaprojektowane tak, aby zagwarantować mieszkańcom maksymalne doświetlenie mieszkań - mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A. - Dodatkowo, każdy budynek zostanie wyposażony w cichobieżną windę, a mieszkańcy najniższych kondygnacji, będą posiadać ogródki. - dodaje Juroszek.

Na terenie osiedla przewidziano takie punkty rekreacyjne jak place zabaw, czy ścieżki spacerowe dla pieszych, a także liczne akcenty małej architektury do których zaliczają się fontanny oraz rzeźby. Projekt przewiduje również lokalizację portierni, boiska oraz specjalnie przygotowanego miejsca do wyprowadzania psów. Bezpieczeństwo mieszkańców gwarantuje całodobowy monitoring, a także ogrodzenie, którym otoczone jest osiedle, wyposażone w elektrycznie sterowane szlabany i bramy wjazdowe.

Projekt inwestycji, wpisujący się w popularną na początku XX wieku koncepcję miasta-ogrodu, został przygotowany przez Biuro Projektowe Kanon

***

Atal S.A. jest deweloperem, który powstał na początku lat 90 dwudziestego wieku. Zrealizował wiele inwestycji na terenie największych miast w Polsce takich jak: Błękitne Osiedle, Osiedle Morelowe we Wrocławiu, czy też osiedle przy ul. Chrzanowskiego we Wrocławiu. Teraz realizowane inwestycje to: Zielona Etiuda, Osiedle Mieszczańskie, Osiedle na Księżu Małym, Ville Murano we Wrocławiu, Osiedle Bronowice w Krakowie, Ligota Park w Katowicach oraz Nowe Polesie w Łodzi.

 

Źródło: interia.pl

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Przypomnieć również należy, iż budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT).

Kiedy są ulepszone?

Co do zasady ulepszenie środków trwałych powoduje konieczność zwiększenia ich wartości początkowej. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady, które umożliwiają zaliczanie wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wskazać należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, nakazujący powiększenie wartości początkowej środka trwałego o sumę wydatków na jego ulepszenie odnosi się do wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15. Nie wymienia natomiast art. 22g ust. 10 ww. ustawy (metody uproszczonej). Dlatego też należy stwierdzić, iż powyższy przepis dotyczący konieczności zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3500 zł nie ma zastosowania w przypadku, gdy wartość ta została ustalona w sposób uproszczony.

Wydatki zaliczysz do kosztów uzyskania przychodów

W przypadku zastosowania ww. metody ustalenia wartości początkowej budynku mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, wydatki które zostaną następnie poniesione nie tylko na remont ale także na adaptację tego budynku będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów tej działalności w momencie ich poniesienia, jeżeli w wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie ulegnie zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. W przeciwnym przypadku wydatki te stanowić będą element wartości początkowej środka trwałego.

Na marginesie wskazać również należy, iż gdyby w wyniku wykonanych prac, rozbudowy, powierzchnia użytkowa będąca przedmiotem najmu uległa zwiększeniu, to tego typu wydatki modernizacyjne nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów, bowiem pozyskana powierzchnia będzie uwzględniona - w następnym roku po roku w którym dokonano rozbudowy - na podstawie wyliczenia wartości początkowej ustalonej metodą "uproszczoną" (por. np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2009.11.04 znak IPPB1/415-642/09-2/KS).

Jarosław Włoch, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego

źródło informacji:

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Przypomnieć również należy, iż budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT).

Kiedy są ulepszone?

Co do zasady ulepszenie środków trwałych powoduje konieczność zwiększenia ich wartości początkowej. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady, które umożliwiają zaliczanie wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wskazać należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, nakazujący powiększenie wartości początkowej środka trwałego o sumę wydatków na jego ulepszenie odnosi się do wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15. Nie wymienia natomiast art. 22g ust. 10 ww. ustawy (metody uproszczonej). Dlatego też należy stwierdzić, iż powyższy przepis dotyczący konieczności zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3500 zł nie ma zastosowania w przypadku, gdy wartość ta została ustalona w sposób uproszczony.

Wydatki zaliczysz do kosztów uzyskania przychodów

W przypadku zastosowania ww. metody ustalenia wartości początkowej budynku mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, wydatki które zostaną następnie poniesione nie tylko na remont ale także na adaptację tego budynku będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów tej działalności w momencie ich poniesienia, jeżeli w wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie ulegnie zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. W przeciwnym przypadku wydatki te stanowić będą element wartości początkowej środka trwałego.

Na marginesie wskazać również należy, iż gdyby w wyniku wykonanych prac, rozbudowy, powierzchnia użytkowa będąca przedmiotem najmu uległa zwiększeniu, to tego typu wydatki modernizacyjne nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów, bowiem pozyskana powierzchnia będzie uwzględniona - w następnym roku po roku w którym dokonano rozbudowy - na podstawie wyliczenia wartości początkowej ustalonej metodą "uproszczoną" (por. np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2009.11.04 znak IPPB1/415-642/09-2/KS).

Jarosław Włoch, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego

źródło informacji:

Istotny spadek udziału tego segmentu w łącznych przychodach operacyjnych spodziewany jest dopiero w połowie 2011 roku. GTC w najbliższym czasie nie będzie rozpoczynać nowych inwestycji mieszkaniowych na dużą skalę - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre. Przychody z części mieszkaniowej w IV kwartale będą raczej zbliżone do tych w III kwartale. W kolejnych kwartałach nie spodziewamy się większych skoków przychodów z tego segmentu, natomiast po ukończeniu aktualnych projektów udział przychodów ze sprzedaży mieszkań w całości przychodów będzie malał - powiedział PAP Kozłowski. Zakończenie prowadzonych w tej chwili inwestycji mieszkaniowych powinno nastąpić do połowy 2011 roku - dodał. W tej chwili GTC rozpoznaje przychody z mieszkań w projektach: Sasad Resort w Budapeszcie i Rose Garden w Bukareszcie, a w najbliższym czasie rozpocznie się przekazywanie mieszkań nabywcom w projekcie Felicity w Bukareszcie.

Po zakończeniu obecnie prowadzonych projektów GTC nie planuje rozpoczynać nowych dużych projektów mieszkaniowych. Koncentrujemy się na realizacji inwestycji komercyjnych. Dlatego na razie nie planujemy rozpoczynać nowych inwestycji mieszkaniowych. Cześć projektów mieszkaniowych przekształciliśmy już na biura - powiedział Kozłowski. Jeżeli będziemy dalej budować mieszkania, to będą to pojedyncze projekty, a nie obecność na dużą skalę w tym segmencie rynku - dodał.

GTC wyda na inwestycje w 2009 roku 280-300 mln euro wobec planowanych wcześniej 450 mln euro. Spółka nie wyklucza dalszego odkupowania udziałów mniejszościowych w swoich projektach oraz dalszego ujemnego przeszacowania wartości portfela nieruchomości - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu GTC. Do tej pory w 2009 roku wydaliśmy na inwestycje 250 mln euro, myślę, że do końca roku wydamy 280-300 mln euro" - powiedział PAP Kozłowski. Wcześniej spółka planowała w 2009 roku zainwestować 450 mln euro.Znacząco zmniejszyliśmy tempo wypływu gotówki, przesunęliśmy harmonogram realizacji niektórych projektów. Spowolnienie tempa budowy spowodowało, że pieniądze są wydawane wolniej, co w obecnych czasach jest pozytywnym zjawiskiem - stwierdził. W październiku GTC odkupił od współwłaścicieli udziały w Galerii Burgas i City Gate w Bukareszcie.

Łączna wartość transakcji wyniosła 12 mln euro.Widząc pewne problemy naszych partnerów skorzystaliśmy z tej okazji i odkupiliśmy udziały w projektach po korzystnej cenie. Zakupy sfinansowaliśmy ze środków własnych - poinformował Kozłowski. Nie jest wykluczone, że będziemy w najbliższym czasie kontynuowali odkupowanie udziałów mniejszościowych w naszych projektach, ponieważ wpisuje się to w nasz plan korzystania z kryzysu i nabywania aktywów, których właściciele pilnie potrzebują gotówki"- dodał.

W najbliższym czasie GTC nie planuje ekspansji na nowe rynki. W tej chwili nie mamy planów, aby wejść na nowe rynki. Mamy po jednej inwestycji na Ukrainie i w Rosji, ale w najbliższym horyzoncie czasowym nie rozpoczniemy nowych inwestycji na tych rynkach. Rynki te są mało przejrzyste i mocno niestabilne. Skoncentrujemy się na działalności w krajach, w których działamy od wielu lat i mamy ugruntowaną pozycję - stwierdził Kozłowski.

Spółka nie planuje też sprzedawania nieruchomości z portfela. "Cały czas zgłaszają się do nas potencjalni kupujący na nasze budynki. Możemy rozpocząć z nimi rozmowy, ale nie jesteśmy pod presją sprzedaży. Widząc, że jesteśmy w dołku cyklu na rynku nieruchomości nie będziemy sprzedawać, chyba, że oferowana cena będzie satysfakcjonująca" - powiedział Kozłowski. NIEWYKLUCZONE KOLEJNE UJEMNE PRZESZACOWANIE PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

W III kwartale 2009 roku GTC miał 32,9 mln euro straty netto, EBIT wyniósł -29,8 mln euro, a przychody 33,4 mln euro. Słabe wyniki były spowodowane ujemnym przeszacowaniem wartości nieruchomości i słabą koniunkturą na rynku nieruchomości. Znaczący spadek marży deweloperskiej uzyskiwany na projektach komercyjnych traktujemy jako przejściowe zjawisko wynikające z tego, że jesteśmy w dołku cyklu stawek czynszu i na górce stóp kapitalizacji.

Kombinacja tych zjawisk sprawia, że wycena projektów jest niższa niż w poprzednich kwartałach. Jednak wydaje nam się, że ten kwartał lub następny jest już blisko dołka wycen i przyszły rok powinien być jednak lepszy, w związku z tym kontynuujemy inwestycje w sektorze komercyjnym - powiedział Kozłowski. Z analizy i prognoz firm doradczych na rynku nieruchomości wyraźnie wynika, że przyszły rok powinien przynieść odwrócenie negatywnych trendów. Jednak w zawartych na rynku transakcjach nie widać jeszcze zmiany stóp kapitalizacji, a poziom stawek czynszowych jeszcze nie wzrasta, dlatego niewykluczone są dalsze ujemne przeszacowanie wartości nieruchomości - dodał. Jakub Rutkowski

GTC oczekuje w IV kwartale wzrostu przychodów z wynajmu powierzchni komercyjnej. Ilość oddawanej rocznie do użytku powierzchni komercyjnej w latach 2009 i 2010 ma przekroczyć 115 tys. mkw oddane w 2008 roku. Spółka planuje rozpoczęcie budowy dwóch galerii handlowych na Bałkanach - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre. Czwarty kwartał pokaże dość spory wzrost przychodów z wynajmu, ponieważ dojdą dochody z Galerii Jurajskiej w Częstochowie oraz Centrum Biurowego Kazimierz w Krakowie, rok do roku dynamika powinna być spora - powiedział PAP Kozłowski.

W III kwartale GTC odnotował rok do roku 33-proc. wzrost przychodów z wynajmu. Poprawa przychodów jest efektem wzrostu czynszów oraz wypełnienia zbudowanych budynków. GTC ma w tej chwili w budowie około 263 tys. mkw powierzchni komercyjnej. W latach 2009-2010 zamierza rocznie oddać powierzchnię większą niż oddane w 2008 roku 115 tys. mkw. W tym roku już zostały oddane do użytku bądź będą oddane do końca roku: Centrum Biurowe Kazimierz w Krakowie, Galeria Jurajska w Częstochowie, centra handlowe Suceava i Piatra Neamt w Rumunii, część kompleksu biurowego City Gate w Bukareszcie, Platinium III w Warszawie oraz GTC Metro w Budapeszcie - powiedział Kozłowski. "Oddane w tym roku powierzchnie mogą nieznacznie przekroczyć oddane w 2008 roku 115 tys. mkw.

Myślę, że powierzchnia oddana w 2010 roku powinna być zbliżona do tegorocznej, ale ciężko mieć 100-proc. pewność, ponieważ inwestycje, których zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku mogą się przesunąć na rok 2011 - dodał. GTC planuje rozpoczęcie budowy dwóch galerii handlowych, które mają być oddane do użytku w 2011 roku.Chcemy rozpocząć budowę centrów handlowych w Burgas w Bułgarii i Osijek w Chorwacji, będą one miały łącznie ponad 60 tys. mkw. powierzchni netto do wynajmu. Prace przygotowawcze zostały już rozpoczęte, a oddanie tych inwestycji planujemy w 2011 roku - powiedział Kozłowski.Myślę, że jeśli potwierdzą się oznaki ożywienia koniunktury, to jesteśmy gotowi rozpocząć kolejne inwestycje w 2010 roku - dodał.Jakub Rutkowski.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Istotny spadek udziału tego segmentu w łącznych przychodach operacyjnych spodziewany jest dopiero w połowie 2011 roku. GTC w najbliższym czasie nie będzie rozpoczynać nowych inwestycji mieszkaniowych na dużą skalę - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre. Przychody z części mieszkaniowej w IV kwartale będą raczej zbliżone do tych w III kwartale. W kolejnych kwartałach nie spodziewamy się większych skoków przychodów z tego segmentu, natomiast po ukończeniu aktualnych projektów udział przychodów ze sprzedaży mieszkań w całości przychodów będzie malał - powiedział PAP Kozłowski. Zakończenie prowadzonych w tej chwili inwestycji mieszkaniowych powinno nastąpić do połowy 2011 roku - dodał. W tej chwili GTC rozpoznaje przychody z mieszkań w projektach: Sasad Resort w Budapeszcie i Rose Garden w Bukareszcie, a w najbliższym czasie rozpocznie się przekazywanie mieszkań nabywcom w projekcie Felicity w Bukareszcie.

Po zakończeniu obecnie prowadzonych projektów GTC nie planuje rozpoczynać nowych dużych projektów mieszkaniowych. Koncentrujemy się na realizacji inwestycji komercyjnych. Dlatego na razie nie planujemy rozpoczynać nowych inwestycji mieszkaniowych. Cześć projektów mieszkaniowych przekształciliśmy już na biura - powiedział Kozłowski. Jeżeli będziemy dalej budować mieszkania, to będą to pojedyncze projekty, a nie obecność na dużą skalę w tym segmencie rynku - dodał.

GTC wyda na inwestycje w 2009 roku 280-300 mln euro wobec planowanych wcześniej 450 mln euro. Spółka nie wyklucza dalszego odkupowania udziałów mniejszościowych w swoich projektach oraz dalszego ujemnego przeszacowania wartości portfela nieruchomości - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu GTC. Do tej pory w 2009 roku wydaliśmy na inwestycje 250 mln euro, myślę, że do końca roku wydamy 280-300 mln euro" - powiedział PAP Kozłowski. Wcześniej spółka planowała w 2009 roku zainwestować 450 mln euro.Znacząco zmniejszyliśmy tempo wypływu gotówki, przesunęliśmy harmonogram realizacji niektórych projektów. Spowolnienie tempa budowy spowodowało, że pieniądze są wydawane wolniej, co w obecnych czasach jest pozytywnym zjawiskiem - stwierdził. W październiku GTC odkupił od współwłaścicieli udziały w Galerii Burgas i City Gate w Bukareszcie.

Łączna wartość transakcji wyniosła 12 mln euro.Widząc pewne problemy naszych partnerów skorzystaliśmy z tej okazji i odkupiliśmy udziały w projektach po korzystnej cenie. Zakupy sfinansowaliśmy ze środków własnych - poinformował Kozłowski. Nie jest wykluczone, że będziemy w najbliższym czasie kontynuowali odkupowanie udziałów mniejszościowych w naszych projektach, ponieważ wpisuje się to w nasz plan korzystania z kryzysu i nabywania aktywów, których właściciele pilnie potrzebują gotówki"- dodał.

W najbliższym czasie GTC nie planuje ekspansji na nowe rynki. W tej chwili nie mamy planów, aby wejść na nowe rynki. Mamy po jednej inwestycji na Ukrainie i w Rosji, ale w najbliższym horyzoncie czasowym nie rozpoczniemy nowych inwestycji na tych rynkach. Rynki te są mało przejrzyste i mocno niestabilne. Skoncentrujemy się na działalności w krajach, w których działamy od wielu lat i mamy ugruntowaną pozycję - stwierdził Kozłowski.

Spółka nie planuje też sprzedawania nieruchomości z portfela. "Cały czas zgłaszają się do nas potencjalni kupujący na nasze budynki. Możemy rozpocząć z nimi rozmowy, ale nie jesteśmy pod presją sprzedaży. Widząc, że jesteśmy w dołku cyklu na rynku nieruchomości nie będziemy sprzedawać, chyba, że oferowana cena będzie satysfakcjonująca" - powiedział Kozłowski. NIEWYKLUCZONE KOLEJNE UJEMNE PRZESZACOWANIE PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

W III kwartale 2009 roku GTC miał 32,9 mln euro straty netto, EBIT wyniósł -29,8 mln euro, a przychody 33,4 mln euro. Słabe wyniki były spowodowane ujemnym przeszacowaniem wartości nieruchomości i słabą koniunkturą na rynku nieruchomości. Znaczący spadek marży deweloperskiej uzyskiwany na projektach komercyjnych traktujemy jako przejściowe zjawisko wynikające z tego, że jesteśmy w dołku cyklu stawek czynszu i na górce stóp kapitalizacji.

Kombinacja tych zjawisk sprawia, że wycena projektów jest niższa niż w poprzednich kwartałach. Jednak wydaje nam się, że ten kwartał lub następny jest już blisko dołka wycen i przyszły rok powinien być jednak lepszy, w związku z tym kontynuujemy inwestycje w sektorze komercyjnym - powiedział Kozłowski. Z analizy i prognoz firm doradczych na rynku nieruchomości wyraźnie wynika, że przyszły rok powinien przynieść odwrócenie negatywnych trendów. Jednak w zawartych na rynku transakcjach nie widać jeszcze zmiany stóp kapitalizacji, a poziom stawek czynszowych jeszcze nie wzrasta, dlatego niewykluczone są dalsze ujemne przeszacowanie wartości nieruchomości - dodał. Jakub Rutkowski

GTC oczekuje w IV kwartale wzrostu przychodów z wynajmu powierzchni komercyjnej. Ilość oddawanej rocznie do użytku powierzchni komercyjnej w latach 2009 i 2010 ma przekroczyć 115 tys. mkw oddane w 2008 roku. Spółka planuje rozpoczęcie budowy dwóch galerii handlowych na Bałkanach - poinformował w wywiadzie dla PAP Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre. Czwarty kwartał pokaże dość spory wzrost przychodów z wynajmu, ponieważ dojdą dochody z Galerii Jurajskiej w Częstochowie oraz Centrum Biurowego Kazimierz w Krakowie, rok do roku dynamika powinna być spora - powiedział PAP Kozłowski.

W III kwartale GTC odnotował rok do roku 33-proc. wzrost przychodów z wynajmu. Poprawa przychodów jest efektem wzrostu czynszów oraz wypełnienia zbudowanych budynków. GTC ma w tej chwili w budowie około 263 tys. mkw powierzchni komercyjnej. W latach 2009-2010 zamierza rocznie oddać powierzchnię większą niż oddane w 2008 roku 115 tys. mkw. W tym roku już zostały oddane do użytku bądź będą oddane do końca roku: Centrum Biurowe Kazimierz w Krakowie, Galeria Jurajska w Częstochowie, centra handlowe Suceava i Piatra Neamt w Rumunii, część kompleksu biurowego City Gate w Bukareszcie, Platinium III w Warszawie oraz GTC Metro w Budapeszcie - powiedział Kozłowski. "Oddane w tym roku powierzchnie mogą nieznacznie przekroczyć oddane w 2008 roku 115 tys. mkw.

Myślę, że powierzchnia oddana w 2010 roku powinna być zbliżona do tegorocznej, ale ciężko mieć 100-proc. pewność, ponieważ inwestycje, których zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku mogą się przesunąć na rok 2011 - dodał. GTC planuje rozpoczęcie budowy dwóch galerii handlowych, które mają być oddane do użytku w 2011 roku.Chcemy rozpocząć budowę centrów handlowych w Burgas w Bułgarii i Osijek w Chorwacji, będą one miały łącznie ponad 60 tys. mkw. powierzchni netto do wynajmu. Prace przygotowawcze zostały już rozpoczęte, a oddanie tych inwestycji planujemy w 2011 roku - powiedział Kozłowski.Myślę, że jeśli potwierdzą się oznaki ożywienia koniunktury, to jesteśmy gotowi rozpocząć kolejne inwestycje w 2010 roku - dodał.Jakub Rutkowski.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W fabryce może dojść do strajku, jeśli do 24 listopada kierownictwo spółki nie zareaguje pozytywnie na żądania związkowców. Grożą oni blokadą zakładu. Alstom musi zamknąć fabrykę w Brnie (zostawiając jedynie serwis obsługujący Czechy i Słowację), bowiem drastycznie spadły zamówienia na produkt końcowy.

Odszkodowania w wysokości 24 miesięcznych pensji są rekordem w Czechach - w październiku Siemens Kolejová Vozidla zamknął w zakład Pradze-Zličín i zwolnił 1000 zatrudnionych wypłacając każdemu 16 miesięcznych pensji. W kwietniu Siemens Elektromotory zwolnił 600 osób, wypłacając w zależności od stażu prac odszkodowanie w wysokości 3-8 miesięcznych pensji.

Alstom w Czechach i na Słowacji zatrudnia 900 osób, większość w Brnie. W całej firmie pracuje 60 tys. osób w 70 krajach.

Krzysztof Mrówka

W fabryce może dojść do strajku, jeśli do 24 listopada kierownictwo spółki nie zareaguje pozytywnie na żądania związkowców. Grożą oni blokadą zakładu. Alstom musi zamknąć fabrykę w Brnie (zostawiając jedynie serwis obsługujący Czechy i Słowację), bowiem drastycznie spadły zamówienia na produkt końcowy.

Odszkodowania w wysokości 24 miesięcznych pensji są rekordem w Czechach - w październiku Siemens Kolejová Vozidla zamknął w zakład Pradze-Zličín i zwolnił 1000 zatrudnionych wypłacając każdemu 16 miesięcznych pensji. W kwietniu Siemens Elektromotory zwolnił 600 osób, wypłacając w zależności od stażu prac odszkodowanie w wysokości 3-8 miesięcznych pensji.

Alstom w Czechach i na Słowacji zatrudnia 900 osób, większość w Brnie. W całej firmie pracuje 60 tys. osób w 70 krajach.

Krzysztof Mrówka

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime - najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin. W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

" kredyty na nieruchomości rolne,

" kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),

" kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),

" kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).

 

Szersze pole rażenia

Banki niezbyt chętnie handlowały między sobą dużymi pakietami kredytów na nieruchomości komercyjne - sekurytyzowane kredyty stanowią obecnie ok. 20 proc. całego rynku, którego wartość szacuje się na ok. trzy biliony dolarów. Ponad 60 proc. komercyjnych hipotek znajduje się bezpośrednio w bilansach banków, które udzieliły pożyczek. Jest to bardzo istotne z następującego powodu: przede wszystkim ryzyko jest bardziej rozproszone niż w przypadku tzw. toksycznych aktywów opartych na zwykłych kredytach hipotecznych, którymi obrót przed pęknięciem spekulacyjnej bańki stał się tak powszechny, że instytucje finansowe właściwie nie zwracały uwagi na to, czym handlują, a jedynie na rating kupowanych papierów wartościowych.

Większe rozproszenie kredytów na nieruchomości komercyjne oznacza, że w przypadku załamania koniunktury, pole rażenia nie dotyczy tylko takich gigantów o strategicznym znaczeniu dla światowych rynków finansowych, jak największe banki inwestycyjne, ale także małych, lokalnych banków, które nie były zainteresowane skomplikowanymi instrumentami pochodnymi. Różnica w stosunku do pierwszej fali kryzysu polega na tym, że drugie uderzenie może mieć bardziej lokalny charakter, ale tym razem zagrożone są także najbardziej konserwatywne banki, w których pokłada się nadzieje na zmniejszenie bezrobocia i wyciągnięcie gospodarki USA z zapaści. FDIC, czyli organ administracji odpowiedzialny za gwarancje bezpieczeństwa depozytów amerykańskich bankach, niedawno zaczął rozważać zaciąganie pożyczek w bankach komercyjnych, ponieważ państwowe środki na ten cel topnieją znacznie szybciej niż przewidywano (licznik tegorocznych bankrutów zbliża się do 120).

"Między masakrą a kataklizmem"

O ile w segmencie domów i mieszkań, od kilku miesięcy można mówić o wyhamowaniu lawiny bankructw (we wrześniu trzeci miesiąc z rzędu zmniejszała się liczba komorniczych aukcji), to w przypadku nieruchomości komercyjnych reakcja łańcuchowa dopiero się zaczyna. W ciągu ostatniej dekady najdynamiczniejszy wzrost, jeśli chodzi o kredyty na nieruchomości dla przedsiębiorstw, występował w obszarze budowlano-deweloperskim, co sugeruje, że pokaźna część kapitału była wykorzystana do celów spekulacyjnych. Kilka dni temu w wywiadzie udzielonym amerykańskiej stacji telewizyjnej CNBC, Willam Mack, założyciel firmy doradczej Area Property Partners i funduszu inwestującego w nieruchomości komercyjne, stwierdził, że rynek nieruchomości komercyjnych w USA to obecnie "coś pomiędzy masakrą a kataklizmem". Najbardziej dramatycznie wygląda sytuacja właścicieli surowych gruntów, które potaniały w ciągu kilkunastu miesięcy nawet o 70-80 proc. Nieco wolniej spadają ceny hoteli oraz powierzchni handlowych najmowanych przez sklepy detaliczne, ponieważ nawet te położone w atrakcyjnych lokalizacjach coraz częściej świecą pustkami. Najlepiej przed kryzysem broni się segment nieruchomości wielorodzinnych.

 

Bez popytu na nowe nieruchomości (i przy przytłaczającej podaży) projekty deweloperskie są wstrzymywane, nowe budowy nie mają ekonomicznego uzasadnienia, a budynki oddawane do użytku nie znajdują najemców. Mówiąc innymi słowy, wszystkie komponenty decydujące o wartości nieruchomości komercyjnych ulegają pogorszeniu jednocześnie:

" spada odsetek użytkowanych nieruchomości,

" spadają czynsze,

" rośnie stopa zwrotu wymagana przez inwestorów (tzw. capitalization rate) - przy niższych przepływach pieniężnych zwrot kapitału początkowego musi być rozłożony na dłuższy okres.

 

Wartość złych kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne zaczęła rosnąć w 2008 roku. We wrześniu 2009 roku dłużnicy zalegający z płatnościami ponad 60 dni nie spłacili 22,4 mld USD zobowiązań, co jest siedmiokrotnie wyższą kwotą niż rok temu. Jednak według prognoz analityków i reprezentantów branży prawdziwe problemy dopiero się zaczynają. Deflacyjna spirala rozkręca się coraz szybciej i wkrótce doprowadzi do masowej weryfikacji wycen nieruchomości komercyjnych, a to w połączeniu z niedostępnymi kredytami oznaczać będzie wielomiliardowe straty banków. Dr. Randall Zisler, autor opublikowanego niedawno raportu o rynku nieruchomości komercyjnych w stanie Kalifornia, szacuje wartość złych kredytów na 500 - 750 mld USD.

Zapomnijcie o refinansowaniu

Spośród trzech bilionów dolarów udzielonych kredytów, kredyty o wartości ok. 1,4 bln USD posiadają datę zapadalności do czterech lat. Konstrukcja kredytów na nieruchomości różni się od zwykłego kredytu hipotecznego na dom - transakcje z reguły zawierane są na krótszy okres, ok. 5-10 lat, a dłużnik najczęściej po okresie spłaty rat musi uiścić ostatnią wielką płatność, określaną mianem raty balonowej. Problem polega na tym, że do niedawna typowe źródła finansowania nie wchodzą już w grę, a to oznacza, że wygasające kredyty albo będą musiały zostać refinansowane na znacznie gorszych warunkach, albo uznane zostaną za nieściągalne, co jest równoznaczne z zajęciem nieruchomości przez bank i bankructwem dłużnika.

 

Aby nie być posądzonym o czarnowidztwo bez poparcia, powyżej zamieszczam wykres, przedstawiający premię za ryzyko dla różnych transz papierów wartościowych bazujących na kredytach udzielonych w celu nabycia nieruchomości komercyjnych (CMBS). Widzimy, że najbezpieczniejsze instrumenty z tej kategorii, posiadające ocenę AAA, wyceniane są o ok. 10 punktów procentowych wyżej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe, co przy cenach z połowy listopada 2009 roku daje rentowność na poziomie ok. 13,5 proc. Z punktu widzenia inwestora to potencjalny zysk, jeżeli dług zostanie spłacony, natomiast z punktu widzenia firm starających się o refinansowanie wygasających wkrótce kredytów, jest to koszt kapitału. W przypadku papierów o najniższym ratingu (BBB-), za pożyczkę trzeba do rentowności obligacji rządowych doliczyć blisko 90 punktów procentowych. Trudno oczekiwać, żeby firmom opłacało się rolować dług na takich warunkach, a dodatkowo wypada przypomnieć, że owe ratingi dotyczą tylko wspomnianych na początku tekstu 20 proc. rynku. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest przedmiotem obrotu na rynku wtórnym i nie posiada ocen przyznawanych przez agencje ratingowe, co w żadnym wypadku nie oznacza, że sytuacja tych kredytobiorców jest diametralnie inna.

Cytując słowa wypowiedziane przez Georga Sorosa "należy się przygotować na upuszczanie krwi", zwłaszcza przez banki i firmy, które do inwestowania na rynku nieruchomości wykorzystywały dźwignię finansową. Na koniec tego niezbyt optymistycznego tekstu zaserwuję jeszcze kilka faktów:

" indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA sporządzany przez Agencję Moody's spadł o 41 proc. od października 2007 roku;

" Goldman Sachs prognozował we wrześniu 2009 roku, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną do IV kw. 2010 roku o 17 proc.;

" w III kw. 2009 roku 17 proc. wszystkich powierzchni biurowych stało pustych (wg firmy badawczej Reis Inc.);

" w październiku 2009 roku wniosek o upadłość złożyła firma Capmark Financial Group, która w latach 2006-2007 udzieliła 60 mld USD kredytów na nieruchomości komercyjne.

Łukasz Wróbel, Open Finance

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime - najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin. W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

" kredyty na nieruchomości rolne,

" kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),

" kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),

" kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).

 

Szersze pole rażenia

Banki niezbyt chętnie handlowały między sobą dużymi pakietami kredytów na nieruchomości komercyjne - sekurytyzowane kredyty stanowią obecnie ok. 20 proc. całego rynku, którego wartość szacuje się na ok. trzy biliony dolarów. Ponad 60 proc. komercyjnych hipotek znajduje się bezpośrednio w bilansach banków, które udzieliły pożyczek. Jest to bardzo istotne z następującego powodu: przede wszystkim ryzyko jest bardziej rozproszone niż w przypadku tzw. toksycznych aktywów opartych na zwykłych kredytach hipotecznych, którymi obrót przed pęknięciem spekulacyjnej bańki stał się tak powszechny, że instytucje finansowe właściwie nie zwracały uwagi na to, czym handlują, a jedynie na rating kupowanych papierów wartościowych.

Większe rozproszenie kredytów na nieruchomości komercyjne oznacza, że w przypadku załamania koniunktury, pole rażenia nie dotyczy tylko takich gigantów o strategicznym znaczeniu dla światowych rynków finansowych, jak największe banki inwestycyjne, ale także małych, lokalnych banków, które nie były zainteresowane skomplikowanymi instrumentami pochodnymi. Różnica w stosunku do pierwszej fali kryzysu polega na tym, że drugie uderzenie może mieć bardziej lokalny charakter, ale tym razem zagrożone są także najbardziej konserwatywne banki, w których pokłada się nadzieje na zmniejszenie bezrobocia i wyciągnięcie gospodarki USA z zapaści. FDIC, czyli organ administracji odpowiedzialny za gwarancje bezpieczeństwa depozytów amerykańskich bankach, niedawno zaczął rozważać zaciąganie pożyczek w bankach komercyjnych, ponieważ państwowe środki na ten cel topnieją znacznie szybciej niż przewidywano (licznik tegorocznych bankrutów zbliża się do 120).

"Między masakrą a kataklizmem"

O ile w segmencie domów i mieszkań, od kilku miesięcy można mówić o wyhamowaniu lawiny bankructw (we wrześniu trzeci miesiąc z rzędu zmniejszała się liczba komorniczych aukcji), to w przypadku nieruchomości komercyjnych reakcja łańcuchowa dopiero się zaczyna. W ciągu ostatniej dekady najdynamiczniejszy wzrost, jeśli chodzi o kredyty na nieruchomości dla przedsiębiorstw, występował w obszarze budowlano-deweloperskim, co sugeruje, że pokaźna część kapitału była wykorzystana do celów spekulacyjnych. Kilka dni temu w wywiadzie udzielonym amerykańskiej stacji telewizyjnej CNBC, Willam Mack, założyciel firmy doradczej Area Property Partners i funduszu inwestującego w nieruchomości komercyjne, stwierdził, że rynek nieruchomości komercyjnych w USA to obecnie "coś pomiędzy masakrą a kataklizmem". Najbardziej dramatycznie wygląda sytuacja właścicieli surowych gruntów, które potaniały w ciągu kilkunastu miesięcy nawet o 70-80 proc. Nieco wolniej spadają ceny hoteli oraz powierzchni handlowych najmowanych przez sklepy detaliczne, ponieważ nawet te położone w atrakcyjnych lokalizacjach coraz częściej świecą pustkami. Najlepiej przed kryzysem broni się segment nieruchomości wielorodzinnych.

 

Bez popytu na nowe nieruchomości (i przy przytłaczającej podaży) projekty deweloperskie są wstrzymywane, nowe budowy nie mają ekonomicznego uzasadnienia, a budynki oddawane do użytku nie znajdują najemców. Mówiąc innymi słowy, wszystkie komponenty decydujące o wartości nieruchomości komercyjnych ulegają pogorszeniu jednocześnie:

" spada odsetek użytkowanych nieruchomości,

" spadają czynsze,

" rośnie stopa zwrotu wymagana przez inwestorów (tzw. capitalization rate) - przy niższych przepływach pieniężnych zwrot kapitału początkowego musi być rozłożony na dłuższy okres.

 

Wartość złych kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne zaczęła rosnąć w 2008 roku. We wrześniu 2009 roku dłużnicy zalegający z płatnościami ponad 60 dni nie spłacili 22,4 mld USD zobowiązań, co jest siedmiokrotnie wyższą kwotą niż rok temu. Jednak według prognoz analityków i reprezentantów branży prawdziwe problemy dopiero się zaczynają. Deflacyjna spirala rozkręca się coraz szybciej i wkrótce doprowadzi do masowej weryfikacji wycen nieruchomości komercyjnych, a to w połączeniu z niedostępnymi kredytami oznaczać będzie wielomiliardowe straty banków. Dr. Randall Zisler, autor opublikowanego niedawno raportu o rynku nieruchomości komercyjnych w stanie Kalifornia, szacuje wartość złych kredytów na 500 - 750 mld USD.

Zapomnijcie o refinansowaniu

Spośród trzech bilionów dolarów udzielonych kredytów, kredyty o wartości ok. 1,4 bln USD posiadają datę zapadalności do czterech lat. Konstrukcja kredytów na nieruchomości różni się od zwykłego kredytu hipotecznego na dom - transakcje z reguły zawierane są na krótszy okres, ok. 5-10 lat, a dłużnik najczęściej po okresie spłaty rat musi uiścić ostatnią wielką płatność, określaną mianem raty balonowej. Problem polega na tym, że do niedawna typowe źródła finansowania nie wchodzą już w grę, a to oznacza, że wygasające kredyty albo będą musiały zostać refinansowane na znacznie gorszych warunkach, albo uznane zostaną za nieściągalne, co jest równoznaczne z zajęciem nieruchomości przez bank i bankructwem dłużnika.

 

Aby nie być posądzonym o czarnowidztwo bez poparcia, powyżej zamieszczam wykres, przedstawiający premię za ryzyko dla różnych transz papierów wartościowych bazujących na kredytach udzielonych w celu nabycia nieruchomości komercyjnych (CMBS). Widzimy, że najbezpieczniejsze instrumenty z tej kategorii, posiadające ocenę AAA, wyceniane są o ok. 10 punktów procentowych wyżej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe, co przy cenach z połowy listopada 2009 roku daje rentowność na poziomie ok. 13,5 proc. Z punktu widzenia inwestora to potencjalny zysk, jeżeli dług zostanie spłacony, natomiast z punktu widzenia firm starających się o refinansowanie wygasających wkrótce kredytów, jest to koszt kapitału. W przypadku papierów o najniższym ratingu (BBB-), za pożyczkę trzeba do rentowności obligacji rządowych doliczyć blisko 90 punktów procentowych. Trudno oczekiwać, żeby firmom opłacało się rolować dług na takich warunkach, a dodatkowo wypada przypomnieć, że owe ratingi dotyczą tylko wspomnianych na początku tekstu 20 proc. rynku. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest przedmiotem obrotu na rynku wtórnym i nie posiada ocen przyznawanych przez agencje ratingowe, co w żadnym wypadku nie oznacza, że sytuacja tych kredytobiorców jest diametralnie inna.

Cytując słowa wypowiedziane przez Georga Sorosa "należy się przygotować na upuszczanie krwi", zwłaszcza przez banki i firmy, które do inwestowania na rynku nieruchomości wykorzystywały dźwignię finansową. Na koniec tego niezbyt optymistycznego tekstu zaserwuję jeszcze kilka faktów:

" indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA sporządzany przez Agencję Moody's spadł o 41 proc. od października 2007 roku;

" Goldman Sachs prognozował we wrześniu 2009 roku, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną do IV kw. 2010 roku o 17 proc.;

" w III kw. 2009 roku 17 proc. wszystkich powierzchni biurowych stało pustych (wg firmy badawczej Reis Inc.);

" w październiku 2009 roku wniosek o upadłość złożyła firma Capmark Financial Group, która w latach 2006-2007 udzieliła 60 mld USD kredytów na nieruchomości komercyjne.

Łukasz Wróbel, Open Finance

Targi – domy.pl należą do największych wśród podobnych wydarzeń w regionie. Wynika to ze statystyk. Organizatorzy kładą duży nacisk na reklamę Targów  w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilboardach, wielkoformatowych ekranach ledowych i przy pomocy mailingu wykonanego przez wiele instytucji -  co zapewnia wielotysięczną liczbę zwiedzających.

Na Targach domy.pl można porównać w jednym miejscu i czasie ofertę rynku pierwotnego i wtórnego.

Szukasz nieruchomości? Odwiedź targi! To ostatnia szansa w tym roku.

Ci, którzy poszukują swojego lokum powinni odwiedzić tę imprezę – mówią organizatorzy. Na dwóch wielkich powierzchniach wystawienniczych zaprezentuje się ponad 100 wystawców.

- Stanowi to absolutny rekord wśród organizowanych we Wrocławiu imprez targowych poświęconych rynkowi nieruchomości – mówi Włodzimierz Konarski, dyrektor targów. – Będą banki, pośrednicy kredytowi i przede wszystkim deweloperzy. Wszyscy, którzy do nas przyjdą będą mogli przejrzeć ponad 50 tys. ofert. Spodziewamy się kilka tysięcy zwiedzających.

Aby nie pogubić się w ofertach każdy dostanie obszerny „Katalog Targowy – Magazyn Nieruchomości”.

- Będzie on zawierał przegląd nieruchomości z rynku pierwotnego, wtórnego i komercyjnego, a także najświeższe raporty z rynku.

Obok ofert nieruchomości zwiedzający będą mogli uzyskać różnorodne porady, m in. każdy będzie mógł za darmo uzyskać konkretną pomoc od prawnika czy pracownika Urzędu Skarbowego. Będą też pracownie architektoniczne.

- Na miejscu będzie można obejrzeć różnorodne projekty domów i nawiązać kontakty z projektantami i wykonawcami – mówi Włodzimierz Konarski. – Nasza impreza jest przeznaczona dla wszystkich, którzy chcą kupić dom, działkę lub mieszkanie, a w natłoku informacji ciężko zdecydować się im na konkretną nieruchomość. W czasie targów będą oni mogli przejrzeć tysiące ofert i wybrać tą najlepszą - dodaje dyrektor targów. – Zwiedzający będą mogli poznać swoją zdolność kredytową oraz dowiedzieć się, na co zwracać uwagę przy porównywaniu ofert kredytowych.

Patronat honorowy targów objął Marszałek Województwa Dolnośląskiego Marek Łaciński, Patronem medialnym jest portal DOM.pl, a Partnerem targów jest Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Targi – domy.pl należą do największych wśród podobnych wydarzeń w regionie. Wynika to ze statystyk. Organizatorzy kładą duży nacisk na reklamę Targów  w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilboardach, wielkoformatowych ekranach ledowych i przy pomocy mailingu wykonanego przez wiele instytucji -  co zapewnia wielotysięczną liczbę zwiedzających.

Na Targach domy.pl można porównać w jednym miejscu i czasie ofertę rynku pierwotnego i wtórnego.

Szukasz nieruchomości? Odwiedź targi! To ostatnia szansa w tym roku.

Ci, którzy poszukują swojego lokum powinni odwiedzić tę imprezę – mówią organizatorzy. Na dwóch wielkich powierzchniach wystawienniczych zaprezentuje się ponad 100 wystawców.

- Stanowi to absolutny rekord wśród organizowanych we Wrocławiu imprez targowych poświęconych rynkowi nieruchomości – mówi Włodzimierz Konarski, dyrektor targów. – Będą banki, pośrednicy kredytowi i przede wszystkim deweloperzy. Wszyscy, którzy do nas przyjdą będą mogli przejrzeć ponad 50 tys. ofert. Spodziewamy się kilka tysięcy zwiedzających.

Aby nie pogubić się w ofertach każdy dostanie obszerny „Katalog Targowy – Magazyn Nieruchomości”.

- Będzie on zawierał przegląd nieruchomości z rynku pierwotnego, wtórnego i komercyjnego, a także najświeższe raporty z rynku.

Obok ofert nieruchomości zwiedzający będą mogli uzyskać różnorodne porady, m in. każdy będzie mógł za darmo uzyskać konkretną pomoc od prawnika czy pracownika Urzędu Skarbowego. Będą też pracownie architektoniczne.

- Na miejscu będzie można obejrzeć różnorodne projekty domów i nawiązać kontakty z projektantami i wykonawcami – mówi Włodzimierz Konarski. – Nasza impreza jest przeznaczona dla wszystkich, którzy chcą kupić dom, działkę lub mieszkanie, a w natłoku informacji ciężko zdecydować się im na konkretną nieruchomość. W czasie targów będą oni mogli przejrzeć tysiące ofert i wybrać tą najlepszą - dodaje dyrektor targów. – Zwiedzający będą mogli poznać swoją zdolność kredytową oraz dowiedzieć się, na co zwracać uwagę przy porównywaniu ofert kredytowych.

Patronat honorowy targów objął Marszałek Województwa Dolnośląskiego Marek Łaciński, Patronem medialnym jest portal DOM.pl, a Partnerem targów jest Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Podczas seminarium poruszano problematykę polityki miejskiej we Francji i w Polsce. Francuskie i polskie doświadczenia w wykorzystaniu funduszy strukturalnych na rzecz obszarów miejskich oraz nowe perspektywy w dziedzinie polityki miejskiej i rozwoju społecznego były tłem do interesującej dyskusji na temat nowej polityki spójności europejskiej. Tematyka seminarium obejmowała porównawczą analizę doświadczeń obydwu krajów w zakresie wykorzystania funduszy na rzecz rozwoju obszarów miejskich, nowe instrumenty prawne i finansowe (kontrakt miejski, program finansowania JESSICA) oraz przegląd nowych perspektyw w dziedzinie polityki miejskiej i rozwoju społecznego.
W swoim wystąpieniu Podsekretarz Stanu Olgierd Dziekoński wskazał na potrzebę szerszego uwzględnienia priorytetów zintegrowanego rozwoju obszarów miejskich w kontekście implementacji tzw. wymiaru terytorialnego polityki spójności UE. Wyraził także nadzieję, że wejście w życie Traktatu Lizbońskiego będzie prowadziło do wzmocnienia instytucjonalnego wymiaru polityki miejskiej na szczeblu wspólnotowym. O. Dziekoński podkreślił także na potrzebę przeprowadzenia porównawczej analizy doświadczeń obydwu krajów w zakresie wykorzystania funduszy strukturalnych UE, asygnowanych na rzecz rozwoju miast ich rewitalizacji.
W seminarium uczestniczyli przedstawiciele administracji rządowej, samorządów lokalnych oraz eksperci, reprezentujący główne polskie ośrodki naukowo-badawcze, prowadzące działalność w zakresie polityki miejskiej.

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury

Podczas seminarium poruszano problematykę polityki miejskiej we Francji i w Polsce. Francuskie i polskie doświadczenia w wykorzystaniu funduszy strukturalnych na rzecz obszarów miejskich oraz nowe perspektywy w dziedzinie polityki miejskiej i rozwoju społecznego były tłem do interesującej dyskusji na temat nowej polityki spójności europejskiej. Tematyka seminarium obejmowała porównawczą analizę doświadczeń obydwu krajów w zakresie wykorzystania funduszy na rzecz rozwoju obszarów miejskich, nowe instrumenty prawne i finansowe (kontrakt miejski, program finansowania JESSICA) oraz przegląd nowych perspektyw w dziedzinie polityki miejskiej i rozwoju społecznego.
W swoim wystąpieniu Podsekretarz Stanu Olgierd Dziekoński wskazał na potrzebę szerszego uwzględnienia priorytetów zintegrowanego rozwoju obszarów miejskich w kontekście implementacji tzw. wymiaru terytorialnego polityki spójności UE. Wyraził także nadzieję, że wejście w życie Traktatu Lizbońskiego będzie prowadziło do wzmocnienia instytucjonalnego wymiaru polityki miejskiej na szczeblu wspólnotowym. O. Dziekoński podkreślił także na potrzebę przeprowadzenia porównawczej analizy doświadczeń obydwu krajów w zakresie wykorzystania funduszy strukturalnych UE, asygnowanych na rzecz rozwoju miast ich rewitalizacji.
W seminarium uczestniczyli przedstawiciele administracji rządowej, samorządów lokalnych oraz eksperci, reprezentujący główne polskie ośrodki naukowo-badawcze, prowadzące działalność w zakresie polityki miejskiej.

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury

Luksus płynie pod prąd

Nieruchomości z tego segmentu interesują zwykle osoby zamożne, które nawet jeśli odczuwają kryzys, to nie na tyle, aby zrezygnować z rozsądnego ulokowania pieniędzy. Klienci firm deweloperskich zazwyczaj finansują zakup mieszkania z własnych środków, dlatego zaostrzona polityka kredytowa banków prawie zupełnie ich nie dotyczy.

- Kryzys wpłynął w mniejszym bądź w większym stopniu na wszystkie segmenty rynku nieruchomości. Grupa docelowa klientów nieruchomości luksusowych to najbogatsza część społeczeństwa. Kryzys dotknął takie osoby w mniejszym stopniu – mówi Szymon Jungiewicz z Biura Nieruchomości Emmerson.

Ekskluzywne nieruchomości to wciąż bardzo dobra inwestycja. Nic więc dziwnego, że cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem wszystkich, którzy chcą w ten sposób ulokować swój kapitał. Chętnych do zakupu nie brakuje. Wynika to z kilku czynników, m.in. z bogacenia się Polaków, napływu większej liczby obcokrajowców, jak również ze zwiększonej mobilności społeczeństwa.

- Wraz z bogaceniem się ludności, popyt na luksusowe apartamenty powinien się w przyszłości umacniać. Rośnie liczba dobrze sytuowanych menedżerów i przedstawicieli wolnych zawodów, skłonnych do podkreślenia swojej pozycji społecznej – dodaje Jungiewicz.

Jak podkreśla Waldemar Oleksiak z Biura Nieruchomości Emmerson – Luksusowe nieruchomości są dobrem ponadregionalnym i w związku z tym lokalne uwarunkowania cenowe odgrywają mniejszą rolę niż w przypadku innych nieruchomości. – Luksusowa oferta skierowana jest do niszowej – i zazwyczaj bardzo mobilnej – grupy klientów, którzy zainteresowani są na przykład drugim czy trzecim mieszkaniem nad morzem lub apartamentem biznesowym w dużym mieście Polski, albo wręcz zakupem pałacu i prowadzeniem tam usług hotelowych – podkreśla Oleksiak.

Widoczne jest wstrzymanie wielu dotychczasowych inwestycji. Jak zauważa Małgorzata Kędzierska-Urbaniak analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl – Niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej powstrzymuje większą aktywność inwestorów również w segmencie nieruchomości luksusowych. – Rynek nieruchomości znajduje się już w zupełnie innej fazie. Wstrzymywanie kolejnych inwestycji, zła kondycja finansowa niektórych firm, niesprzyjająca sytuacja gospodarcza – z tym mamy dziś do czynienia – podkreśla Kędzierska-Urbaniak.

Zdaniem Jacka Wróblewskiego, Prezesa Zarządu JOT-BE Nieruchomości – Uczestnicy rynku zaczynają zdawać sobie sprawę, że za chwilę nie będzie na nim towaru. Nic się nie buduje, banki nie finansują nowych projektów, ceny spadły, a klienci wykupują to, co zostało wybudowane.

Atrakcyjna inwestycja

Na najbardziej luksusowe i prestiżowe nieruchomości nawet w czasach kryzysu wciąż jest popyt – świadczą o tym choćby nowe inwestycje deweloperów, które pojawiły się w ofercie w 2009 r.

- Ceny luksusowych apartamentów to wydatek rzędu kilku milionów złotych, a nabywcy dokonując zakupu przeważnie nie posiłkując się kredytami – przyznaje Jungiewicz.

Dodatkowo, kryzys spowodował, że na rynku nie sprzedaje się nieruchomości, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Dlatego warto kupować te, które są, bo za kilka lat ich cena ma znacznie wzrosnąć.

Eksperci są zgodni co do tego, że inwestycja w segmencie luksusowych nieruchomości to obecnie dobra lokata kapitału.

- Z uwagi na ograniczoną podaż i atrakcyjne cechy nieruchomości nabywca może liczyć na długookresowy wzrost wartości takiej nieruchomości. Z drugiej strony rynek luksusowych nieruchomości jest zdecydowanie mniej płynny i trudniej szybko sprzedać taką nieruchomość po satysfakcjonującej właściciela cenie – mówi Jungiewicz.

Jak zapewniają eksperci, kryzys wkrótce minie a wtedy ceny mieszkań znów zaczną rosnąć. Ma to nastąpić w ciągu kilku następnych lat. Obecna sytuacja stwarza doskonałą okazję do zakupu luksusowych apartamentów. Ponieważ można je teraz kupować taniej, chętnych na pewno nie zabraknie. Deweloperzy zachęcają upustami cenowymi i prześcigają się w pomysłach, jak uatrakcyjnić swoją ofertę i skutecznie zachęcić do kupna zamożnych klientów. Z pewnością rynek stwarza szansę projektom wyjątkowym, które wyróżniają się na tle innych.

Atrakcyjna lokalizacja, wysoki standard wykończenia i wyposażenia oraz liczne udogodnienia np. w postaci prywatnego lotniska czy przystani dla jachtów to tylko niektóre propozycje firm deweloperskich.

Apartamenty – esencja luksusu

Do tej pory nie opracowano jednej, ścisłej definicji apartamentu.

- W przypadku nieruchomości kluczowe parametry to lokalizacja, standard, powierzchnia i wynikająca z tych trzech parametrów cena. Tych parametrów jest oczywiście więcej i można dyskutować, czy apartamentem może być nazwane np. eleganckie mieszkanie w równie eleganckim budynku, czy zlokalizowane w zaniedbanej dzielnicy – mówi Waldemar Oleksiak. Zdaniem ekspertów, luksusową nieruchomość powinno się kojarzyć raczej z prestiżową lokalizacją, wyszukaną architekturą, wysokim standardem wykonania.

- Typowy apartament ma powierzchnię co najmniej 100 mkw., musi mieć racjonalnie wydzieloną część dzienną i część nocną, a także posiadać salon połączony z kuchnią, sypialnię z oddzielną łazienką i garderobą, drugi pokój – gabinet. Aby dany lokal mógł być traktowany jako luksusowy apartament w pełnym tego słowa znaczeniu – powinien być także wyposażony w klimatyzację – mówi Szymon Jungiewicz.

Warszawa na pierwszym miejscu

Niekwestionowanym liderem na rynku luksusowych apartamentów jest Warszawa. Tutaj spread cenowy jest duży.

– Oferowanych jest tam najwięcej luksusowych apartamentów, a ceny osiągają najwyższe poziomy, sięgające nawet kilkudziesięciu tys. zł za metr kwadratowy – mówi Szymon Jungiewicz. Zauważa też, że poza stolicą rozwijają się dynamicznie rynki w największych miastach: Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. – Ceny luksusowych apartamentów w wymienionych miastach to przeważnie kilkanaście tysięcy zł za metr kwadratowy – dodaje Jungiewicz.

W górach, czy nad morzem?

Nieruchomości w kurortach cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Duże pole do popisu mają tam deweloperzy, którzy budują mieszkania i domu na wynajem a także firmy, które zajmują się zarządzaniem tymi obiektami. Niskie koszty związane z późniejszym utrzymaniem takich obiektów, zachęcają kupujących. Najchętniej kupowane są apartamenty w kurortach nadmorskich np. w Łebie, Kołobrzegu, Juracie czy Władysławowie. W górach popularnymi miejscowościami są m.in.: Zakopane, Karpacz, Szczyrk czy Wisła.

- Coraz większą popularność na polskim rynku zyskują apartamenty wakacyjne, łączące w sobie elementy nowoczesnego mieszkania i komfortowego hotelu. Część z nich również ma charakter luksusowy i jest ciekawą propozycją dla osób zainteresowanych ulokowaniem swojego kapitału w atrakcyjnej inwestycji – przyznaje Małgorzata Kędzierska-Urbaniak.

Golfowa deweloperka

Wzorując się na innych krajach kilka czołowych pól golfowych w Polsce postawiło na biznes developerski.

Osiągnięcie zysku z samego pola golfowego to zadanie trudne i niewdzięczne. Opłaty członkowskie pokrywają tylko niewielki procent kosztów, które musi ponieść pole golfowe, aby mogło funkcjonować. Z tego właśnie powodu, właściciele pól golfowych zaczęli się zastanawiać nad większymi inwestycjami.

Na czym to polega? Najprościej można powiedzieć, że grunty znajdujące się w sąsiedztwie pól golfowych zyskują na wartości. Inwestuje się więc najczęściej w tanie, podmiejskie tereny, które dzięki bliskości pola golfowego kuszą atrakcyjnością. Kolejnym etapem jest budowa kompleksu mieszkalno-rekreacyjnego. Ostatni krok to sprzedaż obiektu. Jak zapewniają developerzy, zakup takiej nieruchomości zapewnia zwrot kosztów na odpowiednim poziomie, gwarantuje wzrost wartości, daje olbrzymią satysfakcję oraz prestiż.

- Realizację projektu rozpoczęliśmy w 2007 roku. Zakładaliśmy wówczas sprzedaż jednej jednostki miesięcznie – mówi Tomasz Suchowierski, Dyrektor Generalny Toya Golf&CC Wrocław. – Nabywców znalazło dziś 35 domów. Kolejnych 17 domów i 16 apartamentów w willach miejskich zostało zarezerwowanych. Wybudowanych zostało dotychczas 27 domów, a 5 z nich zostało przekazanych nowym właścicielom – wymienia Suchowierski.

Właśnie na budowę domów oraz turystykę golfową nastawiają się właściciele największych obiektów golfowych, takich jak: Toya Golf & Country Club pod Wrocławiem, Mazury Golf pod Olsztynem czy Modry Las nieopodal Szczecina. Budowę nowoczesnych domów zapowiada również nowo powstałe pole golfowe w Pasłęku.

Zagraniczne rynki kuszą

Również zagraniczne rynki nieruchomości rozwijają się bardzo prężnie i wciąż przyciągają liczne grono inwestorów. Jak wynika z raportu Gazety Prawnej i Radia Pin „Inwestowanie w nieruchomości na rynkach zagranicznych”, najwięcej nieruchomości Polscy kupują w Hiszpanii. Kraj ten przyciąga niskimi cenami, jak również rozwiniętym systemem zarządzania nieruchomościami. Dobre perspektywy dla inwestorów ma także Dubaj w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Ceny nieruchomości w tym regionie rosną w skali roku o ok. 30 proc. Miasto kusi perspektywą dużych zysków, ściągając przedsiębiorców i inwestorów z całego świata.

Perspektywy dla luksusu

Prognozuje się ciągły wzrost wartości nieruchomości luksusowych.

- W 2010 powinniśmy spodziewać się 10-procentowego wzrostu cen na rynku pierwotnym. Jednocześnie należy oczekiwać szerszego niż obecnie dostępu do kredytów hipotecznych oraz skrócenia czasu oczekiwania na decyzję kredytową – mówi Jacek Wróblewski.

- Rynek nieruchomości luksusowych ma przed sobą duże perspektywy rozwoju. Na razie jednak niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej powstrzymuje większą aktywność inwestorów w tym segmencie – dodaje Małgorzata Kędzierska-Urbaniak. Zdaniem Waldemara Oleksiaka, w miarę dalszego bogacenia się Polaków i w związku z otwarciem Polski na świat, krajowy rynek nieruchomości luksusowych ma obiecującą przyszłość.

Luksus płynie pod prąd

Nieruchomości z tego segmentu interesują zwykle osoby zamożne, które nawet jeśli odczuwają kryzys, to nie na tyle, aby zrezygnować z rozsądnego ulokowania pieniędzy. Klienci firm deweloperskich zazwyczaj finansują zakup mieszkania z własnych środków, dlatego zaostrzona polityka kredytowa banków prawie zupełnie ich nie dotyczy.

- Kryzys wpłynął w mniejszym bądź w większym stopniu na wszystkie segmenty rynku nieruchomości. Grupa docelowa klientów nieruchomości luksusowych to najbogatsza część społeczeństwa. Kryzys dotknął takie osoby w mniejszym stopniu – mówi Szymon Jungiewicz z Biura Nieruchomości Emmerson.

Ekskluzywne nieruchomości to wciąż bardzo dobra inwestycja. Nic więc dziwnego, że cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem wszystkich, którzy chcą w ten sposób ulokować swój kapitał. Chętnych do zakupu nie brakuje. Wynika to z kilku czynników, m.in. z bogacenia się Polaków, napływu większej liczby obcokrajowców, jak również ze zwiększonej mobilności społeczeństwa.

- Wraz z bogaceniem się ludności, popyt na luksusowe apartamenty powinien się w przyszłości umacniać. Rośnie liczba dobrze sytuowanych menedżerów i przedstawicieli wolnych zawodów, skłonnych do podkreślenia swojej pozycji społecznej – dodaje Jungiewicz.

Jak podkreśla Waldemar Oleksiak z Biura Nieruchomości Emmerson – Luksusowe nieruchomości są dobrem ponadregionalnym i w związku z tym lokalne uwarunkowania cenowe odgrywają mniejszą rolę niż w przypadku innych nieruchomości. – Luksusowa oferta skierowana jest do niszowej – i zazwyczaj bardzo mobilnej – grupy klientów, którzy zainteresowani są na przykład drugim czy trzecim mieszkaniem nad morzem lub apartamentem biznesowym w dużym mieście Polski, albo wręcz zakupem pałacu i prowadzeniem tam usług hotelowych – podkreśla Oleksiak.

Widoczne jest wstrzymanie wielu dotychczasowych inwestycji. Jak zauważa Małgorzata Kędzierska-Urbaniak analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl – Niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej powstrzymuje większą aktywność inwestorów również w segmencie nieruchomości luksusowych. – Rynek nieruchomości znajduje się już w zupełnie innej fazie. Wstrzymywanie kolejnych inwestycji, zła kondycja finansowa niektórych firm, niesprzyjająca sytuacja gospodarcza – z tym mamy dziś do czynienia – podkreśla Kędzierska-Urbaniak.

Zdaniem Jacka Wróblewskiego, Prezesa Zarządu JOT-BE Nieruchomości – Uczestnicy rynku zaczynają zdawać sobie sprawę, że za chwilę nie będzie na nim towaru. Nic się nie buduje, banki nie finansują nowych projektów, ceny spadły, a klienci wykupują to, co zostało wybudowane.

Atrakcyjna inwestycja

Na najbardziej luksusowe i prestiżowe nieruchomości nawet w czasach kryzysu wciąż jest popyt – świadczą o tym choćby nowe inwestycje deweloperów, które pojawiły się w ofercie w 2009 r.

- Ceny luksusowych apartamentów to wydatek rzędu kilku milionów złotych, a nabywcy dokonując zakupu przeważnie nie posiłkując się kredytami – przyznaje Jungiewicz.

Dodatkowo, kryzys spowodował, że na rynku nie sprzedaje się nieruchomości, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Dlatego warto kupować te, które są, bo za kilka lat ich cena ma znacznie wzrosnąć.

Eksperci są zgodni co do tego, że inwestycja w segmencie luksusowych nieruchomości to obecnie dobra lokata kapitału.

- Z uwagi na ograniczoną podaż i atrakcyjne cechy nieruchomości nabywca może liczyć na długookresowy wzrost wartości takiej nieruchomości. Z drugiej strony rynek luksusowych nieruchomości jest zdecydowanie mniej płynny i trudniej szybko sprzedać taką nieruchomość po satysfakcjonującej właściciela cenie – mówi Jungiewicz.

Jak zapewniają eksperci, kryzys wkrótce minie a wtedy ceny mieszkań znów zaczną rosnąć. Ma to nastąpić w ciągu kilku następnych lat. Obecna sytuacja stwarza doskonałą okazję do zakupu luksusowych apartamentów. Ponieważ można je teraz kupować taniej, chętnych na pewno nie zabraknie. Deweloperzy zachęcają upustami cenowymi i prześcigają się w pomysłach, jak uatrakcyjnić swoją ofertę i skutecznie zachęcić do kupna zamożnych klientów. Z pewnością rynek stwarza szansę projektom wyjątkowym, które wyróżniają się na tle innych.

Atrakcyjna lokalizacja, wysoki standard wykończenia i wyposażenia oraz liczne udogodnienia np. w postaci prywatnego lotniska czy przystani dla jachtów to tylko niektóre propozycje firm deweloperskich.

Apartamenty – esencja luksusu

Do tej pory nie opracowano jednej, ścisłej definicji apartamentu.

- W przypadku nieruchomości kluczowe parametry to lokalizacja, standard, powierzchnia i wynikająca z tych trzech parametrów cena. Tych parametrów jest oczywiście więcej i można dyskutować, czy apartamentem może być nazwane np. eleganckie mieszkanie w równie eleganckim budynku, czy zlokalizowane w zaniedbanej dzielnicy – mówi Waldemar Oleksiak. Zdaniem ekspertów, luksusową nieruchomość powinno się kojarzyć raczej z prestiżową lokalizacją, wyszukaną architekturą, wysokim standardem wykonania.

- Typowy apartament ma powierzchnię co najmniej 100 mkw., musi mieć racjonalnie wydzieloną część dzienną i część nocną, a także posiadać salon połączony z kuchnią, sypialnię z oddzielną łazienką i garderobą, drugi pokój – gabinet. Aby dany lokal mógł być traktowany jako luksusowy apartament w pełnym tego słowa znaczeniu – powinien być także wyposażony w klimatyzację – mówi Szymon Jungiewicz.

Warszawa na pierwszym miejscu

Niekwestionowanym liderem na rynku luksusowych apartamentów jest Warszawa. Tutaj spread cenowy jest duży.

– Oferowanych jest tam najwięcej luksusowych apartamentów, a ceny osiągają najwyższe poziomy, sięgające nawet kilkudziesięciu tys. zł za metr kwadratowy – mówi Szymon Jungiewicz. Zauważa też, że poza stolicą rozwijają się dynamicznie rynki w największych miastach: Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. – Ceny luksusowych apartamentów w wymienionych miastach to przeważnie kilkanaście tysięcy zł za metr kwadratowy – dodaje Jungiewicz.

W górach, czy nad morzem?

Nieruchomości w kurortach cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Duże pole do popisu mają tam deweloperzy, którzy budują mieszkania i domu na wynajem a także firmy, które zajmują się zarządzaniem tymi obiektami. Niskie koszty związane z późniejszym utrzymaniem takich obiektów, zachęcają kupujących. Najchętniej kupowane są apartamenty w kurortach nadmorskich np. w Łebie, Kołobrzegu, Juracie czy Władysławowie. W górach popularnymi miejscowościami są m.in.: Zakopane, Karpacz, Szczyrk czy Wisła.

- Coraz większą popularność na polskim rynku zyskują apartamenty wakacyjne, łączące w sobie elementy nowoczesnego mieszkania i komfortowego hotelu. Część z nich również ma charakter luksusowy i jest ciekawą propozycją dla osób zainteresowanych ulokowaniem swojego kapitału w atrakcyjnej inwestycji – przyznaje Małgorzata Kędzierska-Urbaniak.

Golfowa deweloperka

Wzorując się na innych krajach kilka czołowych pól golfowych w Polsce postawiło na biznes developerski.

Osiągnięcie zysku z samego pola golfowego to zadanie trudne i niewdzięczne. Opłaty członkowskie pokrywają tylko niewielki procent kosztów, które musi ponieść pole golfowe, aby mogło funkcjonować. Z tego właśnie powodu, właściciele pól golfowych zaczęli się zastanawiać nad większymi inwestycjami.

Na czym to polega? Najprościej można powiedzieć, że grunty znajdujące się w sąsiedztwie pól golfowych zyskują na wartości. Inwestuje się więc najczęściej w tanie, podmiejskie tereny, które dzięki bliskości pola golfowego kuszą atrakcyjnością. Kolejnym etapem jest budowa kompleksu mieszkalno-rekreacyjnego. Ostatni krok to sprzedaż obiektu. Jak zapewniają developerzy, zakup takiej nieruchomości zapewnia zwrot kosztów na odpowiednim poziomie, gwarantuje wzrost wartości, daje olbrzymią satysfakcję oraz prestiż.

- Realizację projektu rozpoczęliśmy w 2007 roku. Zakładaliśmy wówczas sprzedaż jednej jednostki miesięcznie – mówi Tomasz Suchowierski, Dyrektor Generalny Toya Golf&CC Wrocław. – Nabywców znalazło dziś 35 domów. Kolejnych 17 domów i 16 apartamentów w willach miejskich zostało zarezerwowanych. Wybudowanych zostało dotychczas 27 domów, a 5 z nich zostało przekazanych nowym właścicielom – wymienia Suchowierski.

Właśnie na budowę domów oraz turystykę golfową nastawiają się właściciele największych obiektów golfowych, takich jak: Toya Golf & Country Club pod Wrocławiem, Mazury Golf pod Olsztynem czy Modry Las nieopodal Szczecina. Budowę nowoczesnych domów zapowiada również nowo powstałe pole golfowe w Pasłęku.

Zagraniczne rynki kuszą

Również zagraniczne rynki nieruchomości rozwijają się bardzo prężnie i wciąż przyciągają liczne grono inwestorów. Jak wynika z raportu Gazety Prawnej i Radia Pin „Inwestowanie w nieruchomości na rynkach zagranicznych”, najwięcej nieruchomości Polscy kupują w Hiszpanii. Kraj ten przyciąga niskimi cenami, jak również rozwiniętym systemem zarządzania nieruchomościami. Dobre perspektywy dla inwestorów ma także Dubaj w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Ceny nieruchomości w tym regionie rosną w skali roku o ok. 30 proc. Miasto kusi perspektywą dużych zysków, ściągając przedsiębiorców i inwestorów z całego świata.

Perspektywy dla luksusu

Prognozuje się ciągły wzrost wartości nieruchomości luksusowych.

- W 2010 powinniśmy spodziewać się 10-procentowego wzrostu cen na rynku pierwotnym. Jednocześnie należy oczekiwać szerszego niż obecnie dostępu do kredytów hipotecznych oraz skrócenia czasu oczekiwania na decyzję kredytową – mówi Jacek Wróblewski.

- Rynek nieruchomości luksusowych ma przed sobą duże perspektywy rozwoju. Na razie jednak niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej powstrzymuje większą aktywność inwestorów w tym segmencie – dodaje Małgorzata Kędzierska-Urbaniak. Zdaniem Waldemara Oleksiaka, w miarę dalszego bogacenia się Polaków i w związku z otwarciem Polski na świat, krajowy rynek nieruchomości luksusowych ma obiecującą przyszłość.

W II połowie 2008 roku utrudnienia na rynku kredytowym, spowodowane zamieszaniem na globalnym rynku finansowym, w znacznej mierze ograniczyły możliwość zakupu mieszkania. Dość gwałtownie wprowadzony wymóg kapitału własnego oraz wnikliwa ocena zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców odbiły się również na branży deweloperskiej i innych firmach związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W 2009 roku banki nadal zachowywały dużą ostrożność w udzielaniu kredytów. Z kwartalnych ankiet NBP wynika, że głównym powodem niechęci rozwoju akcji kredytowej jest niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej kraju. Jeśli jednak banki, będące podstawowym elementem systemu finansowego, w znacznym stopniu utrudniają dostęp do pieniądza poprzez udzielanie kredytów, to gospodarka nie będzie się intensywniej rozwijała. W szczególności na poprawę klimatu czekają przedsiębiorcy oraz osoby planujące zakup mieszkania.

Jak wynika z ankiety NBP w III kwartale polityka kredytowa została zaostrzona również w przypadku kredytów mieszkaniowych Warto jednak podkreślić, że systematycznie obniża się liczba banków, które zaostrzają warunki przyznawania kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, po raz pierwszy od czterech kwartałów, niektóre banki zdecydowały się na złagodzenie polityki kredytowej.

Coraz więcej banków na nowo zaczyna promować kredyty mieszkaniowe. Starają się przyciągnąć klientów obniżeniem, a nawet zniesieniem prowizji, udzielaniem kredytu na 100% wartości nieruchomości czy dość długim okresem karencji. Banki, po dość długiej przerwie, ponownie zaczynają więc otwierać się na klientów. Nie należy jednak oczekiwać gwałtownego ożywienia w zakresie udzielania kredytów mieszkaniowych, bo nie tak łatwo odejdą w niepamięć niedawne zawirowania na globalnym rynku finansowym. Optymistyczne jest jednak to, że coś w tym segmencie zaczyna się dziać.

Być może w ciągu najbliższych miesięcy będziemy świadkami konkurencyjnej, lecz utrzymanej w granicach rozsądku, walki o klienta. Mijający rok chyba wszystkim kojarzyć się będzie z niezwykłą popularnością kredytów udzielanych w ramach programu rządowego „Rodzina na swoim”. Z informacji BGK wynika, że w tym roku udzielono ponad 25,4 tys. kredytów na kwotę ponad 4 mld 377 mln zł, a od początku funkcjonowania programu (styczeń 2007 r.) przyznano ich już ponad 35,6 tys. na łączną kwotę przekraczającą 5 mld 665 mln zł. Może najbliższe miesiące zmienią tę sytuację.

W II połowie 2008 roku utrudnienia na rynku kredytowym, spowodowane zamieszaniem na globalnym rynku finansowym, w znacznej mierze ograniczyły możliwość zakupu mieszkania. Dość gwałtownie wprowadzony wymóg kapitału własnego oraz wnikliwa ocena zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców odbiły się również na branży deweloperskiej i innych firmach związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W 2009 roku banki nadal zachowywały dużą ostrożność w udzielaniu kredytów. Z kwartalnych ankiet NBP wynika, że głównym powodem niechęci rozwoju akcji kredytowej jest niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej kraju. Jeśli jednak banki, będące podstawowym elementem systemu finansowego, w znacznym stopniu utrudniają dostęp do pieniądza poprzez udzielanie kredytów, to gospodarka nie będzie się intensywniej rozwijała. W szczególności na poprawę klimatu czekają przedsiębiorcy oraz osoby planujące zakup mieszkania.

Jak wynika z ankiety NBP w III kwartale polityka kredytowa została zaostrzona również w przypadku kredytów mieszkaniowych Warto jednak podkreślić, że systematycznie obniża się liczba banków, które zaostrzają warunki przyznawania kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, po raz pierwszy od czterech kwartałów, niektóre banki zdecydowały się na złagodzenie polityki kredytowej.

Coraz więcej banków na nowo zaczyna promować kredyty mieszkaniowe. Starają się przyciągnąć klientów obniżeniem, a nawet zniesieniem prowizji, udzielaniem kredytu na 100% wartości nieruchomości czy dość długim okresem karencji. Banki, po dość długiej przerwie, ponownie zaczynają więc otwierać się na klientów. Nie należy jednak oczekiwać gwałtownego ożywienia w zakresie udzielania kredytów mieszkaniowych, bo nie tak łatwo odejdą w niepamięć niedawne zawirowania na globalnym rynku finansowym. Optymistyczne jest jednak to, że coś w tym segmencie zaczyna się dziać.

Być może w ciągu najbliższych miesięcy będziemy świadkami konkurencyjnej, lecz utrzymanej w granicach rozsądku, walki o klienta. Mijający rok chyba wszystkim kojarzyć się będzie z niezwykłą popularnością kredytów udzielanych w ramach programu rządowego „Rodzina na swoim”. Z informacji BGK wynika, że w tym roku udzielono ponad 25,4 tys. kredytów na kwotę ponad 4 mld 377 mln zł, a od początku funkcjonowania programu (styczeń 2007 r.) przyznano ich już ponad 35,6 tys. na łączną kwotę przekraczającą 5 mld 665 mln zł. Może najbliższe miesiące zmienią tę sytuację.

W 2009 roku 1 394 firmy z 71 krajów zaprezentowały na targach DOMOTEX innowacje produktowe z zakresu dywanów, tekstyliów, wykładzin podłogowych, podłóg laminatowych oraz parkietów. W charakterze zwiedzających wystawę odwiedziło ponad 38 000 przedstawicieli z branży.

Najbliższa edycja targów będzie miała miejsce w dniach 16 – 19 stycznia 2010 r. i swoim zakresem tematycznym obejmie następujące dziedziny:

• dywany i chodniczki – produkcja ręczna
• dywany wełniane
• tekstylne pokrycia podłogowe
• elastyczne pokrycia podłogowe
• contract business
• wydawnictwa specjalistyczne, projekty, usługi
• włókna i przędze, tekstylia
• technologie aplikacyjne i czyszczenia
• laminowane pokrycia
• drewniane podłogi i parkiety
• kamień naturalny, płytki ceramiczne
• contractworld

Targom towarzyszyć będzie bogaty program uzupełniający. Planowane są m.in.: contractworld, przyznanie nagrody Capret Design Awards 2010, tematyczne fora, sympozja, pokazy i prezentacje.

Przedstawiciele polskich firm regularnie odwiedzają tę globalną imprezę. Wyjazdy targowe to doskonała okazja do nawiązania nowych kontaktów handlowych, a także umocnienia aktualnych. W ramach wystawy spotykają się specjaliści z całego świata, co pozwala śledzić nowości na rynku, jak również zapoznać się z obecnymi trendami i działaniami konkurencji.

W 2010 roku zostaną zorganizowane w tym samym terminie i miejscu targi Fliesen/Tiles 2010 – poświęcone podłogom i wykładzinom ceramicznym. Bezpośrednie sąsiedztwo dwóch imprez z pokrewnej branży daje odwiedzającym znakomitą możliwość zapoznania się z szeroką ofertą różnych producentów.

Business Travel & Entertainment – biuro obsługujące polskie firmy w zakresie organizacji podróży służbowych, odnotowało w zeszłym roku duże zainteresowanie możliwością wyjazdu na targi DOMOTEX. Bazując na zeszłorocznych doświadczeniach, w tym roku firma po raz kolejny przygotowała ofertę wyjazdu na wspomnianą wystawę.

(Kontakt – Karolina Syka tel. +48 22 427 31 78, karolina@business-travel.pl)

W 2009 roku 1 394 firmy z 71 krajów zaprezentowały na targach DOMOTEX innowacje produktowe z zakresu dywanów, tekstyliów, wykładzin podłogowych, podłóg laminatowych oraz parkietów. W charakterze zwiedzających wystawę odwiedziło ponad 38 000 przedstawicieli z branży.

Najbliższa edycja targów będzie miała miejsce w dniach 16 – 19 stycznia 2010 r. i swoim zakresem tematycznym obejmie następujące dziedziny:

• dywany i chodniczki – produkcja ręczna
• dywany wełniane
• tekstylne pokrycia podłogowe
• elastyczne pokrycia podłogowe
• contract business
• wydawnictwa specjalistyczne, projekty, usługi
• włókna i przędze, tekstylia
• technologie aplikacyjne i czyszczenia
• laminowane pokrycia
• drewniane podłogi i parkiety
• kamień naturalny, płytki ceramiczne
• contractworld

Targom towarzyszyć będzie bogaty program uzupełniający. Planowane są m.in.: contractworld, przyznanie nagrody Capret Design Awards 2010, tematyczne fora, sympozja, pokazy i prezentacje.

Przedstawiciele polskich firm regularnie odwiedzają tę globalną imprezę. Wyjazdy targowe to doskonała okazja do nawiązania nowych kontaktów handlowych, a także umocnienia aktualnych. W ramach wystawy spotykają się specjaliści z całego świata, co pozwala śledzić nowości na rynku, jak również zapoznać się z obecnymi trendami i działaniami konkurencji.

W 2010 roku zostaną zorganizowane w tym samym terminie i miejscu targi Fliesen/Tiles 2010 – poświęcone podłogom i wykładzinom ceramicznym. Bezpośrednie sąsiedztwo dwóch imprez z pokrewnej branży daje odwiedzającym znakomitą możliwość zapoznania się z szeroką ofertą różnych producentów.

Business Travel & Entertainment – biuro obsługujące polskie firmy w zakresie organizacji podróży służbowych, odnotowało w zeszłym roku duże zainteresowanie możliwością wyjazdu na targi DOMOTEX. Bazując na zeszłorocznych doświadczeniach, w tym roku firma po raz kolejny przygotowała ofertę wyjazdu na wspomnianą wystawę.

(Kontakt – Karolina Syka tel. +48 22 427 31 78, karolina@business-travel.pl)

Jak czytamy dalej, projekt ustawy wprowadza między innymi zmiany w opodatkowaniu najmu lokali mieszkalnych. Dziś właściciel wynajmujący mieszkanie ma do wyboru dwa rodzaje opodatkowania. Może wybrać ryczałt lub rozliczać się według skali. Jeśli zdecyduje się na ryczałt, będzie musiał odprowadzać 8,5 proc. podatku od przychodów. Tak opodatkować może tylko równowartość pierwszych 4 tys. euro w roku podatkowym. Jeśli zarobi więcej, musi odprowadzić 20 proc. podatku od nadwyżki.

Po zmianach przepisów sytuacja ma być dużo prostsza. Ujednoliceniu ulegnie ryczałtowa stawka 8,5 proc. od przychodów, niezależnie od tego, ile zarobimy. Płaska stawka będzie obowiązywała nie tylko tych, którzy zdecydują się na zastosowanie konstrukcji najmu okazjonalnego, ale wszystkich, którzy wynajmują mieszkania w dowolnej formie i do 20 stycznia (lub do dnia uzyskania pierwszego przychodu, jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku) zgłoszą do urzędu skarbowego wybór takiej formy – dodaje dziennik.

 

Źródło: „Rzeczpospolita” 9.11.2009,   12.11.2009

Jak czytamy dalej, projekt ustawy wprowadza między innymi zmiany w opodatkowaniu najmu lokali mieszkalnych. Dziś właściciel wynajmujący mieszkanie ma do wyboru dwa rodzaje opodatkowania. Może wybrać ryczałt lub rozliczać się według skali. Jeśli zdecyduje się na ryczałt, będzie musiał odprowadzać 8,5 proc. podatku od przychodów. Tak opodatkować może tylko równowartość pierwszych 4 tys. euro w roku podatkowym. Jeśli zarobi więcej, musi odprowadzić 20 proc. podatku od nadwyżki.

Po zmianach przepisów sytuacja ma być dużo prostsza. Ujednoliceniu ulegnie ryczałtowa stawka 8,5 proc. od przychodów, niezależnie od tego, ile zarobimy. Płaska stawka będzie obowiązywała nie tylko tych, którzy zdecydują się na zastosowanie konstrukcji najmu okazjonalnego, ale wszystkich, którzy wynajmują mieszkania w dowolnej formie i do 20 stycznia (lub do dnia uzyskania pierwszego przychodu, jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku) zgłoszą do urzędu skarbowego wybór takiej formy – dodaje dziennik.

 

Źródło: „Rzeczpospolita” 9.11.2009,   12.11.2009

Dziennik opisuje historię niemieckiej rodziny Lukaschewskich, której sąd okręgowy w Olsztynie oddał nieruchomość, którą gmina ponad dekadę temu przyznała polskiej rodzinie Smolińskich. Lukaschewscy wyemigrowali z Polski 26 lat temu. Sędzia uznał, że Smolińscy nie zasiedzieli nieruchomości, gdyż posiadali ją w złej wierze. Zdaniem sądu polska rodzina powinna bowiem wiedzieć, że nie przysługuje im prawo własności. Ten sam sąd okręgowy w innej sprawie przyznał niemieckim spadkobiercom państwa Reinsch, którzy wyjechali z Polski w latach 80., zajmowaną przez polską rodzinę Andrzejczyków nieruchomość – czytamy. W tym przypadku oparł się na przedwojennym dokumencie, gdyż nie było polskiej księgi wieczystej. W podobnej sytuacji są setki rodzin. Mimo że większość z nich dawno zasiedziała zajmowane majątki, w księgach wieczystych nadal widnieją dawni, niemieccy właściciele.

Dzieje się tak, ponieważ polskie księgi wieczyste nie zostały uaktualnione. Problem niemieckich roszczeń dotyczy jedynie tych ksiąg, w których wpisów własności dokonano po 1 stycznia 1947 r. Księgi z wpisami sprzed tej daty utraciły moc i są zamykane z urzędu, a następnie przekazywane do archiwów państwowych – podaje gazeta. Skarb Państwa przejmował nieruchomości tzw. późnych przesiedleńców, a więc tych, którzy wyjeżdżali z Polski w latach 70, i nie zawsze potwierdzał ten fakt odpowiednią decyzją. Poza tym wiele spośród wydanych decyzji jest wadliwych. Wiele polskich rodzin obawia się, że zajmowane nieruchomości zostaną im odebrane. Decyzja sądu zależy od tego, ile czasu upłynęło od zajęcia nieruchomości, oraz od tego, czy rodzina posiadała nieruchomość w dobrej czy złej wierze – dodaje „Dziennik Gazeta Prawna”.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 16.11.2009,   16.11.2009

Dziennik opisuje historię niemieckiej rodziny Lukaschewskich, której sąd okręgowy w Olsztynie oddał nieruchomość, którą gmina ponad dekadę temu przyznała polskiej rodzinie Smolińskich. Lukaschewscy wyemigrowali z Polski 26 lat temu. Sędzia uznał, że Smolińscy nie zasiedzieli nieruchomości, gdyż posiadali ją w złej wierze. Zdaniem sądu polska rodzina powinna bowiem wiedzieć, że nie przysługuje im prawo własności. Ten sam sąd okręgowy w innej sprawie przyznał niemieckim spadkobiercom państwa Reinsch, którzy wyjechali z Polski w latach 80., zajmowaną przez polską rodzinę Andrzejczyków nieruchomość – czytamy. W tym przypadku oparł się na przedwojennym dokumencie, gdyż nie było polskiej księgi wieczystej. W podobnej sytuacji są setki rodzin. Mimo że większość z nich dawno zasiedziała zajmowane majątki, w księgach wieczystych nadal widnieją dawni, niemieccy właściciele.

Dzieje się tak, ponieważ polskie księgi wieczyste nie zostały uaktualnione. Problem niemieckich roszczeń dotyczy jedynie tych ksiąg, w których wpisów własności dokonano po 1 stycznia 1947 r. Księgi z wpisami sprzed tej daty utraciły moc i są zamykane z urzędu, a następnie przekazywane do archiwów państwowych – podaje gazeta. Skarb Państwa przejmował nieruchomości tzw. późnych przesiedleńców, a więc tych, którzy wyjeżdżali z Polski w latach 70, i nie zawsze potwierdzał ten fakt odpowiednią decyzją. Poza tym wiele spośród wydanych decyzji jest wadliwych. Wiele polskich rodzin obawia się, że zajmowane nieruchomości zostaną im odebrane. Decyzja sądu zależy od tego, ile czasu upłynęło od zajęcia nieruchomości, oraz od tego, czy rodzina posiadała nieruchomość w dobrej czy złej wierze – dodaje „Dziennik Gazeta Prawna”.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 16.11.2009,   16.11.2009

Roboty (usługi) budowlane są usługami sklasyfikowanymi według Polskiej Klasyfikacji Działalności w Dziale 45 Budownictwo – przypomina dziennik. W przypadku podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót (kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku). Kwota należna obejmuje natomiast całość świadczenia należnego od nabywcy. Jak czytamy dalej, przy rozliczaniu podatku od towarów i usług z tytułu usług budowlanych obowiązuje podstawowa stawka VAT, czyli 22 proc. Jednak, zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 12 i 12c ustawy o VAT, a także par. 6 rozporządzenia ministra finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w niektórych sytuacjach podstawową stawkę podatku można obniżyć do 7 proc.

I tak stawkę podatku w wysokości 7 proc. można stosować do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – wylicza gazeta. Stawkę obniżoną stosuje się również w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w Dziale 12 oraz budynków instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

 

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 16.11.2009,   16.11.2009

Roboty (usługi) budowlane są usługami sklasyfikowanymi według Polskiej Klasyfikacji Działalności w Dziale 45 Budownictwo – przypomina dziennik. W przypadku podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót (kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku). Kwota należna obejmuje natomiast całość świadczenia należnego od nabywcy. Jak czytamy dalej, przy rozliczaniu podatku od towarów i usług z tytułu usług budowlanych obowiązuje podstawowa stawka VAT, czyli 22 proc. Jednak, zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 12 i 12c ustawy o VAT, a także par. 6 rozporządzenia ministra finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w niektórych sytuacjach podstawową stawkę podatku można obniżyć do 7 proc.

I tak stawkę podatku w wysokości 7 proc. można stosować do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – wylicza gazeta. Stawkę obniżoną stosuje się również w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w Dziale 12 oraz budynków instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

 

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 16.11.2009,   16.11.2009

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime – najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin.

W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

•    kredyty na nieruchomości rolne,
•    kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),
•    kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),
•    kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).
 
Aby nie być posądzonym o czarnowidztwo bez poparcia, powyżej zamieszczam wykres, przedstawiający premię za ryzyko dla różnych transz papierów wartościowych bazujących na kredytach udzielonych w celu nabycia nieruchomości komercyjnych (CMBS). Widzimy, że najbezpieczniejsze instrumenty z tej kategorii, posiadające ocenę AAA, wyceniane są o ok. 10 punktów procentowych wyżej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe, co przy cenach z połowy listopada 2009 roku daje rentowność na poziomie ok. 13,5 proc. Z punktu widzenia inwestora to potencjalny zysk, jeżeli dług zostanie spłacony, natomiast z punktu widzenia firm starających się o refinansowanie wygasających wkrótce kredytów, jest to koszt kapitału. W przypadku papierów o najniższym ratingu (BBB-), za pożyczkę trzeba do rentowności obligacji rządowych doliczyć blisko 90 punktów procentowych. Trudno oczekiwać, żeby firmom opłacało się rolować dług na takich warunkach, a dodatkowo wypada przypomnieć, że owe ratingi dotyczą tylko wspomnianych na początku tekstu 20 proc. rynku. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest przedmiotem obrotu na rynku wtórnym i nie posiada ocen przyznawanych przez agencje ratingowe, co w żadnym wypadku nie oznacza, że sytuacja tych kredytobiorców jest diametralnie inna.

Cytując słowa wypowiedziane przez Georga Sorosa „należy się przygotować na upuszczanie krwi”, zwłaszcza przez banki i firmy, które do inwestowania na rynku nieruchomości wykorzystywały dźwignię finansową. Na koniec tego niezbyt optymistycznego tekstu zaserwuję jeszcze kilka faktów:

•    indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA sporządzany przez Agencję Moody’s spadł o 41 proc. od października 2007 roku;
•    Goldman Sachs prognozował we wrześniu 2009 roku, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną do IV kw. 2010 roku o 17 proc.;
•    w III kw. 2009 roku 17 proc. wszystkich powierzchni biurowych stało pustych (wg firmy badawczej Reis Inc.);
•    w październiku 2009 roku wniosek o upadłość złożyła firma Capmark Financial Group, która w latach 2006-2007 udzieliła 60 mld USD kredytów na nieruchomości komercyjne.

Łukasz Wróbel
Open Finance

gk

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Kredyty hipoteczne, udzielane rodzinom nie posiadającym wystarczającej zdolności kredytowej, stały się główną przyczyną globalnego kryzysu finansowego, jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime – najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin.

W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

•    kredyty na nieruchomości rolne,
•    kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),
•    kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),
•    kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).
 
Aby nie być posądzonym o czarnowidztwo bez poparcia, powyżej zamieszczam wykres, przedstawiający premię za ryzyko dla różnych transz papierów wartościowych bazujących na kredytach udzielonych w celu nabycia nieruchomości komercyjnych (CMBS). Widzimy, że najbezpieczniejsze instrumenty z tej kategorii, posiadające ocenę AAA, wyceniane są o ok. 10 punktów procentowych wyżej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe, co przy cenach z połowy listopada 2009 roku daje rentowność na poziomie ok. 13,5 proc. Z punktu widzenia inwestora to potencjalny zysk, jeżeli dług zostanie spłacony, natomiast z punktu widzenia firm starających się o refinansowanie wygasających wkrótce kredytów, jest to koszt kapitału. W przypadku papierów o najniższym ratingu (BBB-), za pożyczkę trzeba do rentowności obligacji rządowych doliczyć blisko 90 punktów procentowych. Trudno oczekiwać, żeby firmom opłacało się rolować dług na takich warunkach, a dodatkowo wypada przypomnieć, że owe ratingi dotyczą tylko wspomnianych na początku tekstu 20 proc. rynku. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest przedmiotem obrotu na rynku wtórnym i nie posiada ocen przyznawanych przez agencje ratingowe, co w żadnym wypadku nie oznacza, że sytuacja tych kredytobiorców jest diametralnie inna.

Cytując słowa wypowiedziane przez Georga Sorosa „należy się przygotować na upuszczanie krwi”, zwłaszcza przez banki i firmy, które do inwestowania na rynku nieruchomości wykorzystywały dźwignię finansową. Na koniec tego niezbyt optymistycznego tekstu zaserwuję jeszcze kilka faktów:

•    indeks cen nieruchomości komercyjnych w USA sporządzany przez Agencję Moody’s spadł o 41 proc. od października 2007 roku;
•    Goldman Sachs prognozował we wrześniu 2009 roku, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną do IV kw. 2010 roku o 17 proc.;
•    w III kw. 2009 roku 17 proc. wszystkich powierzchni biurowych stało pustych (wg firmy badawczej Reis Inc.);
•    w październiku 2009 roku wniosek o upadłość złożyła firma Capmark Financial Group, która w latach 2006-2007 udzieliła 60 mld USD kredytów na nieruchomości komercyjne.

Łukasz Wróbel
Open Finance

gk

Dzisiaj ten fragment miasta jest chaotycznie zabudowany, z magazynami, stacjami benzynowymi i drobnymi warsztatami. Plan zagospodarowania ma sprawić, że nowe budynki będą powstały w sposób uporządkowany. Przy ul. Mogilskiej i al. Pokoju będą dominować nowoczesne kilkunastopiętrowe biurowce, skierowane frontem elewacji w kierunku ulicy. Ich maksymalna wysokość to 40 m.

Osiedla mieszkaniowe, które powstaną w przyszłości nie będą ogrodzone, dzięki temu zlokalizowane na parterze sklepy będą ogólnodostępne. Przewidziano również miejsce na osiedlowe parki, w pobliżu znajdą się szkoły, place zabaw, ścieżki rowerowe, boiska sportowe.

Projekt planu zagospodarowania obejmuje teren o powierzchni 47 ha pomiędzy ul. Mogilską, al. Pokoju, Francesco Nullo oraz linią kolejową. Szybkie uchwalenie planu jest istotne, ponieważ obszar ten znajduje się obecnie pod silną presją inwestorów .

Źródło: money.pl

Dzisiaj ten fragment miasta jest chaotycznie zabudowany, z magazynami, stacjami benzynowymi i drobnymi warsztatami. Plan zagospodarowania ma sprawić, że nowe budynki będą powstały w sposób uporządkowany. Przy ul. Mogilskiej i al. Pokoju będą dominować nowoczesne kilkunastopiętrowe biurowce, skierowane frontem elewacji w kierunku ulicy. Ich maksymalna wysokość to 40 m.

Osiedla mieszkaniowe, które powstaną w przyszłości nie będą ogrodzone, dzięki temu zlokalizowane na parterze sklepy będą ogólnodostępne. Przewidziano również miejsce na osiedlowe parki, w pobliżu znajdą się szkoły, place zabaw, ścieżki rowerowe, boiska sportowe.

Projekt planu zagospodarowania obejmuje teren o powierzchni 47 ha pomiędzy ul. Mogilską, al. Pokoju, Francesco Nullo oraz linią kolejową. Szybkie uchwalenie planu jest istotne, ponieważ obszar ten znajduje się obecnie pod silną presją inwestorów .

Źródło: money.pl

Konferencja Profesjonalny Inwestor to wydarzenie edukacyjne o charakterze warsztatowym organizowane przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII) – największą organizację inwestorską w Europie Środkowej. Po sukcesie dwóch ubiegłych edycji na stałe wpisała się w kalendarz imprez giełdowych w Polsce. W tym roku odbędzie się we Władysławowie, w Hotelu Velaves SPA&RESORT ****.

- W ubiegłorocznej, trzydniowej imprezie udział wzięło niemal 300 uczestników, w tym liczne grono analityków giełdowych, przedstawicieli instytucji finansowych oraz środowiska inwestorskiego - mówi Jarosław Dominiak, prezes SII.

- Podczas tegorocznej konferencji zaplanowanych jest kilkanaście wykładów warsztatowych o tematyce giełdowej, a także kilka paneli dyskusyjnych - dodaje Dominiak. Swoje uczestnictwo potwierdzili już m.in.: Krzysztof Moska, który opowie o inwestowaniu na polskim rynku kapitałowym, dr Krzysztof Borowski (KBC Securities), Marcin Dybek, dr Tomasz Filipiak, Grzegorz Zalewski (futures.pl, DM BOŚ), Paweł Śliwa (X-Trade Brokers), Wojciech Białek (CDM Pekao S.A.), Paweł Szczepanik (DI BRE), Piotr Pochmara (analityk SII), Jacek Maliszewski (Alpha Financial Services). Ponadto SII podejmie zdobywców I i III miejsca w zawodach Parkiet Challenge 2009, Jarosława Augustynowicza oraz Krzysztofa Piróga.  Podczas panelu dyskusyjnego z ich udziałem, każdy z uczestników będzie mógł zapytać mistrzów, jak zarobić ponad 1000% w 3 miesiące. Organizatorzy zwyczajowo zadbali o to by konferencyjni goście mieli okazję do bezpośredniego spotkania z przedstawicielami spółek podczas Tagów Akcjonariat. W trakcie dwugodzinnego meetingu, inwestorzy będą mieli możliwość prowadzenia rozmów o wynikach oraz planach na przyszłość z blisko 30 zgromadzonymi podczas konwentu firmami.

Poza praktyczną wiedzą o rynku kapitałowym, SII zapewni uczestnikom konferencji mnóstwo ciekawych atrakcji. W programie rozrywkowym m.in. I Mistrzostwa Polski Inwestorów w Karaoke, V Turniej o Puchar Prezesa SII w piłce nożnej, zabawa przy muzyce podczas wieczoru w klimacie lat 20 -30-tych oraz mnóstwo innych atrakcji, które jeszcze pozostają niespodzianką.

Konferencja Profesjonalny Inwestor 2009

Hotel Velaves SPA & RESORT ****, Władysławowo, 27 -29 listopada 2009.

Organizator: Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych

Konferencja Profesjonalny Inwestor to wydarzenie edukacyjne o charakterze warsztatowym organizowane przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII) – największą organizację inwestorską w Europie Środkowej. Po sukcesie dwóch ubiegłych edycji na stałe wpisała się w kalendarz imprez giełdowych w Polsce. W tym roku odbędzie się we Władysławowie, w Hotelu Velaves SPA&RESORT ****.

- W ubiegłorocznej, trzydniowej imprezie udział wzięło niemal 300 uczestników, w tym liczne grono analityków giełdowych, przedstawicieli instytucji finansowych oraz środowiska inwestorskiego - mówi Jarosław Dominiak, prezes SII.

- Podczas tegorocznej konferencji zaplanowanych jest kilkanaście wykładów warsztatowych o tematyce giełdowej, a także kilka paneli dyskusyjnych - dodaje Dominiak. Swoje uczestnictwo potwierdzili już m.in.: Krzysztof Moska, który opowie o inwestowaniu na polskim rynku kapitałowym, dr Krzysztof Borowski (KBC Securities), Marcin Dybek, dr Tomasz Filipiak, Grzegorz Zalewski (futures.pl, DM BOŚ), Paweł Śliwa (X-Trade Brokers), Wojciech Białek (CDM Pekao S.A.), Paweł Szczepanik (DI BRE), Piotr Pochmara (analityk SII), Jacek Maliszewski (Alpha Financial Services). Ponadto SII podejmie zdobywców I i III miejsca w zawodach Parkiet Challenge 2009, Jarosława Augustynowicza oraz Krzysztofa Piróga.  Podczas panelu dyskusyjnego z ich udziałem, każdy z uczestników będzie mógł zapytać mistrzów, jak zarobić ponad 1000% w 3 miesiące. Organizatorzy zwyczajowo zadbali o to by konferencyjni goście mieli okazję do bezpośredniego spotkania z przedstawicielami spółek podczas Tagów Akcjonariat. W trakcie dwugodzinnego meetingu, inwestorzy będą mieli możliwość prowadzenia rozmów o wynikach oraz planach na przyszłość z blisko 30 zgromadzonymi podczas konwentu firmami.

Poza praktyczną wiedzą o rynku kapitałowym, SII zapewni uczestnikom konferencji mnóstwo ciekawych atrakcji. W programie rozrywkowym m.in. I Mistrzostwa Polski Inwestorów w Karaoke, V Turniej o Puchar Prezesa SII w piłce nożnej, zabawa przy muzyce podczas wieczoru w klimacie lat 20 -30-tych oraz mnóstwo innych atrakcji, które jeszcze pozostają niespodzianką.

Konferencja Profesjonalny Inwestor 2009

Hotel Velaves SPA & RESORT ****, Władysławowo, 27 -29 listopada 2009.

Organizator: Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych

Po rocznej przerwie, spowodowanej wybuchem kryzysu finansowego, na rynku kredytów hipotecznych pojawiły się w sierpniu pierwsze promocje. We wrześniu, w październiku i w pierwszych dniach listopada kolejne banki przedstawiły oferty promocyjne. Są to m.in. Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, Polbank, BZ WBK, DnB Nord czy mBank. Inne banki poprawiły natomiast bezterminowo atrakcyjność swoich produktów hipotecznych. Są to Raiffesen Bank, Nordea, ING Bank Śląski czy Pekao.

Promocje kredytów mieszkaniowych, idące w parze z  większą gotowością banków do udzielania takich kredytów, świadczą o poprawie klimatu hipotecznego – wynika z analizy Expandera – Niezależnego Doradcy Finansowego. Kolejnym krokiem powinna być stopniowa poprawa przeciętnych parametrów oferty kredytowej, takich, jak marże, wymagany wkład własny czy maksymalna zdolność kredytowa. Te utrzymują się bowiem na stabilnym poziomie od początku II kwartału br.

Kredyt bez prowizji

Polbank wprowadził z początkiem września promocję polegającą na obniżeniu prowizji, a wcześniej zniósł opłatę za wycenę nieruchomości.  Zgodnie z nowymi warunkami promocji, prowizja została obniżona do zera. Oferta obowiązuje do końca listopada. Warunkiem skorzystania z zerowej prowizji jest otwarcie konta w Polbanku i zakup karty kredytowej. Poza tym, osoby, które zdecydują się na przelew wynagrodzenia na konto w Polbanku mogą otrzymać marżę kredytową niższą o 1 pkt. proc. Z początkiem listopada bank obniżył ponadto marże dla kredytów w euro i w złotych dla kredytobiorców, którzy posiadają wkład własny na poziomie minimum 30%. Przykładowo dla takiego kredytu w złotych na kwotę powyżej 300 tys. zł, podstawowa marża została obniżona z 3,8% do 3,5%, a dla kredytu w euro z 4,3% do 4%.

Również w Alior Banku klienci mogą do końca roku skorzystać z promocyjnej oferty kredytów mieszkaniowych polegającej na zwolnieniu z prowizji, ale też obniżeniu marży. Promocja kierowana jest do kredytobiorców, którzy skorzystają z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Osoba, która dysponuje wkładem własnym na poziomie 20% i chce zaciągnąć kredyt w złotych, może otrzymać marżę niższą nawet o 1,5% (wynosi ona 1,9%).

W Lukas Banku od początku września trwa promocja polegająca na obniżeniu lub zniesieniu prowizji. Bez prowizji można zaciągnąć kredyt w przypadku posiadania co najmniej 10-proc. wkładu własnego. W pozostałych przypadkach prowizja wynosi 0,9% kwoty kredytu. Wcześniej stawki wynosiły odpowiednio 1,8% oraz 2,5%. Lukas Bank zachęca też klientów szybkością procesowania wniosków. W BGŻ obowiązuje promocja polegająca na obniżeniu opłaty przygotowawczej z 4,5% do 2%. W obu bankach promocja ma obowiązywać do końca listopada.

Promocyjna marża

Jesienną promocje kredytów hipotecznych wprowadził też w drugiej połowie października Pekao Bank Hipoteczny. Promocja potrwa do końca roku. W ramach oferty bank umożliwił finansowanie zakupu całej nieruchomości na kredyt, a także obniżył marżę do minimum 2,5% z minimum 3%.

Fortis Bank wprowadził promocyjną ofertę 26 października. Klienci, którzy wykupią pakiet „Ubezpieczenie kredytobiorcy”, mogą liczyć na obniżkę marży 0,5 pkt. proc. lub 1 pkt. proc. dla kredytu na kwotę do 500 tys. zł. Bank zmienił ponadto bazową siatkę marż kredytowych. Przykładowo, podstawowa marża dla kredytu na kwotę 200 tys. zł z wkładem własnym na poziomie 30%, została obniżona z 5,1% do 4,5%. Bank udziela tylko kredytów w złotych.

Zmiana oferty na dłużej

Z dniem 9 listopada weszła w życie nowa, korzystniejsza dla klientów, oferta kredytów hipotecznych Raiffesen Banku, która też nie ma charakteru promocji. Składają się na nią obniżone wymagania dotyczące wkładu własnego (dla kredytów w złotych spadek z 25% do 15%, a dla kredytów w euro spadek z 25% do 20%), dochodu (w przypadku ubiegania się o kredyt w euro minimalny dochód osiągany przez co najmniej jednego wnioskodawcę został obniżony z 5000 zł do 3000 zł) oraz wieku kredytobiorcy (maksymalny wiek, w którym powinna nastąpić całkowita spłata kredytu wynosi obecnie 70 lat, wcześniej było to 65 lat).

Również w innych bankach poprawa warunków udzielania kredytów hipotecznych nie jest nazywana promocją. Tak jest w przypadku banku Nordea, który obniżył we wrześniu marże dla kredytów w euro na kwotę powyżej 300 tys. zł. ING obniżył z kolei w sierpniu prowizję dla kredytów hipotecznych w złotych, z poziomu 2,5% do 1,6%. Warunki udzielania kredytów poprawił też bank Pekao. Dotyczy to klientów, którzy wybiorą dodatkowy produkt. Przykładowo kredytobiorca, który otworzy rachunek Eurokonto i posiada przynajmniej 10-proc. wkład własny oraz opłaci 0,5-proc. prowizję, otrzyma marżę na poziomie minimum 2,6%. Do tej pory minimalny poziom wynosił w takim wariancie 2,8%.

Mniejszy wkład własny

Decyzję o obniżeniu wymaganego wkładu własnego podjął też wcześniej Millennium Bank. Tu promocja kredytów hipotecznych wystartowała 18 września i jest aktualnie zaplanowana do końca listopada. W ramach promocji bank wprowadził możliwość finansowania zakupu do 100% wartości nieruchomości (wcześniej 90%), zrezygnował z prowizji od klientów, którzy wykupią ubezpieczenie od utraty pracy (wcześniej 0,5%), obniżył też stawki marży dla kredytów z wysokim wkładem własnym (przykładowo, dla kredytu w złotych powyżej 100 tys. zł z wkładem na poziomie 30-50% marża została obniżona z 1,9% do 1,8%). Millennium udziela tylko kredytów w złotych.

W maju ub.r., czyli przed kryzysem, kredytobiorca, który chciał kupić mieszkanie warte 400 tys. zł bez wkładu własnego, przeciętnie na rynku otrzymywał marżę na poziomie 1% dla kredytu w złotych, 1,3% dla kredytu we frankach i 1,4% dla kredytu w euro. Stawki oprocentowania, ze względu na wyższe stopy rynkowe były jednak zbliżone do obecnych.

Dziś znacznie trudniej jest zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Dlatego Expander monitoruje sytuację kredytobiorcy, który chce kupić mieszkanie warte 400 tys. zł, dysponując 25-proc. wkładem własnym, czyli zaciąga kredyt w kwocie 300 tys. zł. Przeciętnie marża takiego kredytu w złotych wynosi 2,85%, we frankach 3,8%, a w euro 3,5%.

Wzrost marży nie jest jedyną niekorzystną zmianą w stosunku do sytuacji sprzed kryzysu. Mniej jest bowiem banków kredytujących zakup nieruchomości w walutach, a do tego zdolność kredytowa jest wyliczana bardziej rygorystycznie.

Niższa marża za dodatkowy produkt

BZ WBK, który jeszcze do niedawna oferował najniższą na rynku marżę 1,35% dla kredytu w złotych, taką samą dla wszystkich klientów, zmienił we wrześniu politykę cenową. Nowe zasady różnicują warunki cenowe kredytu (marża, prowizja) dla klientów w zależności od tego czy jest to dotychczasowy, czy nowy klient oraz od tego, z jakich produktów banku korzysta (konto, ubezpieczenie). Stawka marży wynosi od 1,7% do 3%, a stawka prowizji od 2% do 3%. Oprócz tego bank wprowadził w tym tygodniu ofertę promocyjną kredytów hipotecznych. Aby z niej skorzystać klient musi posiadać w BZ WBK konto 24 Prestiż lub 24 VIP (pierwsze kosztuje 15 zł miesięcznie, a drugie 50 zł miesięcznie) i przelewać na rachunek co miesiąc określoną kwotę. Musi ponadto przejść pozytywnie ocenę scoringową. W ramach promocji klient otrzymuje marżę na poziomie 1,35% (czyli taką, jak do tej pory w standardowej ofercie). Prowizja wynosi jednak 3,5%, zatem jest wyższa niż w przypadku oferty bez promocji.

Również w PKO BP kredytobiorca może otrzymać niższą marżę, jeżeli skorzysta z innych produktów banku. Zaciągając kredyt w złotych na sumę 300 tys. zł (30 lat) z 25-proc. wkładem własnym, może otrzymać marżę niższa o 0,29 pkt. proc., jeżeli skorzysta z pakietu produktów, na który składają się ubezpieczenie od utraty pracy, konto i karta kredytowa oraz internetowy system transakcyjny iPKO. Zakup tych produktów pozwala tez uniknąć prowizji.

W mBanku do końca listopada trwa promocja „Powrót franka”, która dotyczy nie tylko kredytów w tej walucie, ale też udzielanych w złotych czy euro. Aby skorzystać z promocji, która polega na obniżeniu o połowę standardowej stawki marży kredytu, klient musi spełnić określone warunki. Przykładowo, jeśli nie jest obecnie klientem mBanku musi otworzyć konto eKonto lub Emax i przez 5 lat przelewać na nie swoje wynagrodzenia, a ponadto korzystać w tym czasie z karty kredytowej banku, wykonując transakcje na kwotę minimum 1,5 tys. zł kwartalnie. Alternatywnie może zadeklarować utrzymywanie przez 5 lat na rachunkach w mBanku kwoty nie mniejszej niż 40 tys. zł. Jeśli spełni te warunki otrzymuje promocyjną stawkę marży, która jest taka sama dla wszystkich walut kredytu. Przykładowo dla kredytu na kwotę 300 tys. zł z wkładem własnym na poziomie 25% marża wynosi 3,6%. Jeżeli klient dodatkowo wykupi na okres 5 lat ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy oraz ubezpieczenie kredytu nie zapłaci prowizji za udzielenie kredytu

Promocja dla euro

Również DnB Nord wprowadził promocyjną ofertę kredytów hipotecznych dla osób, które skorzystają z dodatkowych produktów banku. Kredytobiorca, który otworzy rachunek w DnB Nord i będzie przelewać na niego minimum 5 tys. zł miesięcznie przez 5 lat może obniżyć marżę o 0,5 pkt. proc. dla kredytu w euro i o 0,1 pkt. proc. dla kredytu w złotych. Klient, który zdecyduje się na regularne oszczędzanie przynajmniej przez 5 lat może obniżyć marżę kredytu w euro i w złotych o 0,1 pkt. (przykładowo, dla kredytu na kwotę 300 tys. zł, minimalna miesięczna składka wynosi w zależności od wybranego programu 200 lub 250 zł). Połączenie produktów (ubezpieczenie plus rachunek) pozwala na obniżenie marży maksymalnie o 0,7 pkt. proc. w przypadku kredytu w euro i o 0,25 pkt. proc. w przypadku kredytu w złotych. Standardowa marża dla kredytu na 300 tys. zł w euro z wkładem na poziomie 25%, wynosi 2,85%, a dla kredytu w złotych – 2,25%. W listopadzie bank rozszerzył promocje, proponując dalsza obniżkę marzy dla klientów, którzy zainwestują w produkt strukturyzowany.
 

Po rocznej przerwie, spowodowanej wybuchem kryzysu finansowego, na rynku kredytów hipotecznych pojawiły się w sierpniu pierwsze promocje. We wrześniu, w październiku i w pierwszych dniach listopada kolejne banki przedstawiły oferty promocyjne. Są to m.in. Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, Polbank, BZ WBK, DnB Nord czy mBank. Inne banki poprawiły natomiast bezterminowo atrakcyjność swoich produktów hipotecznych. Są to Raiffesen Bank, Nordea, ING Bank Śląski czy Pekao.

Promocje kredytów mieszkaniowych, idące w parze z  większą gotowością banków do udzielania takich kredytów, świadczą o poprawie klimatu hipotecznego – wynika z analizy Expandera – Niezależnego Doradcy Finansowego. Kolejnym krokiem powinna być stopniowa poprawa przeciętnych parametrów oferty kredytowej, takich, jak marże, wymagany wkład własny czy maksymalna zdolność kredytowa. Te utrzymują się bowiem na stabilnym poziomie od początku II kwartału br.

Kredyt bez prowizji

Polbank wprowadził z początkiem września promocję polegającą na obniżeniu prowizji, a wcześniej zniósł opłatę za wycenę nieruchomości.  Zgodnie z nowymi warunkami promocji, prowizja została obniżona do zera. Oferta obowiązuje do końca listopada. Warunkiem skorzystania z zerowej prowizji jest otwarcie konta w Polbanku i zakup karty kredytowej. Poza tym, osoby, które zdecydują się na przelew wynagrodzenia na konto w Polbanku mogą otrzymać marżę kredytową niższą o 1 pkt. proc. Z początkiem listopada bank obniżył ponadto marże dla kredytów w euro i w złotych dla kredytobiorców, którzy posiadają wkład własny na poziomie minimum 30%. Przykładowo dla takiego kredytu w złotych na kwotę powyżej 300 tys. zł, podstawowa marża została obniżona z 3,8% do 3,5%, a dla kredytu w euro z 4,3% do 4%.

Również w Alior Banku klienci mogą do końca roku skorzystać z promocyjnej oferty kredytów mieszkaniowych polegającej na zwolnieniu z prowizji, ale też obniżeniu marży. Promocja kierowana jest do kredytobiorców, którzy skorzystają z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Osoba, która dysponuje wkładem własnym na poziomie 20% i chce zaciągnąć kredyt w złotych, może otrzymać marżę niższą nawet o 1,5% (wynosi ona 1,9%).

W Lukas Banku od początku września trwa promocja polegająca na obniżeniu lub zniesieniu prowizji. Bez prowizji można zaciągnąć kredyt w przypadku posiadania co najmniej 10-proc. wkładu własnego. W pozostałych przypadkach prowizja wynosi 0,9% kwoty kredytu. Wcześniej stawki wynosiły odpowiednio 1,8% oraz 2,5%. Lukas Bank zachęca też klientów szybkością procesowania wniosków. W BGŻ obowiązuje promocja polegająca na obniżeniu opłaty przygotowawczej z 4,5% do 2%. W obu bankach promocja ma obowiązywać do końca listopada.

Promocyjna marża

Jesienną promocje kredytów hipotecznych wprowadził też w drugiej połowie października Pekao Bank Hipoteczny. Promocja potrwa do końca roku. W ramach oferty bank umożliwił finansowanie zakupu całej nieruchomości na kredyt, a także obniżył marżę do minimum 2,5% z minimum 3%.

Fortis Bank wprowadził promocyjną ofertę 26 października. Klienci, którzy wykupią pakiet „Ubezpieczenie kredytobiorcy”, mogą liczyć na obniżkę marży 0,5 pkt. proc. lub 1 pkt. proc. dla kredytu na kwotę do 500 tys. zł. Bank zmienił ponadto bazową siatkę marż kredytowych. Przykładowo, podstawowa marża dla kredytu na kwotę 200 tys. zł z wkładem własnym na poziomie 30%, została obniżona z 5,1% do 4,5%. Bank udziela tylko kredytów w złotych.

Zmiana oferty na dłużej

Z dniem 9 listopada weszła w życie nowa, korzystniejsza dla klientów, oferta kredytów hipotecznych Raiffesen Banku, która też nie ma charakteru promocji. Składają się na nią obniżone wymagania dotyczące wkładu własnego (dla kredytów w złotych spadek z 25% do 15%, a dla kredytów w euro spadek z 25% do 20%), dochodu (w przypadku ubiegania się o kredyt w euro minimalny dochód osiągany przez co najmniej jednego wnioskodawcę został obniżony z 5000 zł do 3000 zł) oraz wieku kredytobiorcy (maksymalny wiek, w którym powinna nastąpić całkowita spłata kredytu wynosi obecnie 70 lat, wcześniej było to 65 lat).

Również w innych bankach poprawa warunków udzielania kredytów hipotecznych nie jest nazywana promocją. Tak jest w przypadku banku Nordea, który obniżył we wrześniu marże dla kredytów w euro na kwotę powyżej 300 tys. zł. ING obniżył z kolei w sierpniu prowizję dla kredytów hipotecznych w złotych, z poziomu 2,5% do 1,6%. Warunki udzielania kredytów poprawił też bank Pekao. Dotyczy to klientów, którzy wybiorą dodatkowy produkt. Przykładowo kredytobiorca, który otworzy rachunek Eurokonto i posiada przynajmniej 10-proc. wkład własny oraz opłaci 0,5-proc. prowizję, otrzyma marżę na poziomie minimum 2,6%. Do tej pory minimalny poziom wynosił w takim wariancie 2,8%.

Mniejszy wkład własny

Decyzję o obniżeniu wymaganego wkładu własnego podjął też wcześniej Millennium Bank. Tu promocja kredytów hipotecznych wystartowała 18 września i jest aktualnie zaplanowana do końca listopada. W ramach promocji bank wprowadził możliwość finansowania zakupu do 100% wartości nieruchomości (wcześniej 90%), zrezygnował z prowizji od klientów, którzy wykupią ubezpieczenie od utraty pracy (wcześniej 0,5%), obniżył też stawki marży dla kredytów z wysokim wkładem własnym (przykładowo, dla kredytu w złotych powyżej 100 tys. zł z wkładem na poziomie 30-50% marża została obniżona z 1,9% do 1,8%). Millennium udziela tylko kredytów w złotych.

W maju ub.r., czyli przed kryzysem, kredytobiorca, który chciał kupić mieszkanie warte 400 tys. zł bez wkładu własnego, przeciętnie na rynku otrzymywał marżę na poziomie 1% dla kredytu w złotych, 1,3% dla kredytu we frankach i 1,4% dla kredytu w euro. Stawki oprocentowania, ze względu na wyższe stopy rynkowe były jednak zbliżone do obecnych.

Dziś znacznie trudniej jest zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Dlatego Expander monitoruje sytuację kredytobiorcy, który chce kupić mieszkanie warte 400 tys. zł, dysponując 25-proc. wkładem własnym, czyli zaciąga kredyt w kwocie 300 tys. zł. Przeciętnie marża takiego kredytu w złotych wynosi 2,85%, we frankach 3,8%, a w euro 3,5%.

Wzrost marży nie jest jedyną niekorzystną zmianą w stosunku do sytuacji sprzed kryzysu. Mniej jest bowiem banków kredytujących zakup nieruchomości w walutach, a do tego zdolność kredytowa jest wyliczana bardziej rygorystycznie.

Niższa marża za dodatkowy produkt

BZ WBK, który jeszcze do niedawna oferował najniższą na rynku marżę 1,35% dla kredytu w złotych, taką samą dla wszystkich klientów, zmienił we wrześniu politykę cenową. Nowe zasady różnicują warunki cenowe kredytu (marża, prowizja) dla klientów w zależności od tego czy jest to dotychczasowy, czy nowy klient oraz od tego, z jakich produktów banku korzysta (konto, ubezpieczenie). Stawka marży wynosi od 1,7% do 3%, a stawka prowizji od 2% do 3%. Oprócz tego bank wprowadził w tym tygodniu ofertę promocyjną kredytów hipotecznych. Aby z niej skorzystać klient musi posiadać w BZ WBK konto 24 Prestiż lub 24 VIP (pierwsze kosztuje 15 zł miesięcznie, a drugie 50 zł miesięcznie) i przelewać na rachunek co miesiąc określoną kwotę. Musi ponadto przejść pozytywnie ocenę scoringową. W ramach promocji klient otrzymuje marżę na poziomie 1,35% (czyli taką, jak do tej pory w standardowej ofercie). Prowizja wynosi jednak 3,5%, zatem jest wyższa niż w przypadku oferty bez promocji.

Również w PKO BP kredytobiorca może otrzymać niższą marżę, jeżeli skorzysta z innych produktów banku. Zaciągając kredyt w złotych na sumę 300 tys. zł (30 lat) z 25-proc. wkładem własnym, może otrzymać marżę niższa o 0,29 pkt. proc., jeżeli skorzysta z pakietu produktów, na który składają się ubezpieczenie od utraty pracy, konto i karta kredytowa oraz internetowy system transakcyjny iPKO. Zakup tych produktów pozwala tez uniknąć prowizji.

W mBanku do końca listopada trwa promocja „Powrót franka”, która dotyczy nie tylko kredytów w tej walucie, ale też udzielanych w złotych czy euro. Aby skorzystać z promocji, która polega na obniżeniu o połowę standardowej stawki marży kredytu, klient musi spełnić określone warunki. Przykładowo, jeśli nie jest obecnie klientem mBanku musi otworzyć konto eKonto lub Emax i przez 5 lat przelewać na nie swoje wynagrodzenia, a ponadto korzystać w tym czasie z karty kredytowej banku, wykonując transakcje na kwotę minimum 1,5 tys. zł kwartalnie. Alternatywnie może zadeklarować utrzymywanie przez 5 lat na rachunkach w mBanku kwoty nie mniejszej niż 40 tys. zł. Jeśli spełni te warunki otrzymuje promocyjną stawkę marży, która jest taka sama dla wszystkich walut kredytu. Przykładowo dla kredytu na kwotę 300 tys. zł z wkładem własnym na poziomie 25% marża wynosi 3,6%. Jeżeli klient dodatkowo wykupi na okres 5 lat ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy oraz ubezpieczenie kredytu nie zapłaci prowizji za udzielenie kredytu

Promocja dla euro

Również DnB Nord wprowadził promocyjną ofertę kredytów hipotecznych dla osób, które skorzystają z dodatkowych produktów banku. Kredytobiorca, który otworzy rachunek w DnB Nord i będzie przelewać na niego minimum 5 tys. zł miesięcznie przez 5 lat może obniżyć marżę o 0,5 pkt. proc. dla kredytu w euro i o 0,1 pkt. proc. dla kredytu w złotych. Klient, który zdecyduje się na regularne oszczędzanie przynajmniej przez 5 lat może obniżyć marżę kredytu w euro i w złotych o 0,1 pkt. (przykładowo, dla kredytu na kwotę 300 tys. zł, minimalna miesięczna składka wynosi w zależności od wybranego programu 200 lub 250 zł). Połączenie produktów (ubezpieczenie plus rachunek) pozwala na obniżenie marży maksymalnie o 0,7 pkt. proc. w przypadku kredytu w euro i o 0,25 pkt. proc. w przypadku kredytu w złotych. Standardowa marża dla kredytu na 300 tys. zł w euro z wkładem na poziomie 25%, wynosi 2,85%, a dla kredytu w złotych – 2,25%. W listopadzie bank rozszerzył promocje, proponując dalsza obniżkę marzy dla klientów, którzy zainwestują w produkt strukturyzowany.
 

Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie spadły w sierpniu, po raz pierwszy od listopada 2008 r., średnio o 13 punktów bazowych, poniżej średniej wyjściowej stopy wynoszącej 7% i oczekuje się, że trend ten będzie kontynuowany. Obniżenie stóp kapitalizacji, które są obecnie niższe o 49 punktów bazowych w porównaniu z marcem, odnotowano na 19 podrynkach z 25 objętych badaniem.

Inwestorzy z pewną ulgą przyjęli poprawę nastrojów na rynku najmu, na co miały wpływ optymistyczne prognozy przewidujące stabilizację w 22 segmentach rynku (w porównaniu do jedynie 7 w sierpniu).

Fundamenty rynkowe pozostają stosunkowo słabe – dostępność rośnie, choć czynsze nadal znajdują się pod presją, na skutek wyjątkowo rozbudowanych pakietów zachęt, jednak nie można nie wspomnieć o zwiększonej aktywności najemców, wykorzystujących nadarzające się okazje.

W sytuacji wzrostu popytu najemców na najlepsze powierzchnie, w połączeniu ze spadkiem wielkości nowej powierzchni niektórzy inwestorzy oraz najemcy zaczynają dostrzegać możliwości powstania niedoboru najlepszej powierzchni już w 2010 r.

Największe korzyści z dalszej kompresji stóp kapitalizacji odniósł rynek nieruchomości handlowych. Inwestycje w sklepy oraz magazyny handlowe znów zyskały na atrakcyjności.  Stopy kapitalizacji centrów handlowych po raz pierwszy w obecnym cyklu zmian spadły do 6,75%. Przykładem takiej transakcji była sprzedaż udziałów w centrum handlowym Bull Ring w Birmingham przez spółkę Land Securities.

Pozytywny wpływ na rozwój rynku powierzchni biurowych mają nowe źródła popytu inwestycyjnego wśród nabywców z Dalekiego Wschodu, jak również brytyjskich i europejskich funduszy. Zwiększony popyt inwestycyjny na zasoby magazynowe najlepszej jakości prowadzi do bardziej agresywnej konkurencji, co z kolei wzmaga presję na stopy kapitalizacji.

Z raportu wynika, że pomimo pewnych obaw dotyczących dalszego rozwoju rynku, wysoka płynność rynku oraz stosunkowo korzystne oferty wpłyną na wzrost cen w krótkim okresie.

David Erwin, dyrektor generalny Grupy Rynków Kapitałowych firmy C&W w Wlk. Brytanii powiedział: „Rynek nagle znów stał się atrakcyjny i obecnie możemy już chyba mówić o najsilniejszym rynku inwestycyjnym od początku 2007 r. Usztywnienie cen w okresie do świąt, a nawet ich wzrost przed wyborami parlamentarnymi w 2010 r., jest bardzo prawdopodobne. Do tego wzrostu optymizmu przyczyniają się koszt pieniądza, poziom cen oraz brak zasobów dobrej jakości”.
 
David Hutchings, szef europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Rynek inwestycyjny bez wątpienia nabiera rozpędu, jednak utrzymanie tego pozytywnego trendu w 2010 r. uzależnione jest od rozwoju sytuacji na rynku najmu. Widoczne na rynku sygnały o wzroście popytu najemców to z pewnością czynnik zachęcający, jednak dotyczy on głównie powierzchni najlepszej jakości. Polaryzacja pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym w sytuacji, gdy firmy nadal ograniczają koszty, raczej się zwiększy”.

Cushman & Wakefield

gk

Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie spadły w sierpniu, po raz pierwszy od listopada 2008 r., średnio o 13 punktów bazowych, poniżej średniej wyjściowej stopy wynoszącej 7% i oczekuje się, że trend ten będzie kontynuowany. Obniżenie stóp kapitalizacji, które są obecnie niższe o 49 punktów bazowych w porównaniu z marcem, odnotowano na 19 podrynkach z 25 objętych badaniem.

Inwestorzy z pewną ulgą przyjęli poprawę nastrojów na rynku najmu, na co miały wpływ optymistyczne prognozy przewidujące stabilizację w 22 segmentach rynku (w porównaniu do jedynie 7 w sierpniu).

Fundamenty rynkowe pozostają stosunkowo słabe – dostępność rośnie, choć czynsze nadal znajdują się pod presją, na skutek wyjątkowo rozbudowanych pakietów zachęt, jednak nie można nie wspomnieć o zwiększonej aktywności najemców, wykorzystujących nadarzające się okazje.

W sytuacji wzrostu popytu najemców na najlepsze powierzchnie, w połączeniu ze spadkiem wielkości nowej powierzchni niektórzy inwestorzy oraz najemcy zaczynają dostrzegać możliwości powstania niedoboru najlepszej powierzchni już w 2010 r.

Największe korzyści z dalszej kompresji stóp kapitalizacji odniósł rynek nieruchomości handlowych. Inwestycje w sklepy oraz magazyny handlowe znów zyskały na atrakcyjności.  Stopy kapitalizacji centrów handlowych po raz pierwszy w obecnym cyklu zmian spadły do 6,75%. Przykładem takiej transakcji była sprzedaż udziałów w centrum handlowym Bull Ring w Birmingham przez spółkę Land Securities.

Pozytywny wpływ na rozwój rynku powierzchni biurowych mają nowe źródła popytu inwestycyjnego wśród nabywców z Dalekiego Wschodu, jak również brytyjskich i europejskich funduszy. Zwiększony popyt inwestycyjny na zasoby magazynowe najlepszej jakości prowadzi do bardziej agresywnej konkurencji, co z kolei wzmaga presję na stopy kapitalizacji.

Z raportu wynika, że pomimo pewnych obaw dotyczących dalszego rozwoju rynku, wysoka płynność rynku oraz stosunkowo korzystne oferty wpłyną na wzrost cen w krótkim okresie.

David Erwin, dyrektor generalny Grupy Rynków Kapitałowych firmy C&W w Wlk. Brytanii powiedział: „Rynek nagle znów stał się atrakcyjny i obecnie możemy już chyba mówić o najsilniejszym rynku inwestycyjnym od początku 2007 r. Usztywnienie cen w okresie do świąt, a nawet ich wzrost przed wyborami parlamentarnymi w 2010 r., jest bardzo prawdopodobne. Do tego wzrostu optymizmu przyczyniają się koszt pieniądza, poziom cen oraz brak zasobów dobrej jakości”.
 
David Hutchings, szef europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Rynek inwestycyjny bez wątpienia nabiera rozpędu, jednak utrzymanie tego pozytywnego trendu w 2010 r. uzależnione jest od rozwoju sytuacji na rynku najmu. Widoczne na rynku sygnały o wzroście popytu najemców to z pewnością czynnik zachęcający, jednak dotyczy on głównie powierzchni najlepszej jakości. Polaryzacja pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym w sytuacji, gdy firmy nadal ograniczają koszty, raczej się zwiększy”.

Cushman & Wakefield

gk

W całym regionie Europy Środkowej, sprzedaż domów i mieszkań drastycznie spadła w roku ubiegłym i pozostała na niskim poziomie przez trzy pierwsze kwartały roku 2009. Głównych przyczyn ograniczenia liczby transakcji należy upatrywać w sektorze bankowym, przede wszystkim w problemach banków z utrzymaniem płynności finansowej oraz ultrakonserwatywnej polityce w zakresie udzielania kredytów hipotecznych potencjalnym nabywcom nieruchomości, przyjętej przez instytucje finansowe na czas recesji. Kolejnym istotnym powodem spadku poziomu sprzedaży są ograniczone możliwości finansowe lokalnych gospodarstw domowych – a więc kwestia dostępności cenowej, najbardziej zauważalna na rynku mieszkaniowym w Budapeszcie.

Ze względu na problemy z przepływem pieniężnym, deweloperzy zdecydowali się na zmianę strategii cenowej, na początek oferując niewielkie promocje i zachęcając do zakupu ofertami specjalnymi, a kiedy te działania okazały się nieskuteczne, poprzez rzeczywiste obniżki.

Wprawdzie zmiany te nie przebiegały równocześnie w całej Europie Środkowo-Wschodniej, jednak z całą pewnością można stwierdzić, że ogólnie ceny w regionie spadły, a na wielu rynkach wciąż znajdują się w trendzie spadkowym. Deweloperzy w Pradze i w Budapeszcie z największym uporem usiłują utrzymać ceny na poziomie sprzed załamania koniunktury. W oczekiwaniu na obniżki, nawet potencjalni nabywcy, a więc te gospodarstwa domowe, które posiadają zdolność kredytową, wstrzymują się z zakupem nowego mieszkania, dalej napędzając kryzys.

Brak popytu zaowocował akumulacją na rynku niesprzedanych mieszkań w różnych fazach budowy, w tym także wielu ukończonych lokali, co było nowością dla rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto, wiele mieszkań wróciło do oferty ze względu na wycofywanie się nabywców z decyzji o zakupie, nawet, jeśli oznaczało to utratę pierwszej raty lub kilku rat. Przykładowo, w szczytowym momencie w ostatnim kwartale roku 2008, na rynku warszawskim znajdowało się około 17,000 niesprzedanych mieszkań w zagregowanej ofercie. W ten sposób oferta rynkowa znacząco wzrosła. Z drugiej strony deweloperzy ograniczyli dalszy wzrost podaży, praktycznie wstrzymując realizację wszelkich nowych inwestycji. Podczas gdy w niektórych przypadkach mogła to być niezależna i racjonalna decyzja, wielu deweloperów po prostu nie otrzymało finansowania koniecznego by rozpocząć nowy projekt mieszkaniowy.

Po okresie boomu, środkowoeuropejskie rynki mieszkaniowe znalazły się w fazie kryzysu i prawdopodobnie pozostaną w niej przez pewien okres. Potrzeba czasu, by zakumulowany zasób niesprzedanych mieszkań znalazł nabywców. Deweloperzy czekają na wzrost liczby transakcji i przypływ gotówki. Jednak nawet gdy to nastąpi, kolejny boom budowlany nie nadejdzie, dopóki banki nie wrócą do finansowania inwestycji budowlanych na szeroką skalę. W międzyczasie, deweloperzy z większą ilością środków będą przygotowywać nowe inwestycje i skupią się na tworzeniu portfeli działek, podczas gdy pozostali będą dalej walczyć o przetrwanie na rynku. Pod tym względem, sytuacja jest zróżnicowana nie tylko w poszczególnych firmach deweloperskich, lecz także w poszczególnych miastach. Na przykład, deweloperzy w Warszawie uzyskali w pierwszej połowie 2009 roku pozwolenia na budowę około 7,000 lokali, tymczasem w Budapeszcie wskaźnik ten wyniósł 4,600, w Pradze 4,500, zaś w Sofii niecałe 2,000.

Trzeba jednak zauważyć, że stolice te różnią się od siebie zarówno wielkością, jak i rozmiarami lokalnych rynków mieszkaniowych. Na konferencji BalREc w Sofii, która odbędzie się w dniach 5-6 listopada (http://www.balrec.eu/en/1/Home), warto będzie zastanowić się nad przyczynami wciąż niskiej podaży nowych lokali mieszkalnych w Sofii na tle innych rynków w regionie. Biorąc pod uwagę, że w drugim kwartale 2009 wydano tu zaledwie 637 pozwoleń na budowę, co było najniższym kwartalnym poziomem tego wskaźnika przynajmniej od roku 2005, można oczekiwać, że podaż pozostanie niska. Kolejnym interesującym tematem do dyskusji będzie poziom cen, które jak szacuje się według oficjalnych danych, spadły w Bułgarii o niemal 30% w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2009. W Sofii, problemy uwidaczniają się przede wszystkim w wyższym segmencie rynku mieszkaniowego – a więc raz jeszcze mamy tu do czynienia z niedopasowaniem oferty do lokalnego popytu.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej o rynkach mieszkaniowych w Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie, zapraszamy do zapoznania się z najnowszą edycją raportów sporządzonych przez Jones Lang LaSalle przy współpracy z REAS (w zakresie prezentacji rynków mieszkaniowych), opisujących sytuację i trendy rynkowe w trzecim kwartale 2009 roku.

Maximilian Mendel
Senior Consultant

REAS

gk

W całym regionie Europy Środkowej, sprzedaż domów i mieszkań drastycznie spadła w roku ubiegłym i pozostała na niskim poziomie przez trzy pierwsze kwartały roku 2009. Głównych przyczyn ograniczenia liczby transakcji należy upatrywać w sektorze bankowym, przede wszystkim w problemach banków z utrzymaniem płynności finansowej oraz ultrakonserwatywnej polityce w zakresie udzielania kredytów hipotecznych potencjalnym nabywcom nieruchomości, przyjętej przez instytucje finansowe na czas recesji. Kolejnym istotnym powodem spadku poziomu sprzedaży są ograniczone możliwości finansowe lokalnych gospodarstw domowych – a więc kwestia dostępności cenowej, najbardziej zauważalna na rynku mieszkaniowym w Budapeszcie.

Ze względu na problemy z przepływem pieniężnym, deweloperzy zdecydowali się na zmianę strategii cenowej, na początek oferując niewielkie promocje i zachęcając do zakupu ofertami specjalnymi, a kiedy te działania okazały się nieskuteczne, poprzez rzeczywiste obniżki.

Wprawdzie zmiany te nie przebiegały równocześnie w całej Europie Środkowo-Wschodniej, jednak z całą pewnością można stwierdzić, że ogólnie ceny w regionie spadły, a na wielu rynkach wciąż znajdują się w trendzie spadkowym. Deweloperzy w Pradze i w Budapeszcie z największym uporem usiłują utrzymać ceny na poziomie sprzed załamania koniunktury. W oczekiwaniu na obniżki, nawet potencjalni nabywcy, a więc te gospodarstwa domowe, które posiadają zdolność kredytową, wstrzymują się z zakupem nowego mieszkania, dalej napędzając kryzys.

Brak popytu zaowocował akumulacją na rynku niesprzedanych mieszkań w różnych fazach budowy, w tym także wielu ukończonych lokali, co było nowością dla rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto, wiele mieszkań wróciło do oferty ze względu na wycofywanie się nabywców z decyzji o zakupie, nawet, jeśli oznaczało to utratę pierwszej raty lub kilku rat. Przykładowo, w szczytowym momencie w ostatnim kwartale roku 2008, na rynku warszawskim znajdowało się około 17,000 niesprzedanych mieszkań w zagregowanej ofercie. W ten sposób oferta rynkowa znacząco wzrosła. Z drugiej strony deweloperzy ograniczyli dalszy wzrost podaży, praktycznie wstrzymując realizację wszelkich nowych inwestycji. Podczas gdy w niektórych przypadkach mogła to być niezależna i racjonalna decyzja, wielu deweloperów po prostu nie otrzymało finansowania koniecznego by rozpocząć nowy projekt mieszkaniowy.

Po okresie boomu, środkowoeuropejskie rynki mieszkaniowe znalazły się w fazie kryzysu i prawdopodobnie pozostaną w niej przez pewien okres. Potrzeba czasu, by zakumulowany zasób niesprzedanych mieszkań znalazł nabywców. Deweloperzy czekają na wzrost liczby transakcji i przypływ gotówki. Jednak nawet gdy to nastąpi, kolejny boom budowlany nie nadejdzie, dopóki banki nie wrócą do finansowania inwestycji budowlanych na szeroką skalę. W międzyczasie, deweloperzy z większą ilością środków będą przygotowywać nowe inwestycje i skupią się na tworzeniu portfeli działek, podczas gdy pozostali będą dalej walczyć o przetrwanie na rynku. Pod tym względem, sytuacja jest zróżnicowana nie tylko w poszczególnych firmach deweloperskich, lecz także w poszczególnych miastach. Na przykład, deweloperzy w Warszawie uzyskali w pierwszej połowie 2009 roku pozwolenia na budowę około 7,000 lokali, tymczasem w Budapeszcie wskaźnik ten wyniósł 4,600, w Pradze 4,500, zaś w Sofii niecałe 2,000.

Trzeba jednak zauważyć, że stolice te różnią się od siebie zarówno wielkością, jak i rozmiarami lokalnych rynków mieszkaniowych. Na konferencji BalREc w Sofii, która odbędzie się w dniach 5-6 listopada (http://www.balrec.eu/en/1/Home), warto będzie zastanowić się nad przyczynami wciąż niskiej podaży nowych lokali mieszkalnych w Sofii na tle innych rynków w regionie. Biorąc pod uwagę, że w drugim kwartale 2009 wydano tu zaledwie 637 pozwoleń na budowę, co było najniższym kwartalnym poziomem tego wskaźnika przynajmniej od roku 2005, można oczekiwać, że podaż pozostanie niska. Kolejnym interesującym tematem do dyskusji będzie poziom cen, które jak szacuje się według oficjalnych danych, spadły w Bułgarii o niemal 30% w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2009. W Sofii, problemy uwidaczniają się przede wszystkim w wyższym segmencie rynku mieszkaniowego – a więc raz jeszcze mamy tu do czynienia z niedopasowaniem oferty do lokalnego popytu.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej o rynkach mieszkaniowych w Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie, zapraszamy do zapoznania się z najnowszą edycją raportów sporządzonych przez Jones Lang LaSalle przy współpracy z REAS (w zakresie prezentacji rynków mieszkaniowych), opisujących sytuację i trendy rynkowe w trzecim kwartale 2009 roku.

Maximilian Mendel
Senior Consultant

REAS

gk

Wartość indeksu opracowanego przez Open Finance na podstawie klientów firmy, firmy Home Broker i klientów Dom Banku jest niższa o 3,8 proc. niż przed rokiem i o 9,8 proc. niż w grudniu 2007 r., kiedy wyznaczyliśmy datę startową indeksu. Od najniższego poziomu odczytu zanotowanego w czerwcu 2009 r. jest zarazem wyższa o 3 proc. Prognoza

Ze względu na niewielki spadek cen (marż) kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach i wzrost liczby banków udzielających kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, spodziewamy się niewielkiego ożywienia popytu w końcówce roku, który jednak przy wciąż dużej dostępności mieszkań nie wpłynie istotnie na poziom średnich cen w końcówce roku.

W dalszej perspektywie ocenę przyszłych tendencji cenowych uzależniamy od losów nowelizacji ustawy Rodzina na Swoim, zastosowania w bankach rekomendacji T i jej ostatecznego kształtu oraz ogólnej koniunktury gospodarczej i notowań złotego.

Komentarz

W październiku po raz pierwszy zdecydowaliśmy się dołączyć do naszego zestawienia dane DomBanku, uzyskane na podstawie transakcji klientów tego banku. Po raz pierwszy przedstawiamy też liczbę transakcji, które wpłynęły na poziom indeksu – wzięliśmy pod uwagę 2908 transakcji zawartych w okresie sierpień-październik. Liczba transakcji systematycznie rośnie, lecz niekoniecznie musi to odzwierciedlać stan rynku, a bardziej rozwój grupy kapitałowej. Zwracamy jednak uwagę, że liczba analizowanych transakcji nie jest tożsama z liczbą udzielonych kredytów w grupie.

Wartość samej próby może budzić zrozumiałe kontrowersje. Według danych GUS w 2008 r. w Polsce zawarto transakcje kupna-sprzedaży 77,5 tys mieszkań, z czego 71,2 tys. mieszkań zmieniło właściciela w granicach miast (źródło: Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2008 r., opublikowane przez GUS 19 października). Liczba transakcji branych pod uwagę przez urząd opiera się na zawieranych aktach notarialnych, więc może nie odzwierciedlać w pełni wielkości rynku, nie uwzględniając np. wstępnych umów sprzedaży zawieranych przez deweloperów. Niemniej sądzimy, że nasza próba obejmuje 12-15 proc. rynku transakcji mieszkaniowych w największych miastach Polski.

Niestety nie mamy możliwości odnieść uzyskanych wyników do jakichkolwiek innych badań rynkowych. W październikowej projekcji inflacyjnej przygotowanej przez Narodowy Bank Polski zabrakło danych dotyczących cen transakcyjnych. NBP przywołuje jedynie uśrednione ceny ofertowe dla największych miast, które nie mogą być porównywalne z cenami transakcyjnymi. NBP, powołując się na niesprecyzowane dane rynkowe – a więc de facto ręcząc za nie wyłącznie swoim autorytetem – stwierdza, że w drugim kwartale transakcyjne ceny mieszkań spadały, co pozostaje w zgodzie ze wskazaniami naszego indeksu, który w tym okresie spadł o 2,3 proc.

Podtrzymujemy więc oceny wiarygodności naszego indeksu jako wskazującego na tendencje cenowe na rynku mieszkań w największych miastach Polski z wyprzedzeniem w stosunku do innych tego typu wskaźników. Uzyskane mediany cen transakcyjnych pozostają rodzajem rejestru ostatnich transakcji i nie powinny być traktowane jako precyzyjne narzędzie wyznaczające średnie rynkowe, w szczególności w miastach spoza wielkiej piątki (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk).

Emil Szweda, Bernard Waszczyk
Open Finance

gk

Wartość indeksu opracowanego przez Open Finance na podstawie klientów firmy, firmy Home Broker i klientów Dom Banku jest niższa o 3,8 proc. niż przed rokiem i o 9,8 proc. niż w grudniu 2007 r., kiedy wyznaczyliśmy datę startową indeksu. Od najniższego poziomu odczytu zanotowanego w czerwcu 2009 r. jest zarazem wyższa o 3 proc. Prognoza

Ze względu na niewielki spadek cen (marż) kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach i wzrost liczby banków udzielających kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, spodziewamy się niewielkiego ożywienia popytu w końcówce roku, który jednak przy wciąż dużej dostępności mieszkań nie wpłynie istotnie na poziom średnich cen w końcówce roku.

W dalszej perspektywie ocenę przyszłych tendencji cenowych uzależniamy od losów nowelizacji ustawy Rodzina na Swoim, zastosowania w bankach rekomendacji T i jej ostatecznego kształtu oraz ogólnej koniunktury gospodarczej i notowań złotego.

Komentarz

W październiku po raz pierwszy zdecydowaliśmy się dołączyć do naszego zestawienia dane DomBanku, uzyskane na podstawie transakcji klientów tego banku. Po raz pierwszy przedstawiamy też liczbę transakcji, które wpłynęły na poziom indeksu – wzięliśmy pod uwagę 2908 transakcji zawartych w okresie sierpień-październik. Liczba transakcji systematycznie rośnie, lecz niekoniecznie musi to odzwierciedlać stan rynku, a bardziej rozwój grupy kapitałowej. Zwracamy jednak uwagę, że liczba analizowanych transakcji nie jest tożsama z liczbą udzielonych kredytów w grupie.

Wartość samej próby może budzić zrozumiałe kontrowersje. Według danych GUS w 2008 r. w Polsce zawarto transakcje kupna-sprzedaży 77,5 tys mieszkań, z czego 71,2 tys. mieszkań zmieniło właściciela w granicach miast (źródło: Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2008 r., opublikowane przez GUS 19 października). Liczba transakcji branych pod uwagę przez urząd opiera się na zawieranych aktach notarialnych, więc może nie odzwierciedlać w pełni wielkości rynku, nie uwzględniając np. wstępnych umów sprzedaży zawieranych przez deweloperów. Niemniej sądzimy, że nasza próba obejmuje 12-15 proc. rynku transakcji mieszkaniowych w największych miastach Polski.

Niestety nie mamy możliwości odnieść uzyskanych wyników do jakichkolwiek innych badań rynkowych. W październikowej projekcji inflacyjnej przygotowanej przez Narodowy Bank Polski zabrakło danych dotyczących cen transakcyjnych. NBP przywołuje jedynie uśrednione ceny ofertowe dla największych miast, które nie mogą być porównywalne z cenami transakcyjnymi. NBP, powołując się na niesprecyzowane dane rynkowe – a więc de facto ręcząc za nie wyłącznie swoim autorytetem – stwierdza, że w drugim kwartale transakcyjne ceny mieszkań spadały, co pozostaje w zgodzie ze wskazaniami naszego indeksu, który w tym okresie spadł o 2,3 proc.

Podtrzymujemy więc oceny wiarygodności naszego indeksu jako wskazującego na tendencje cenowe na rynku mieszkań w największych miastach Polski z wyprzedzeniem w stosunku do innych tego typu wskaźników. Uzyskane mediany cen transakcyjnych pozostają rodzajem rejestru ostatnich transakcji i nie powinny być traktowane jako precyzyjne narzędzie wyznaczające średnie rynkowe, w szczególności w miastach spoza wielkiej piątki (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk).

Emil Szweda, Bernard Waszczyk
Open Finance

gk

Objęcie ulgami również kosztów wynajmu powierzchni stało się możliwe dopiero w tym roku, po stosownej zmianie przepisów. Wcześniej trzeba było zainwestować bezpośrednio, np. w budowę hali produkcyjnej. Nowe rozwiązania mają uczynić strefy bardziej atrakcyjnymi dla niewielkich firm, których nie stać na duże inwestycje.

Warunkiem skorzystania z odliczeń jest uzyskanie pozwolenia na działalność w strefie. Związane z tym zobowiązania inwestora mogą dotyczyć np. inwestycji w park maszynowy lub utworzenia nowych miejsc pracy.

Już sam fakt najmu w strefie upoważnia do ulg, które mogą sięgać do 60 proc. kosztów najmu, zakupu maszyn i urządzeń lub 60 proc. dwuletnich kosztów zatrudnienia nowego pracownika.

Zmiana przepisów jest także szansą rozwoju dla firm specjalizujących się w budowie obiektów na potrzeby konkretnych klientów i wynajmie powierzchni. Działający od pięciu lat w Gliwicach kompleks biznesowo-przemysłowy Auro Business Park planuje wkrótce ponad dwukrotne powiększenie swojej powierzchni.

- Budowa hali o łącznej powierzchni ponad 4 tys. m kw. przeznaczonej pod produkcję i magazyny rozpocznie się na przełomie listopada i grudnia. Liczymy, że w krótkim czasie sfinalizujemy umowy z przyszłymi najemcami powierzchni w tym obiekcie - powiedział w piątek PAP Tomasz Kaleta z Auro Business Park.

Jego zdaniem, informacja o tym, że strefowe ulgi mogą dotyczyć także wynajmu powierzchni, wciąż nie dotarła do wielu przedsiębiorców, zainteresowanie jednak rośnie. Stąd m.in. decyzja o rozbudowie obiektu, mimo iż rozmowy z potencjalnymi najemcami nie zostały jeszcze zakończone. Nowa hala będzie trzecim etapem budowy parku.

Docelowo jego powierzchnia przekroczy 7,3 tys. m kw.

W pierwszym etapie, pięć lat temu, powstała hala produkcyjno-magazynowa o powierzchni ponad 1,6 tys. m kw., wynajmowana obecnie przez drukarnię wielkoformatową. W drugim etapie powstał obiekt biurowy dla firm z branży reklamowej oraz informatycznej. W obu budynkach pracuje ponad 180 osób. Najemcy nie korzystają dotąd z ulg z tytułu najmu, bo taka możliwość jest dopiero od niedawna. Odliczają jednak inne koszty.

Firma Opinion, produkująca w Gliwicach druki wielkoformatowe, szacuje, że dzięki działalności w strefie zaoszczędziła w formie ulg podatkowych blisko 2 mln zł. W ciągu kilku lat działalności firma pięciokrotnie zwiększyła zatrudnienie oraz rozbudowała park maszynowy. Opinion przeniósł się do strefy z centrum Gliwic.

KSSE to największa polska strefa ekonomiczna. W tym roku zainwestowało w niej znacznie mniej firm niż w poprzednich latach. W pierwszym półroczu wydano cztery nowe zezwolenia na działalność w strefie. Firmy zadeklarowały, że zainwestują co najmniej 76 mln zł i zatrudnią ponad 370 pracowników.

W ostatnich miesiącach katowickiej strefie udało się pozyskać dwie nowe firmy, produkujące kolektory słoneczne.

Pierwsza z nich - WATT Produkcja Systemów Solarnych Sebastian Paszek - zamierza stworzyć w Sosnowcu co najmniej 100 nowych miejsc pracy i zainwestować ponad 46 mln zł. Natomiast spółka Hewalex ma zainwestować minimum 6 mln zł i zatrudnić 30 nowych pracowników w Czechowicach-Dziedzicach.

Strefa prowadzi rozmowy z kolejnymi inwestorami. Jej przedstawiciele liczą, że po zakończeniu okresu spowolnienia gospodarczego KSSE wróci do poziomu 20-25 nowych projektów inwestycyjnych rocznie. Poza tradycyjnymi sektorami, jak np. motoryzacyjny, strefa chce wzmacniać przede wszystkim sektor usług, lokując w istniejących i powstających w czterech miejscach Katowic biurowcach firmy z sektora BPO, czyli centra usługowe, np. księgowe, rozliczeniowe i informatyczne.

W latach 2006 - 2007 KSSE wydała w sumie 70 zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej. Był to najlepszy wynik nie tylko w historii KSSE, ale wszystkich stref ekonomicznych w Polsce. Natomiast w roku 2005 i 2008 strefa pozyskała odpowiednio 22 i 24 nowe projekty inwestycyjne.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

Objęcie ulgami również kosztów wynajmu powierzchni stało się możliwe dopiero w tym roku, po stosownej zmianie przepisów. Wcześniej trzeba było zainwestować bezpośrednio, np. w budowę hali produkcyjnej. Nowe rozwiązania mają uczynić strefy bardziej atrakcyjnymi dla niewielkich firm, których nie stać na duże inwestycje.

Warunkiem skorzystania z odliczeń jest uzyskanie pozwolenia na działalność w strefie. Związane z tym zobowiązania inwestora mogą dotyczyć np. inwestycji w park maszynowy lub utworzenia nowych miejsc pracy.

Już sam fakt najmu w strefie upoważnia do ulg, które mogą sięgać do 60 proc. kosztów najmu, zakupu maszyn i urządzeń lub 60 proc. dwuletnich kosztów zatrudnienia nowego pracownika.

Zmiana przepisów jest także szansą rozwoju dla firm specjalizujących się w budowie obiektów na potrzeby konkretnych klientów i wynajmie powierzchni. Działający od pięciu lat w Gliwicach kompleks biznesowo-przemysłowy Auro Business Park planuje wkrótce ponad dwukrotne powiększenie swojej powierzchni.

- Budowa hali o łącznej powierzchni ponad 4 tys. m kw. przeznaczonej pod produkcję i magazyny rozpocznie się na przełomie listopada i grudnia. Liczymy, że w krótkim czasie sfinalizujemy umowy z przyszłymi najemcami powierzchni w tym obiekcie - powiedział w piątek PAP Tomasz Kaleta z Auro Business Park.

Jego zdaniem, informacja o tym, że strefowe ulgi mogą dotyczyć także wynajmu powierzchni, wciąż nie dotarła do wielu przedsiębiorców, zainteresowanie jednak rośnie. Stąd m.in. decyzja o rozbudowie obiektu, mimo iż rozmowy z potencjalnymi najemcami nie zostały jeszcze zakończone. Nowa hala będzie trzecim etapem budowy parku.

Docelowo jego powierzchnia przekroczy 7,3 tys. m kw.

W pierwszym etapie, pięć lat temu, powstała hala produkcyjno-magazynowa o powierzchni ponad 1,6 tys. m kw., wynajmowana obecnie przez drukarnię wielkoformatową. W drugim etapie powstał obiekt biurowy dla firm z branży reklamowej oraz informatycznej. W obu budynkach pracuje ponad 180 osób. Najemcy nie korzystają dotąd z ulg z tytułu najmu, bo taka możliwość jest dopiero od niedawna. Odliczają jednak inne koszty.

Firma Opinion, produkująca w Gliwicach druki wielkoformatowe, szacuje, że dzięki działalności w strefie zaoszczędziła w formie ulg podatkowych blisko 2 mln zł. W ciągu kilku lat działalności firma pięciokrotnie zwiększyła zatrudnienie oraz rozbudowała park maszynowy. Opinion przeniósł się do strefy z centrum Gliwic.

KSSE to największa polska strefa ekonomiczna. W tym roku zainwestowało w niej znacznie mniej firm niż w poprzednich latach. W pierwszym półroczu wydano cztery nowe zezwolenia na działalność w strefie. Firmy zadeklarowały, że zainwestują co najmniej 76 mln zł i zatrudnią ponad 370 pracowników.

W ostatnich miesiącach katowickiej strefie udało się pozyskać dwie nowe firmy, produkujące kolektory słoneczne.

Pierwsza z nich - WATT Produkcja Systemów Solarnych Sebastian Paszek - zamierza stworzyć w Sosnowcu co najmniej 100 nowych miejsc pracy i zainwestować ponad 46 mln zł. Natomiast spółka Hewalex ma zainwestować minimum 6 mln zł i zatrudnić 30 nowych pracowników w Czechowicach-Dziedzicach.

Strefa prowadzi rozmowy z kolejnymi inwestorami. Jej przedstawiciele liczą, że po zakończeniu okresu spowolnienia gospodarczego KSSE wróci do poziomu 20-25 nowych projektów inwestycyjnych rocznie. Poza tradycyjnymi sektorami, jak np. motoryzacyjny, strefa chce wzmacniać przede wszystkim sektor usług, lokując w istniejących i powstających w czterech miejscach Katowic biurowcach firmy z sektora BPO, czyli centra usługowe, np. księgowe, rozliczeniowe i informatyczne.

W latach 2006 - 2007 KSSE wydała w sumie 70 zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej. Był to najlepszy wynik nie tylko w historii KSSE, ale wszystkich stref ekonomicznych w Polsce. Natomiast w roku 2005 i 2008 strefa pozyskała odpowiednio 22 i 24 nowe projekty inwestycyjne.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W skrócie

Rynek kredytów mieszkaniowych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia. Kolejne banki wprowadzają promocyjne oferty. Nowością jest poprawa przeciętnych warunków kredytowania

W listopadzie, po raz pierwszy od marca br., spadła przeciętna marża dla kredytu w złotych. Obecnie wynosi 2,6 proc. wobec 2,8 proc. średnio w ostatnich siedmiu miesiącach. Na korzystniejszych warunkach można też zaciągnąć kredyt w euro

Rata nowego kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) jest w listopadzie o 34 zł niższa niż w październiku. Rata nowego kredytu w euro spadła o 57 zł

Rozbieżność w racie między najdroższym i najtańszym kredytem w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) wynosi 651 zł (36 proc.). W przypadku oferty w euro różnica wynosi 705 zł (47 proc.)

Październikowe dane nie potwierdzają tezy o definitywnym zatrzymaniu spadku cen nieruchomości. W 7 polskich miastach, z cenami powyżej 5 500 za metr kwadratowy, w ciągu ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4 proc.

Podaż mieszkań w porównaniu ze średnią podażą w 2009 r. i 2008 r. jest większa o 66 proc.

Działki budowlane o powierzchni 5 000 metrów kwadratowych w III kwartale tego roku były tańsze niż kwartał wcześniej. Najbardziej spadły średnie ceny w Warszawie (o 15,2 proc.), w Krakowie (o 5,6 proc.), Poznaniu (o 4,8 proc.) i we Wrocławiu (o 3,4 proc.)

Rynek kredytów hipotecznych

W listopadzie przeciętna marża kredytu w zł na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25 proc. wkładu własnego) spadła do 2,6 proc. To pierwsza większa obniżka od marca br. Przez siedem miesięcy przeciętna marża utrzymywała się bowiem w okolicach 2,8 proc. Dzięki spadkowi marż, zmniejszyło się oprocentowanie kredytów (stopa WIBOR utrzymuje się na stabilnym poziomie od czterech miesięcy). Obecnie wynosi średnio 6,79 proc. wobec 6,96 proc. w październiku. W efekcie rata nowego kredytu w złotych dla powyższych parametrów spadła do 1954 zł z 1988 zł w poprzednim miesiącu, zatem o 34 zł.

Na rynku wciąż utrzymują się znaczące dysproporcje w ofercie banków. Najniższa marża dla naszego przykładu wynosi 1,8 proc., a najwyższa aż 4,8 proc. Oprocentowanie nowych kredytów wynosi natomiast od 5,98 proc. do 9,15 proc. Taka dysproporcja przekłada się na 651 zł (36 proc.) różnicy w racie (1795 zł dla minimalnego oprocentowania i 2446 zł dla maksymalnego).

Podobnie sytuacja wygląda z kredytami w euro. Najniższe na rynku oprocentowanie wynosi 3,72 proc. (w tym 2,85 proc. marży; najniższa na rynku marża to 2,85 proc.), a najwyższe 7,56 proc. (w tym 6,84 proc. marży). W pierwszym przypadku rata z uwzględnieniem spreadu walutowego wynosi 1513 zł, a w drugim 2218 zł. Daje to różnicę na poziomie aż 705 zł (47 proc.).

Przeciętne warunki udzielania kredytów w euro, podobnie, jak w zł, są dziś korzystniejsze niż w październiku. Przeciętna marża spadła do 3,35 proc. z 3,5 proc., a przeciętne oprocentowanie do 4,15 proc. z 4,49 proc. Z tego powodu, a także ze względu na dodatkową korzyść w postaci spadku kursu euro, rata zmniejszyła się w ciągu miesiąca do 1569 zł z 1626 zł, czyli o 57 zł.

Przeciętne oprocentowanie i marże dla kredytów we frankach utrzymują się w listopadzie na tym samym poziomie co w październiku (odpowiednio 3,8 proc. i 4,09 proc.).

Obniżenie kosztów zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego może też być pochodną wysypu promocji, jakie pojawiły się na rynku w ostatnich miesiącach. Promocyjne oferty przygotowały m.in. Polbank, Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, BZ WBK, DnBNord i mBank. Promocje polegają na obniżeniu, a nawet zniesieniu prowizji za udzielenie kredytu, obniżeniu marży, a także liberalizacji wymagań dotyczących minimalnego wkładu własnego. n/d

Przykładowo, w Polbanku można zaciągnąć kredyt bez prowizji. Dodatkowo, jeżeli kredytobiorca będzie przelewać wynagrodzenie na rachunek w tym banku, może obniżyć marżę o 1 pkt. proc. Bez prowizji i z niższą marżą można też zaciągnąć kredyt w Alior Banku, pod warunkiem, że kredytobiorca skorzysta z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Promocję polegająca na obniżeniu lub zniesieniu prowizji wprowadził też Lukas Bank. W BGŻ oplata została zmniejszona.

Obniżkę marży w zamian za skorzystanie z innych produktów banku zaoferowały poza już wymienionymi bankami, jeszcze DnBNord, BZ WBK, Fortis Bank czy mBank. Millennium Bank oraz Pekao bank Hipoteczny w ramach promocji zaoferowały możliwość finansowania zakupu całego mieszkania na kredyt.

Jeżeli chodzi o przeciętne wymagania banków w zakresie wkładu własnego, sytuacja jest zbliżona do tej z października. Bez wkładu własnego najłatwiej zaciągnąć kredyt w złotych. Obecnie taką ofertę ma 14 na 30 banków ujętych w zestawieniu Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego. W przypadku kredytów w euro jest to 6 na 15 banków.

W listopadzie nie zmieniła się też przeciętna zdolność kredytowa, zarówno dla kredytów w zł, jak i w euro. 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro. Rozbieżności między ofertą banków nadal są ogromne. Dla kredytu w zł widełki wynoszą 105-403 tys. zł, a dla kredytu w euro 105-388 tys. zł.

Autor: Katarzyna Siwek

Expander - Niezależny Doradca Finansowy

W skrócie

Rynek kredytów mieszkaniowych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia. Kolejne banki wprowadzają promocyjne oferty. Nowością jest poprawa przeciętnych warunków kredytowania

W listopadzie, po raz pierwszy od marca br., spadła przeciętna marża dla kredytu w złotych. Obecnie wynosi 2,6 proc. wobec 2,8 proc. średnio w ostatnich siedmiu miesiącach. Na korzystniejszych warunkach można też zaciągnąć kredyt w euro

Rata nowego kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) jest w listopadzie o 34 zł niższa niż w październiku. Rata nowego kredytu w euro spadła o 57 zł

Rozbieżność w racie między najdroższym i najtańszym kredytem w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat) wynosi 651 zł (36 proc.). W przypadku oferty w euro różnica wynosi 705 zł (47 proc.)

Październikowe dane nie potwierdzają tezy o definitywnym zatrzymaniu spadku cen nieruchomości. W 7 polskich miastach, z cenami powyżej 5 500 za metr kwadratowy, w ciągu ostatniego miesiąca, ceny spadły średnio o 0,4 proc.

Podaż mieszkań w porównaniu ze średnią podażą w 2009 r. i 2008 r. jest większa o 66 proc.

Działki budowlane o powierzchni 5 000 metrów kwadratowych w III kwartale tego roku były tańsze niż kwartał wcześniej. Najbardziej spadły średnie ceny w Warszawie (o 15,2 proc.), w Krakowie (o 5,6 proc.), Poznaniu (o 4,8 proc.) i we Wrocławiu (o 3,4 proc.)

Rynek kredytów hipotecznych

W listopadzie przeciętna marża kredytu w zł na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25 proc. wkładu własnego) spadła do 2,6 proc. To pierwsza większa obniżka od marca br. Przez siedem miesięcy przeciętna marża utrzymywała się bowiem w okolicach 2,8 proc. Dzięki spadkowi marż, zmniejszyło się oprocentowanie kredytów (stopa WIBOR utrzymuje się na stabilnym poziomie od czterech miesięcy). Obecnie wynosi średnio 6,79 proc. wobec 6,96 proc. w październiku. W efekcie rata nowego kredytu w złotych dla powyższych parametrów spadła do 1954 zł z 1988 zł w poprzednim miesiącu, zatem o 34 zł.

Na rynku wciąż utrzymują się znaczące dysproporcje w ofercie banków. Najniższa marża dla naszego przykładu wynosi 1,8 proc., a najwyższa aż 4,8 proc. Oprocentowanie nowych kredytów wynosi natomiast od 5,98 proc. do 9,15 proc. Taka dysproporcja przekłada się na 651 zł (36 proc.) różnicy w racie (1795 zł dla minimalnego oprocentowania i 2446 zł dla maksymalnego).

Podobnie sytuacja wygląda z kredytami w euro. Najniższe na rynku oprocentowanie wynosi 3,72 proc. (w tym 2,85 proc. marży; najniższa na rynku marża to 2,85 proc.), a najwyższe 7,56 proc. (w tym 6,84 proc. marży). W pierwszym przypadku rata z uwzględnieniem spreadu walutowego wynosi 1513 zł, a w drugim 2218 zł. Daje to różnicę na poziomie aż 705 zł (47 proc.).

Przeciętne warunki udzielania kredytów w euro, podobnie, jak w zł, są dziś korzystniejsze niż w październiku. Przeciętna marża spadła do 3,35 proc. z 3,5 proc., a przeciętne oprocentowanie do 4,15 proc. z 4,49 proc. Z tego powodu, a także ze względu na dodatkową korzyść w postaci spadku kursu euro, rata zmniejszyła się w ciągu miesiąca do 1569 zł z 1626 zł, czyli o 57 zł.

Przeciętne oprocentowanie i marże dla kredytów we frankach utrzymują się w listopadzie na tym samym poziomie co w październiku (odpowiednio 3,8 proc. i 4,09 proc.).

Obniżenie kosztów zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego może też być pochodną wysypu promocji, jakie pojawiły się na rynku w ostatnich miesiącach. Promocyjne oferty przygotowały m.in. Polbank, Fortis Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Alior Bank, Millennium, Lukas Bank, BGŻ, BZ WBK, DnBNord i mBank. Promocje polegają na obniżeniu, a nawet zniesieniu prowizji za udzielenie kredytu, obniżeniu marży, a także liberalizacji wymagań dotyczących minimalnego wkładu własnego. n/d

Przykładowo, w Polbanku można zaciągnąć kredyt bez prowizji. Dodatkowo, jeżeli kredytobiorca będzie przelewać wynagrodzenie na rachunek w tym banku, może obniżyć marżę o 1 pkt. proc. Bez prowizji i z niższą marżą można też zaciągnąć kredyt w Alior Banku, pod warunkiem, że kredytobiorca skorzysta z jednego z pakietów ubezpieczeniowych. Promocję polegająca na obniżeniu lub zniesieniu prowizji wprowadził też Lukas Bank. W BGŻ oplata została zmniejszona.

Obniżkę marży w zamian za skorzystanie z innych produktów banku zaoferowały poza już wymienionymi bankami, jeszcze DnBNord, BZ WBK, Fortis Bank czy mBank. Millennium Bank oraz Pekao bank Hipoteczny w ramach promocji zaoferowały możliwość finansowania zakupu całego mieszkania na kredyt.

Jeżeli chodzi o przeciętne wymagania banków w zakresie wkładu własnego, sytuacja jest zbliżona do tej z października. Bez wkładu własnego najłatwiej zaciągnąć kredyt w złotych. Obecnie taką ofertę ma 14 na 30 banków ujętych w zestawieniu Expandera - Niezależnego Doradcy Finansowego. W przypadku kredytów w euro jest to 6 na 15 banków.

W listopadzie nie zmieniła się też przeciętna zdolność kredytowa, zarówno dla kredytów w zł, jak i w euro. 4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro. Rozbieżności między ofertą banków nadal są ogromne. Dla kredytu w zł widełki wynoszą 105-403 tys. zł, a dla kredytu w euro 105-388 tys. zł.

Autor: Katarzyna Siwek

Expander - Niezależny Doradca Finansowy

Najnowsze propozycje deweloperów oraz pośredników mieszkaniowych, projekty, meble i elementy wyposażenia, oferta kredytowa banków - to tylko część bogatej oferty wystawienniczej Targów Mieszkaniowych - domy.pl.

Tradycyjnie organizatorzy zadbają o liczny udział osób odwiedzających targi, prowadząc szeroko zakrojoną kampanię medialną: zarówno udział prasy branżowej, jak i mediów lokalnych (prasa, radio, telewizja), dużą akcję plakatową i billboardową, ulotki i zaproszenia, zmasowana reklama w internecie oraz mailing. W wyniku podobnych działań wiosenną edycję odwiedziło 8 tysięcy zwiedzających.

Targi -  domy.pl to największa ilość kupujących w jednym miejscu i czasie. Jesień to doskonały moment na zrealizowanie marzeń o własnym lokum jeszcze w tym roku.
Goście będą mieli możliwość skorzystania z bezpłatnych porad, których udzielą wysoko wykwalifikowani w swoich dziedzinach specjaliści, m.in.: bankowcy, konsultanci kredytowi, podatkowi i prawnicy.

Więcej informacji o targach  na www.domy.pl 

Kontakt z organizatorem:
e-mail: biurotargow@domy.pl

Źródło: inwestycje.pl

Najnowsze propozycje deweloperów oraz pośredników mieszkaniowych, projekty, meble i elementy wyposażenia, oferta kredytowa banków - to tylko część bogatej oferty wystawienniczej Targów Mieszkaniowych - domy.pl.

Tradycyjnie organizatorzy zadbają o liczny udział osób odwiedzających targi, prowadząc szeroko zakrojoną kampanię medialną: zarówno udział prasy branżowej, jak i mediów lokalnych (prasa, radio, telewizja), dużą akcję plakatową i billboardową, ulotki i zaproszenia, zmasowana reklama w internecie oraz mailing. W wyniku podobnych działań wiosenną edycję odwiedziło 8 tysięcy zwiedzających.

Targi -  domy.pl to największa ilość kupujących w jednym miejscu i czasie. Jesień to doskonały moment na zrealizowanie marzeń o własnym lokum jeszcze w tym roku.
Goście będą mieli możliwość skorzystania z bezpłatnych porad, których udzielą wysoko wykwalifikowani w swoich dziedzinach specjaliści, m.in.: bankowcy, konsultanci kredytowi, podatkowi i prawnicy.

Więcej informacji o targach  na www.domy.pl 

Kontakt z organizatorem:
e-mail: biurotargow@domy.pl

Źródło: inwestycje.pl

Sprzedaż nieruchomości to w obecnych czasach nie lada wyzwanie. Jednak współpraca z pośrednikami nie zawsze jest najłatwiejszą formą sprzedaży. Pan Michał, mały podwarszawski deweloper, przekonał się o tym wielokrotnie.

- Mam dość pośredników! - nie ukrywa. - Na cztery domy które sprzedałem, żaden nie był kupiony przez klienta zdobytego przez agencję nieruchomości. Często bardziej przeszkadzają niż pomagają - mówi.

REKLAMA

Czytaj dalej

Grzech pierwszy - nieetyczność

Praca agencji nieruchomości w Polsce wygląda nieco inaczej niż w innych krajach Europy. W Wielkiej Brytanii pośrednik organizuje całą sprzedaż. Umawia kliku klientów na jeden termin i przeprowadza licytację. Wszystko odbywa szybko i z minimalnym udziałem sprzedającego. Jednak największą różnicą między Polska a na przykład Holandią jest pobieranie prowizji od obu stron. Ogłoszenia w stylu „kupujący nie płaci prowizji” to wciąż rzadkość na naszym rynku.

- Często dzwoni do mnie pośrednik i mówi mi, że ma zainteresowanego kupnem klienta, ale przed wspólną wizytą musimy podpisać umowę współpracy i ustalić cenę za pośrednictwo. Nie jest ważne, że taką umowę agent ma już z kupującym - opisuje pan Michał.

Na takiej sytuacji najwięcej tracą kupujący. Sprzedający zazwyczaj do swojej ceny dolicza koszty pośrednictwa, których żąda od niego agent. W ten oto sposób kupujący płaci dwa razy. Raz za siebie, drugi raz za sprzedającego.

Oczywiście agencje nie lubią takich sytuacji, bo w ten sposób mają droższą ofertę niż samodzielne ogłoszenie sprzedającego.
- Pośrednicy zawsze mnie namawiają by nie doliczać prowizji do ceny, nie podoba im się, że chce ją dodać. Zawsze mówię im tak: chcecie mieć tańszą ofertę u siebie - dobrze. Ja obniżę cenę o pięć tysięcy, ale o tyle też zmniejszcie prowizję. Jeszcze nikt na to nie poszedł - opisuje pan Michał.

Przy podpisywaniu umowy pośrednictwa z dwoma stronami transakcji pojawia się pytanie: czyje interesy reprezentuje agent. Dla kupującego powinien walczyć o jak najlepszą cenę. Sęk w tym, że jego pensja uzależniona jest od prowizji, więc negocjacje nie do końca leżą w jego interesie.

Grzech drugi - pazerność

Współpraca z agencjami nie jest tania. Standardowo prowizja jaką pobiera większość pośredników od każdej ze stron to 2,9 proc. wartości transakcji plus VAT. W sumie ponad 6 proc. idzie do kieszeni agencji. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł pośrednik pobiera ponad 40 tys. zł prowizji. Na szczęście można ją negocjować.

- Podpisałem wiele umów z agencjami. Prowizja zawsze była dużo niższa niż standardowe 2,9 proc. plus VAT - potwierdza pan Michał.

Większość agentów sama może zejść do 2-2,5 proc. Większą obniżkę trzeba negocjować z przełożonym.

Prowizja to główne źródło dochodów dla agencji. Za zarobione pieniądze muszą utrzymać biuro, pracowników i opłacić promocję oferowanych nieruchomości. Zazwyczaj pensja pracownika zależy od liczby przeprowadzonych transakcji. Zarobek agenta to zazwyczaj od 30 do 70 proc. prowizji firmy pośredniczącej. Pensja może też zależeć od liczby wpisanych do bazy ofert. A z tego wynika kolejny grzech.

Grzech trzeci - nadgorliwość

Czasem osoba sprzedająca nieruchomość nawet nie wie o tym, że współpracuje z agencją. Pan Adam sprzedawał mieszkanie. Podpisał umowy z kilkoma pośrednikami. Gdy udało mu się sprzedać lokal, poinformował o transakcji. Jakież było jego zdziwienie, kiedy po paru tygodniach jego ogłoszenie wciąż było umieszczane w serwisach ogłoszeniowych przez kilka agencji nieruchomości. I to takie, które wcale nie podpisały z nim umowy.

Jak się okazuje wszystko zgodzie z regulaminem i prawem. Na jednym z serwisów ofertowych w czasie dodawania anonsu akceptuje się taki oto zapis:
„Zgadzam się na kontakt oraz wykorzystywanie zdjęć i treści mojego ogłoszenia przez pośredników”.
Taki zapis niektóre agencje traktują jako zgodę na zamieszczanie ogłoszenia w swojej ofercie. Robią, to nie informując o tym zainteresowanego…

Podobne wrażenia ma pan Michał. Swoje nieruchomości znajduje w ofercie agencji, których przedstawicieli nigdy nie widział na oczy.
- Gdy zaczynałem sprzedaż, agencje wydzwaniały do mnie codziennie. Nie po to, by pokazać swojemu klientowi mój dom, a po to, by spytać się, czy mogą dodać moje ogłoszenie do swojej bazy. W wielu przypadkach był to pierwszy i ostatni kontakt - opisuje pan Michał.

W takich przypadkach umowa jest podpisywana dopiero wtedy, gdy dana nieruchomość zainteresuje klienta agencji.

Grzech czwarty - powielanie

Głównym sposobem handlu nieruchomości przez agencje jest publikacja ogłoszeń w prasie i serwisach internetowych. Zbywając dom czy mieszkanie indywidualnie, większość wybiera taką samą formę. W ten sposób na jednym portalu znajdują się zarówno ogłoszenia pośredników, jak i oferty osób prywatnych.

- Na początku zakładałem, że im więcej umów z pośrednikami, tym lepiej. Jednak gdy na stronie wynikowej jednej z wyszukiwarek nieruchomości zobaczyłem dwadzieścia ofert mojego domu, stwierdziłem, że to nie ma sensu. Przecież tą samą drogą sprzedaję też ja sam - wspomina pan Michał.

Jego zdaniem klient nie jest głupi. Gdy widzi dziesięć identycznych ogłoszeń jasne jest, że wybierze to najtańsze. Czyli to bezpośrednie.

Agencje robią to, co każdy sprzedający nieruchomość może zrobić sam. Z tą różnicą, że robią to dużo drożej.
- Jedyną zaletą, jaką mają agencje, to duża baza klientów, którym mogą prezentować nieruchomości ze swojej oferty - dodaje pan Michał.

Innym problemem jest jakość prezentowanych ogłoszeń. Ten sam dom czy mieszkanie można często znaleźć w zupełnie innych cenach, w zupełnie innym stanie, a zdarza się, że i w zupełnie innej lokalizacji.

- To co agencje robią z moimi ofertami to jakaś masakra! Sprzedaję dwa różne domy. Raz zdarzyło się, że jakiś pośrednik całkowicie wymieszał oba ogłoszenia. Proponował klientom coś, co nie istniało. Do większego domu przyporządkował cenę tańszego - a tłumaczyć zainteresowanym musiałem się ja - opisuje pan Michał.
Według niego tak się kończy prezentowanie klientom domów, których się nie widziało.

Grzech piąty - lenistwo

REKLAMA

Czytaj dalej

W sytuacji, gdy agencja wprowadziła do swojej oferty ogłoszenie znalezione w serwisie internetowym, trudno liczyć na to by jej pracownik znał szczegóły sprzedawanego domu czy mieszkania.

W Polsce mało który agent przyjeżdża dzień przed prezentacją nieruchomości by zapoznać się ze wszystkimi szczegółami, dowiedzieć się gdzie jest najbliższa szkoła, sklep, itp.

- Prezentację naszych domów i tak robię ja. Pośrednik zazwyczaj nic nie mówi, bo nic nie wie. Czasem mam wrażenie, że przyjeżdża z klientem tylko po to, bym nie dogadał się z nim poza agencją - zaznacza pan Michał.

Jak wspomina nasz rozmówca, raz zdarzyło się nawet, że pośrednik podał adres klientowi i poprosił by sam przyjechał i zobaczył nieruchomość.

Firma pana Michała oprócz promocji w serwisach ogłoszeniowych, prasie czy na banerach ma też własną stronę internetową, na której prezentuje m.in. zdjęcia z inwestycji.

- Zdjęcia na stronie to łakomy kąsek dla agencji. Często widzę, że do własnych ofert dodają zdjęcia z mojej strony. Wiele z nich ma znak wodny z adresem WWW, ale pośrednicy i tak je puszczają. Jaki to ma sens? - pyta deweloper.

Grzech szósty - zaniechanie

Zdarza się, że problemem jest też brak komunikacji między agencją a sprzedającym czy kupującym. Często jedną nieruchomością opiekuje się kilku pracowników. Wtedy skuteczne prowadzenie takiej oferty jest utrudnione.

- Gdy obniżałem cenę nieruchomości, nie miałem możliwości poinformowania o tym wszystkich agencji. Tylko z niektórymi byliśmy w stałym kontakcie. Te mogły zaproponować swoim klientom nową cenę. Inni wciąż prezentowali wyższą - opisuje pan Michał.

Prawdziwy problem zaczyna się po sprzedaniu lub kupieniu nieruchomości.
Pani Agata korzystała z usług pośrednika, gdy szukała mieszkania. Jeszcze pół roku po nabyciu wymarzonego M, odbierała telefony od agentów, czy może nie jest zainteresowana ich ofertą.

Pan Michał, choć minęło ponad pół roku od sprzedaży jednego z domów, wciąż ma podobny problem.
- Starałem poinformować wszystkie biura, że nieruchomości już nie ma w ofercie. Niewiele to dało. Ogłoszenia wciąż znajduję w sieci. Do niektórych agencji kilka razy wysyłałem informacje, by zaprzestali publikacji, ale bez skutku. Wciąż pojawiają się nowe - mówi deweloper.

Grzech siódmy - brak profesjonalizmu

Wielu pośredników zajmujących się handlem nieruchomościami nie ma uprawnień do wykonywania zawodu. Często się zdarza, że w agencji jedynym posiadaczem licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest jej właściciel. Reszta pracowników wykorzystuje jego uprawnienia.

Do 2007 roku w Polsce działało 7000 licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami. Tylko od stycznia do października 2009 przybyło ich ok. 2100. Ten skok związany jest z rozluźnieniem kryteriów przyznawania uprawnień. Pomimo liberalizacji przepisów wciąż można znaleźć tego typu ogłoszenia:
„Firma zatrudni pośrednika z doświadczeniem lub bez. Oferujemy pomoc w szybkim rozwoju zawodowym”.
Osoba bez doświadczenia jest zatrudniana nie jako agent, a doradca ds. nieruchomości. Dopiero wtedy zaczynają się starania o przyznanie odpowiednich uprawnień.

- Część agentów w ogóle nie powinna pracować w tym zawodzie. Weźmy listę potrzebnych do transakcji dokumentów. Ma taki agencik listę papierków i tylko z niej korzysta. A przecież nie każdy ma np. akt własności z początku XX wieku. Wtedy najważniejszy jest wpis w księdze wieczystej. Przyszedł raz taki, co nie wiedział nawet, skąd wziąć jej odpis. Wielu nie wie, gdzie szukać ważnych informacji - opisuje pan Michał.

Na szczęście nie jest to reguła. Wielu pośredników doskonale zna zawiłości prawa, pomaga załatwić wszelkie formalności i prowadzi klienta krok po kroku przez urzędnicze procedury. Jednak, czy warto za to płacić 20 tys. zł.?

JK - Wirtualna Polska

Sprzedaż nieruchomości to w obecnych czasach nie lada wyzwanie. Jednak współpraca z pośrednikami nie zawsze jest najłatwiejszą formą sprzedaży. Pan Michał, mały podwarszawski deweloper, przekonał się o tym wielokrotnie.

- Mam dość pośredników! - nie ukrywa. - Na cztery domy które sprzedałem, żaden nie był kupiony przez klienta zdobytego przez agencję nieruchomości. Często bardziej przeszkadzają niż pomagają - mówi.

REKLAMA

Czytaj dalej

Grzech pierwszy - nieetyczność

Praca agencji nieruchomości w Polsce wygląda nieco inaczej niż w innych krajach Europy. W Wielkiej Brytanii pośrednik organizuje całą sprzedaż. Umawia kliku klientów na jeden termin i przeprowadza licytację. Wszystko odbywa szybko i z minimalnym udziałem sprzedającego. Jednak największą różnicą między Polska a na przykład Holandią jest pobieranie prowizji od obu stron. Ogłoszenia w stylu „kupujący nie płaci prowizji” to wciąż rzadkość na naszym rynku.

- Często dzwoni do mnie pośrednik i mówi mi, że ma zainteresowanego kupnem klienta, ale przed wspólną wizytą musimy podpisać umowę współpracy i ustalić cenę za pośrednictwo. Nie jest ważne, że taką umowę agent ma już z kupującym - opisuje pan Michał.

Na takiej sytuacji najwięcej tracą kupujący. Sprzedający zazwyczaj do swojej ceny dolicza koszty pośrednictwa, których żąda od niego agent. W ten oto sposób kupujący płaci dwa razy. Raz za siebie, drugi raz za sprzedającego.

Oczywiście agencje nie lubią takich sytuacji, bo w ten sposób mają droższą ofertę niż samodzielne ogłoszenie sprzedającego.
- Pośrednicy zawsze mnie namawiają by nie doliczać prowizji do ceny, nie podoba im się, że chce ją dodać. Zawsze mówię im tak: chcecie mieć tańszą ofertę u siebie - dobrze. Ja obniżę cenę o pięć tysięcy, ale o tyle też zmniejszcie prowizję. Jeszcze nikt na to nie poszedł - opisuje pan Michał.

Przy podpisywaniu umowy pośrednictwa z dwoma stronami transakcji pojawia się pytanie: czyje interesy reprezentuje agent. Dla kupującego powinien walczyć o jak najlepszą cenę. Sęk w tym, że jego pensja uzależniona jest od prowizji, więc negocjacje nie do końca leżą w jego interesie.

Grzech drugi - pazerność

Współpraca z agencjami nie jest tania. Standardowo prowizja jaką pobiera większość pośredników od każdej ze stron to 2,9 proc. wartości transakcji plus VAT. W sumie ponad 6 proc. idzie do kieszeni agencji. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł pośrednik pobiera ponad 40 tys. zł prowizji. Na szczęście można ją negocjować.

- Podpisałem wiele umów z agencjami. Prowizja zawsze była dużo niższa niż standardowe 2,9 proc. plus VAT - potwierdza pan Michał.

Większość agentów sama może zejść do 2-2,5 proc. Większą obniżkę trzeba negocjować z przełożonym.

Prowizja to główne źródło dochodów dla agencji. Za zarobione pieniądze muszą utrzymać biuro, pracowników i opłacić promocję oferowanych nieruchomości. Zazwyczaj pensja pracownika zależy od liczby przeprowadzonych transakcji. Zarobek agenta to zazwyczaj od 30 do 70 proc. prowizji firmy pośredniczącej. Pensja może też zależeć od liczby wpisanych do bazy ofert. A z tego wynika kolejny grzech.

Grzech trzeci - nadgorliwość

Czasem osoba sprzedająca nieruchomość nawet nie wie o tym, że współpracuje z agencją. Pan Adam sprzedawał mieszkanie. Podpisał umowy z kilkoma pośrednikami. Gdy udało mu się sprzedać lokal, poinformował o transakcji. Jakież było jego zdziwienie, kiedy po paru tygodniach jego ogłoszenie wciąż było umieszczane w serwisach ogłoszeniowych przez kilka agencji nieruchomości. I to takie, które wcale nie podpisały z nim umowy.

Jak się okazuje wszystko zgodzie z regulaminem i prawem. Na jednym z serwisów ofertowych w czasie dodawania anonsu akceptuje się taki oto zapis:
„Zgadzam się na kontakt oraz wykorzystywanie zdjęć i treści mojego ogłoszenia przez pośredników”.
Taki zapis niektóre agencje traktują jako zgodę na zamieszczanie ogłoszenia w swojej ofercie. Robią, to nie informując o tym zainteresowanego…

Podobne wrażenia ma pan Michał. Swoje nieruchomości znajduje w ofercie agencji, których przedstawicieli nigdy nie widział na oczy.
- Gdy zaczynałem sprzedaż, agencje wydzwaniały do mnie codziennie. Nie po to, by pokazać swojemu klientowi mój dom, a po to, by spytać się, czy mogą dodać moje ogłoszenie do swojej bazy. W wielu przypadkach był to pierwszy i ostatni kontakt - opisuje pan Michał.

W takich przypadkach umowa jest podpisywana dopiero wtedy, gdy dana nieruchomość zainteresuje klienta agencji.

Grzech czwarty - powielanie

Głównym sposobem handlu nieruchomości przez agencje jest publikacja ogłoszeń w prasie i serwisach internetowych. Zbywając dom czy mieszkanie indywidualnie, większość wybiera taką samą formę. W ten sposób na jednym portalu znajdują się zarówno ogłoszenia pośredników, jak i oferty osób prywatnych.

- Na początku zakładałem, że im więcej umów z pośrednikami, tym lepiej. Jednak gdy na stronie wynikowej jednej z wyszukiwarek nieruchomości zobaczyłem dwadzieścia ofert mojego domu, stwierdziłem, że to nie ma sensu. Przecież tą samą drogą sprzedaję też ja sam - wspomina pan Michał.

Jego zdaniem klient nie jest głupi. Gdy widzi dziesięć identycznych ogłoszeń jasne jest, że wybierze to najtańsze. Czyli to bezpośrednie.

Agencje robią to, co każdy sprzedający nieruchomość może zrobić sam. Z tą różnicą, że robią to dużo drożej.
- Jedyną zaletą, jaką mają agencje, to duża baza klientów, którym mogą prezentować nieruchomości ze swojej oferty - dodaje pan Michał.

Innym problemem jest jakość prezentowanych ogłoszeń. Ten sam dom czy mieszkanie można często znaleźć w zupełnie innych cenach, w zupełnie innym stanie, a zdarza się, że i w zupełnie innej lokalizacji.

- To co agencje robią z moimi ofertami to jakaś masakra! Sprzedaję dwa różne domy. Raz zdarzyło się, że jakiś pośrednik całkowicie wymieszał oba ogłoszenia. Proponował klientom coś, co nie istniało. Do większego domu przyporządkował cenę tańszego - a tłumaczyć zainteresowanym musiałem się ja - opisuje pan Michał.
Według niego tak się kończy prezentowanie klientom domów, których się nie widziało.

Grzech piąty - lenistwo

REKLAMA

Czytaj dalej

W sytuacji, gdy agencja wprowadziła do swojej oferty ogłoszenie znalezione w serwisie internetowym, trudno liczyć na to by jej pracownik znał szczegóły sprzedawanego domu czy mieszkania.

W Polsce mało który agent przyjeżdża dzień przed prezentacją nieruchomości by zapoznać się ze wszystkimi szczegółami, dowiedzieć się gdzie jest najbliższa szkoła, sklep, itp.

- Prezentację naszych domów i tak robię ja. Pośrednik zazwyczaj nic nie mówi, bo nic nie wie. Czasem mam wrażenie, że przyjeżdża z klientem tylko po to, bym nie dogadał się z nim poza agencją - zaznacza pan Michał.

Jak wspomina nasz rozmówca, raz zdarzyło się nawet, że pośrednik podał adres klientowi i poprosił by sam przyjechał i zobaczył nieruchomość.

Firma pana Michała oprócz promocji w serwisach ogłoszeniowych, prasie czy na banerach ma też własną stronę internetową, na której prezentuje m.in. zdjęcia z inwestycji.

- Zdjęcia na stronie to łakomy kąsek dla agencji. Często widzę, że do własnych ofert dodają zdjęcia z mojej strony. Wiele z nich ma znak wodny z adresem WWW, ale pośrednicy i tak je puszczają. Jaki to ma sens? - pyta deweloper.

Grzech szósty - zaniechanie

Zdarza się, że problemem jest też brak komunikacji między agencją a sprzedającym czy kupującym. Często jedną nieruchomością opiekuje się kilku pracowników. Wtedy skuteczne prowadzenie takiej oferty jest utrudnione.

- Gdy obniżałem cenę nieruchomości, nie miałem możliwości poinformowania o tym wszystkich agencji. Tylko z niektórymi byliśmy w stałym kontakcie. Te mogły zaproponować swoim klientom nową cenę. Inni wciąż prezentowali wyższą - opisuje pan Michał.

Prawdziwy problem zaczyna się po sprzedaniu lub kupieniu nieruchomości.
Pani Agata korzystała z usług pośrednika, gdy szukała mieszkania. Jeszcze pół roku po nabyciu wymarzonego M, odbierała telefony od agentów, czy może nie jest zainteresowana ich ofertą.

Pan Michał, choć minęło ponad pół roku od sprzedaży jednego z domów, wciąż ma podobny problem.
- Starałem poinformować wszystkie biura, że nieruchomości już nie ma w ofercie. Niewiele to dało. Ogłoszenia wciąż znajduję w sieci. Do niektórych agencji kilka razy wysyłałem informacje, by zaprzestali publikacji, ale bez skutku. Wciąż pojawiają się nowe - mówi deweloper.

Grzech siódmy - brak profesjonalizmu

Wielu pośredników zajmujących się handlem nieruchomościami nie ma uprawnień do wykonywania zawodu. Często się zdarza, że w agencji jedynym posiadaczem licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest jej właściciel. Reszta pracowników wykorzystuje jego uprawnienia.

Do 2007 roku w Polsce działało 7000 licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami. Tylko od stycznia do października 2009 przybyło ich ok. 2100. Ten skok związany jest z rozluźnieniem kryteriów przyznawania uprawnień. Pomimo liberalizacji przepisów wciąż można znaleźć tego typu ogłoszenia:
„Firma zatrudni pośrednika z doświadczeniem lub bez. Oferujemy pomoc w szybkim rozwoju zawodowym”.
Osoba bez doświadczenia jest zatrudniana nie jako agent, a doradca ds. nieruchomości. Dopiero wtedy zaczynają się starania o przyznanie odpowiednich uprawnień.

- Część agentów w ogóle nie powinna pracować w tym zawodzie. Weźmy listę potrzebnych do transakcji dokumentów. Ma taki agencik listę papierków i tylko z niej korzysta. A przecież nie każdy ma np. akt własności z początku XX wieku. Wtedy najważniejszy jest wpis w księdze wieczystej. Przyszedł raz taki, co nie wiedział nawet, skąd wziąć jej odpis. Wielu nie wie, gdzie szukać ważnych informacji - opisuje pan Michał.

Na szczęście nie jest to reguła. Wielu pośredników doskonale zna zawiłości prawa, pomaga załatwić wszelkie formalności i prowadzi klienta krok po kroku przez urzędnicze procedury. Jednak, czy warto za to płacić 20 tys. zł.?

JK - Wirtualna Polska

Rynek powierzchni biurowych

Ceny za wynajem powierzchni biurowych spadły w Warszawie o 15 proc. oraz o 8-10 proc. w innych miastach. Ponieważ najemcy zmniejszają powierzchnie swoich biur, a nawet je podnajmują, to współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł do 6 proc..

Właściciele budynków udzielają więcej zachęt dla najemców, poprzez:

• wydłużenie wakacji czynszowych od 3 do 12 miesięcy,
• zwiększenie swojego udziału finansowego w aranżowaniu powierzchni,
• zwiększenie wysokości kontrybucji finansowej.

Dzięki temu czynsze efektywne ulegają znacznemu obniżeniu. Jest to zatem najlepszy czas dla najemców, którzy renegocjują zawarte umowy lub poszukują powierzchni do wynajęcia.

W stolicy w budynkach klasy A w Centralnym Obszarze Biznesu czynsze kształtują się na poziomie 19-26 EUR/mkw., natomiast poza COB 11-16 EUR/mkw..

- W Krakowie za wynajem biura klasy A trzeba zapłacić 14-17 EUR/mkw., co w porównaniu z II kwartałem oznacza 8 proc. spadek wysokości czynszu. Ze względu na coraz większą ilość wolnej powierzchni do wynajęcia, ilość pustostanów wzrosła do poziomu 6 proc. - czytamy w raporcie.

Z kolei w Poznaniu czynsze są o 10 proc. niższe niż w II kwartale. Stawki czynszu za wynajem biura klasy A wynoszą 14-17 EUR/mkw. Ze względu na małą podaż powierzchni biurowej, współczynnik powierzchni niewynajętej jest na poziomie 4 proc..

Rynek powierzchni handlowych

W Polsce III kwartał 2009 roku nie przyniósł zmian czynszów zarówno przy głównych ulicach handlowych, jak i w galeriach handlowych. Ceny najmu nadal utrzymują się na stabilnym poziomie.

- Zwiększa się jedynie różnica pomiędzy czynszem ofertowym a efektywnym, poprzez stosowanie zachęt pozaczynszowych, tj.: wakacje czynszowe, partycypacja w kosztach aranżacji lokalu - podkreślają autorzy opracowania.

W III kwartale stawki czynszów przy głównych ulicach kształtowały się na poziomie 40 - 85 EUR/mkw. (za lokale o powierzchni 100 mkw.). Podobna sytuacja jest w centrach handlowych, gdzie za najlepsze lokale średniej wielkości trzeba zapłacić od 50 do 85 EUR/mkw..

Wskaźnik pustostanów jest na poziomie 1 proc., co potwierdza duży popyt na powierzchnie w centrach handlowych.

W Krakowie stawki czynszów za lokale o powierzchni około 100mkw., przy głównych ulicach są niższe niż w stolicy i utrzymują się na poziomie 35-75 EUR/mkw.. Podobnie sytuacja prezentuje się w galeriach handlowych, gdzie ceny za najlepsze lokale wynoszą 35-50 EUR/mkw.. Warto zauważyć, że wskaźnik pustostanów nadal jest niski i kształtuje się na poziomie 0-1,5 proc..

Z kolei w Poznaniu czynsze przy głównych ulicach handlowych mieszczą się w widełkach od 30 do 60 EUR/mkw.. Natomiast za najlepsze lokale w galeriach handlowych trzeba zapłacić 30-45 EUR/mkw.. Nadmierna ekspansja zmusiła firmy do likwidacji części punktów sprzedaży lub ogłoszenia upadłości, co spowodowało wzrost pustostanów do ponad 2 proc..

Rynek nieruchomości inwestycyjnych

Jak zauważają autorzy opracowania III kwartał był czasem spokoju na rynkach inwestycyjnych. Mimo to zauważany jest powrót inwestorów na rynki nieruchomości komercyjnych.

- Głównym powodem zwiększenia zainteresowania rynkiem jest polepszanie się sytuacji związanej z uzyskaniem kredytów inwestycyjnych. Mimo ciągle występujących trudności z uzyskaniem finansowania banki coraz chętniej udzielają kredytów na dobrze zaplanowane i gwarantujące odpowiednią stopę zwrotu inwestycje - czytamy w raporcie.

Stopień kapitalizacji w sektorze biurowym w Warszawie wynosi od 6,50 proc. do 7,20 proc., w Krakowie od 7,10 proc. do 8,40 proc., a w Poznaniu od 7,30 proc. do 7,90 proc.. Natomiast w przypadku sektora handlowego kształtuje się to na poziomie od 7 proc. do 8,50 proc. w Warszawie, od 7 proc. do 9 proc. w Krakowie i od 8,50 proc. do 9,80 proc. w Poznaniu.

Rynek powierzchni biurowych

Ceny za wynajem powierzchni biurowych spadły w Warszawie o 15 proc. oraz o 8-10 proc. w innych miastach. Ponieważ najemcy zmniejszają powierzchnie swoich biur, a nawet je podnajmują, to współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł do 6 proc..

Właściciele budynków udzielają więcej zachęt dla najemców, poprzez:

• wydłużenie wakacji czynszowych od 3 do 12 miesięcy,
• zwiększenie swojego udziału finansowego w aranżowaniu powierzchni,
• zwiększenie wysokości kontrybucji finansowej.

Dzięki temu czynsze efektywne ulegają znacznemu obniżeniu. Jest to zatem najlepszy czas dla najemców, którzy renegocjują zawarte umowy lub poszukują powierzchni do wynajęcia.

W stolicy w budynkach klasy A w Centralnym Obszarze Biznesu czynsze kształtują się na poziomie 19-26 EUR/mkw., natomiast poza COB 11-16 EUR/mkw..

- W Krakowie za wynajem biura klasy A trzeba zapłacić 14-17 EUR/mkw., co w porównaniu z II kwartałem oznacza 8 proc. spadek wysokości czynszu. Ze względu na coraz większą ilość wolnej powierzchni do wynajęcia, ilość pustostanów wzrosła do poziomu 6 proc. - czytamy w raporcie.

Z kolei w Poznaniu czynsze są o 10 proc. niższe niż w II kwartale. Stawki czynszu za wynajem biura klasy A wynoszą 14-17 EUR/mkw. Ze względu na małą podaż powierzchni biurowej, współczynnik powierzchni niewynajętej jest na poziomie 4 proc..

Rynek powierzchni handlowych

W Polsce III kwartał 2009 roku nie przyniósł zmian czynszów zarówno przy głównych ulicach handlowych, jak i w galeriach handlowych. Ceny najmu nadal utrzymują się na stabilnym poziomie.

- Zwiększa się jedynie różnica pomiędzy czynszem ofertowym a efektywnym, poprzez stosowanie zachęt pozaczynszowych, tj.: wakacje czynszowe, partycypacja w kosztach aranżacji lokalu - podkreślają autorzy opracowania.

W III kwartale stawki czynszów przy głównych ulicach kształtowały się na poziomie 40 - 85 EUR/mkw. (za lokale o powierzchni 100 mkw.). Podobna sytuacja jest w centrach handlowych, gdzie za najlepsze lokale średniej wielkości trzeba zapłacić od 50 do 85 EUR/mkw..

Wskaźnik pustostanów jest na poziomie 1 proc., co potwierdza duży popyt na powierzchnie w centrach handlowych.

W Krakowie stawki czynszów za lokale o powierzchni około 100mkw., przy głównych ulicach są niższe niż w stolicy i utrzymują się na poziomie 35-75 EUR/mkw.. Podobnie sytuacja prezentuje się w galeriach handlowych, gdzie ceny za najlepsze lokale wynoszą 35-50 EUR/mkw.. Warto zauważyć, że wskaźnik pustostanów nadal jest niski i kształtuje się na poziomie 0-1,5 proc..

Z kolei w Poznaniu czynsze przy głównych ulicach handlowych mieszczą się w widełkach od 30 do 60 EUR/mkw.. Natomiast za najlepsze lokale w galeriach handlowych trzeba zapłacić 30-45 EUR/mkw.. Nadmierna ekspansja zmusiła firmy do likwidacji części punktów sprzedaży lub ogłoszenia upadłości, co spowodowało wzrost pustostanów do ponad 2 proc..

Rynek nieruchomości inwestycyjnych

Jak zauważają autorzy opracowania III kwartał był czasem spokoju na rynkach inwestycyjnych. Mimo to zauważany jest powrót inwestorów na rynki nieruchomości komercyjnych.

- Głównym powodem zwiększenia zainteresowania rynkiem jest polepszanie się sytuacji związanej z uzyskaniem kredytów inwestycyjnych. Mimo ciągle występujących trudności z uzyskaniem finansowania banki coraz chętniej udzielają kredytów na dobrze zaplanowane i gwarantujące odpowiednią stopę zwrotu inwestycje - czytamy w raporcie.

Stopień kapitalizacji w sektorze biurowym w Warszawie wynosi od 6,50 proc. do 7,20 proc., w Krakowie od 7,10 proc. do 8,40 proc., a w Poznaniu od 7,30 proc. do 7,90 proc.. Natomiast w przypadku sektora handlowego kształtuje się to na poziomie od 7 proc. do 8,50 proc. w Warszawie, od 7 proc. do 9 proc. w Krakowie i od 8,50 proc. do 9,80 proc. w Poznaniu.

W Warszawie średni koszt wynajęcia mkw. mieszkania kształtuje się obecnie na poziomie 46 , we Wrocławiu 37 zł, w Trójmieście 35 zł, Krakowie 34 zł, a w Poznaniu 32 zł.

Minął już gorący okres na rynku wynajmu mieszkań, co ma odzwierciedlenie w średniej cenie mkw. mieszkań. Październik to miesiąc spadków średnich czynszów ofertowych we wszystkich analizowanych miastach.

Być może już wkrótce poznamy szczegóły programu rządowego mającego wesprzeć budowę mieszkań na wynajem, dzięki czemu ten segment mieszkaniowy zacznie się stopniowo rozwijać.

Warszawa

Średnia cena mkw. mieszkania na wynajem w październiku wyniosła 46 zł. Za wynajęcie 50-metrowej powierzchni musimy więc zapłacić obecnie średnio 2300 zł, podczas gdy w sierpniu i we wrześniu trzeba było przeznaczyć na ten cel o 100 zł więcej.

Biorąc pod uwagę dostępność mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych, Warszawa wyróżnia się na tle innych miast dość dużym udziałem mieszkań o czynszu powyżej 4500 zł (15 proc.). Dwucyfrowy udział dotyczy także mieszkań z pierwszych trzech przedziałów cenowych.

Kraków

Średni czynsz ofertowy 50-metrowego lokalu wyniósł w październiku 1700 zł, co daje 34 zł za mkw. Jeszcze we wrześniu średnia cena mkw. wynosiła 36 zł. Stolica Małopolski charakteryzuje się bardzo dużym udziałem mieszkań o czynszu poniżej 2000 zł - dostępnych jest tu prawie 61 proc. wszystkich oferowanych mieszkań na krakowskim rynku wynajmu.

Zdecydowanie mniejszy wybór jest w przedziale o czynszu miesięcznym w wysokości 2000-2500 zł (16 proc.). Stosunkowo niewiele jest lokali o wysokim standardzie, a więc i najwyższym czynszu (3 proc.).

Wrocław

W październiku średnia cena metra kwadratowego wyniosła 37 zł, co w przypadku wynajęcia 50-metrowego mieszkania pozwala zaoszczędzić 50 zł miesięcznie w stosunku do poprzedniego miesiąca (obecnie na ten wydatek trzeba przeznaczyć 1850 zł).

Największą część wrocławskiej oferty stanowią mieszkania o maksymalnym czynszu 2000 zł (prawie 46 proc.). Dużą część mieszkań można także wynająć za 2000-2500 zł. Stanowią one ponad 23 proc. wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem na tym rynku.

Poznań

Wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Poznaniu w październiku średnio kosztowało 1600 zł, co daje 32 zł za mkw. lokalu. Jest to najniższy czynsz spośród wszystkich analizowanych miast.

Z ofert zgromadzonych na portalu Wynajem.pl wynika, że w stolicy Wielkopolski bardzo łatwo można wynająć mieszkanie w pierwszym przedziale cenowym (czynsz miesięczny poniżej 2000 zł). Stanowią one 74 proc. całej oferty.

Trójmiasto

Wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Trójmieście to wydatek rzędu 1750 zł. W zeszłym miesiącu koszt ten był wyższy o 150 zł. Najtaniej jest w Gdyni, a najdrożej w Sopocie, co wynika z ograniczonej podaży lokali i specyfiki tego miasta. Najwięcej mieszkań przeznaczonych na wynajem jest w Gdańsku.

W Trójmieście dominują mieszkania o miesięcznym czynszu poniżej 2000 zł (ponad 51 proc. ogółu mieszkań na wynajem).

 

W Warszawie średni koszt wynajęcia mkw. mieszkania kształtuje się obecnie na poziomie 46 , we Wrocławiu 37 zł, w Trójmieście 35 zł, Krakowie 34 zł, a w Poznaniu 32 zł.

Minął już gorący okres na rynku wynajmu mieszkań, co ma odzwierciedlenie w średniej cenie mkw. mieszkań. Październik to miesiąc spadków średnich czynszów ofertowych we wszystkich analizowanych miastach.

Być może już wkrótce poznamy szczegóły programu rządowego mającego wesprzeć budowę mieszkań na wynajem, dzięki czemu ten segment mieszkaniowy zacznie się stopniowo rozwijać.

Warszawa

Średnia cena mkw. mieszkania na wynajem w październiku wyniosła 46 zł. Za wynajęcie 50-metrowej powierzchni musimy więc zapłacić obecnie średnio 2300 zł, podczas gdy w sierpniu i we wrześniu trzeba było przeznaczyć na ten cel o 100 zł więcej.

Biorąc pod uwagę dostępność mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych, Warszawa wyróżnia się na tle innych miast dość dużym udziałem mieszkań o czynszu powyżej 4500 zł (15 proc.). Dwucyfrowy udział dotyczy także mieszkań z pierwszych trzech przedziałów cenowych.

Kraków

Średni czynsz ofertowy 50-metrowego lokalu wyniósł w październiku 1700 zł, co daje 34 zł za mkw. Jeszcze we wrześniu średnia cena mkw. wynosiła 36 zł. Stolica Małopolski charakteryzuje się bardzo dużym udziałem mieszkań o czynszu poniżej 2000 zł - dostępnych jest tu prawie 61 proc. wszystkich oferowanych mieszkań na krakowskim rynku wynajmu.

Zdecydowanie mniejszy wybór jest w przedziale o czynszu miesięcznym w wysokości 2000-2500 zł (16 proc.). Stosunkowo niewiele jest lokali o wysokim standardzie, a więc i najwyższym czynszu (3 proc.).

Wrocław

W październiku średnia cena metra kwadratowego wyniosła 37 zł, co w przypadku wynajęcia 50-metrowego mieszkania pozwala zaoszczędzić 50 zł miesięcznie w stosunku do poprzedniego miesiąca (obecnie na ten wydatek trzeba przeznaczyć 1850 zł).

Największą część wrocławskiej oferty stanowią mieszkania o maksymalnym czynszu 2000 zł (prawie 46 proc.). Dużą część mieszkań można także wynająć za 2000-2500 zł. Stanowią one ponad 23 proc. wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem na tym rynku.

Poznań

Wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Poznaniu w październiku średnio kosztowało 1600 zł, co daje 32 zł za mkw. lokalu. Jest to najniższy czynsz spośród wszystkich analizowanych miast.

Z ofert zgromadzonych na portalu Wynajem.pl wynika, że w stolicy Wielkopolski bardzo łatwo można wynająć mieszkanie w pierwszym przedziale cenowym (czynsz miesięczny poniżej 2000 zł). Stanowią one 74 proc. całej oferty.

Trójmiasto

Wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Trójmieście to wydatek rzędu 1750 zł. W zeszłym miesiącu koszt ten był wyższy o 150 zł. Najtaniej jest w Gdyni, a najdrożej w Sopocie, co wynika z ograniczonej podaży lokali i specyfiki tego miasta. Najwięcej mieszkań przeznaczonych na wynajem jest w Gdańsku.

W Trójmieście dominują mieszkania o miesięcznym czynszu poniżej 2000 zł (ponad 51 proc. ogółu mieszkań na wynajem).

 

Firmy deweloperskie, zwłaszcza te z polskim kapitałem, mają szansę na zapełnienie dziury rynkowej powstałej po wycofaniu się z Polski inwestorów nastawionych czysto spekulacyjnie.
– Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu. – mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A.

Banki, które zaostrzyły rygory dostępu do kredytu, nie są skore do pożyczania pieniędzy na tego typu przedsięwzięcia. Lukę starają się zapełnić fundusze inwestycyjne zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości. Dotychczas powstawały głównie fundusze nieruchomości inwestujące w gotowe zrealizowane obiekty mieszkaniowe lub komercyjne. Aktualnie niektóre TFI powołują fundusze o charakterze deweloperskim, które w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu inwestują już w obiekty na etapie green field.

Takie fundusze muszą posiadać specjalne zasoby merytoryczne i odpowiednie zaplecze deweloperskie. Przykładem jest FIZ Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych SATUS powołany w ramach TFI SATUS, gdzie TFI nawiązało współpracę z BIK S.A., deweloperem realizującym obiekty komercyjne i wyemitowało certyfikaty dla inwestorów indywidualnych dopuszczając ich do inwestycji już w fazie deweloperskiej. Fundusz aktualnie sprzedaje jednostki uczestnictwa.

Małe galerie w cenie

Pierwsze oznaki poprawy na rynku nieruchomości handlowych  widać już od trzeciego kwartału  2009 roku. W najbliższym czasie należy spodziewać się realizacji niedużych projektów galerii handlowych w małych i średnich miastach. Obiektów tej klasy wciąż jest w Polsce niewiele. Inwestorzy – sieci handlowe, fundusze inwestycyjne, spółki akcyjne – szansę widzą w sile nabywczej społeczeństwa. A ta z pewnością będzie wzrastać wraz z poprawą zamożności kupujących. Zresztą już dziś wiadomo, że dynamika sprzedaży konsumenckiej prezentuje się lepiej w porównaniu z innymi krajami Europy, a w najbliższym czasie oczekuje się wzrostów.

Kryzys odcisnął piętno na segmencie nieruchomości biur

Firmy wchodzące na rynek Polski oraz te wynajmujące stare obiekty o niskim standardzie wstrzymywały decyzje o wynajmie nowoczesnej powierzchni biurowej. Teraz, kiedy sytuacja stabilizuje się klienci powoli wracają do rozmów. Oczywiście powierzchnia dostępna na rynku w dużych miastach jeszcze przez kilka miesięcy zaspokoi istniejące zapotrzebowanie, ale niedługo może jej zabraknąć. Deweloperzy ze względu na trudności z pozyskaniem finansowania wstrzymali swoje projekty. Może to doprowadzić do niedoboru powierzchni biurowej na rynku. Pojawi się wtedy okazja dla inwestorów korzystających z alternatywnych źródeł finansowania. A kolejne inwestycji biurowe z pewnością będą potrzebne. Potwierdza to wciąż niski współczynnik nasycenia powierzchni w aglomeracjach miejskich w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami.

Magazyny na wschodzie

Chociaż rynek magazynowy chwilowo wyhamował to wciąż ma duże perspektywy rozwoju. Budowa kolejnych odcinków autostrad przyczyni się w niedługim czasie do powstania nowych rynków magazynowych – przede wszystkim we wschodniej części Polski. Już teraz na celowniku deweloperów są takie miasta jak: Rzeszów, Lublin, także Bydgoszcz. Nie można oczywiście zapominać o istniejących rynkach, na których powierzchni będzie przybywać. Z pewnością wciąż ogromny potencjał drzemie w rejonie aglomeracji śląskiej liczącej prawie 3 mln mieszkańców, która przez wielu analityków uznawana jest za przyszłe zaplecze magazynowe Europy.

Bardzo ważnym zjawiskiem jest rosnące zapotrzebowanie na projekty „build to suit” czyli obiekty dla klienta indywidualnego wykonanego zgodnie z wytycznymi przedstawionymi przez klienta. Dają możliwość wybudowania wymarzonej siedziby firmy bez konieczności posiadania środków na realizację inwestycji. Klient zobowiązuje się jedynie do płacenia czynszu otrzymując dodatkowo możliwość nabycia nieruchomości po zakończeniu okresu najmu. 

Jak zarabiać na rynku nieruchomości komercyjnych?

Inwestycje w nieruchomości o charakterze komercyjnym wiążą się z wyższymi dochodami. Są jednak znacznie bardziej kapitałochłonne. Wyjściem jest rozważanie inwestycji w fundusze nieruchomości, które w ramach emitowanych certyfikatów sprzedają udziały w nabywanych obiektach.

– Chcąc uzyskać jeszcze wyższą stopę zwrotu można również zainwestować w tego typu obiekty jeszcze na etapie deweloperskim. Wówczas oczekiwana stopa zwrotu może wynieść około 25 %. W polskim rynku komercyjnym wciąż drzemią możliwości rozwoju – potwierdzeniem tego jest wciąż niski poziom nasycenia powierzchni komercyjnych w stosunku do innych krajów UE – uważa Mariusz Borowiec, prezes zarządu TFI SATUS SA.

Wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi, handlowym, magazynowymi jest zauważalny. Jeżeli trend się utrzyma to w przeciągu kilku miesięcy może zacząć brakować powierzchni na rynku. Tym samym pojawi się szansa dla deweloperów, którzy korzystają z alternatywnych źródeł finansowania swoich projektów.


Grupa SATUS

kg

Firmy deweloperskie, zwłaszcza te z polskim kapitałem, mają szansę na zapełnienie dziury rynkowej powstałej po wycofaniu się z Polski inwestorów nastawionych czysto spekulacyjnie.
– Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu. – mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A.

Banki, które zaostrzyły rygory dostępu do kredytu, nie są skore do pożyczania pieniędzy na tego typu przedsięwzięcia. Lukę starają się zapełnić fundusze inwestycyjne zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości. Dotychczas powstawały głównie fundusze nieruchomości inwestujące w gotowe zrealizowane obiekty mieszkaniowe lub komercyjne. Aktualnie niektóre TFI powołują fundusze o charakterze deweloperskim, które w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu inwestują już w obiekty na etapie green field.

Takie fundusze muszą posiadać specjalne zasoby merytoryczne i odpowiednie zaplecze deweloperskie. Przykładem jest FIZ Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych SATUS powołany w ramach TFI SATUS, gdzie TFI nawiązało współpracę z BIK S.A., deweloperem realizującym obiekty komercyjne i wyemitowało certyfikaty dla inwestorów indywidualnych dopuszczając ich do inwestycji już w fazie deweloperskiej. Fundusz aktualnie sprzedaje jednostki uczestnictwa.

Małe galerie w cenie

Pierwsze oznaki poprawy na rynku nieruchomości handlowych  widać już od trzeciego kwartału  2009 roku. W najbliższym czasie należy spodziewać się realizacji niedużych projektów galerii handlowych w małych i średnich miastach. Obiektów tej klasy wciąż jest w Polsce niewiele. Inwestorzy – sieci handlowe, fundusze inwestycyjne, spółki akcyjne – szansę widzą w sile nabywczej społeczeństwa. A ta z pewnością będzie wzrastać wraz z poprawą zamożności kupujących. Zresztą już dziś wiadomo, że dynamika sprzedaży konsumenckiej prezentuje się lepiej w porównaniu z innymi krajami Europy, a w najbliższym czasie oczekuje się wzrostów.

Kryzys odcisnął piętno na segmencie nieruchomości biur

Firmy wchodzące na rynek Polski oraz te wynajmujące stare obiekty o niskim standardzie wstrzymywały decyzje o wynajmie nowoczesnej powierzchni biurowej. Teraz, kiedy sytuacja stabilizuje się klienci powoli wracają do rozmów. Oczywiście powierzchnia dostępna na rynku w dużych miastach jeszcze przez kilka miesięcy zaspokoi istniejące zapotrzebowanie, ale niedługo może jej zabraknąć. Deweloperzy ze względu na trudności z pozyskaniem finansowania wstrzymali swoje projekty. Może to doprowadzić do niedoboru powierzchni biurowej na rynku. Pojawi się wtedy okazja dla inwestorów korzystających z alternatywnych źródeł finansowania. A kolejne inwestycji biurowe z pewnością będą potrzebne. Potwierdza to wciąż niski współczynnik nasycenia powierzchni w aglomeracjach miejskich w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami.

Magazyny na wschodzie

Chociaż rynek magazynowy chwilowo wyhamował to wciąż ma duże perspektywy rozwoju. Budowa kolejnych odcinków autostrad przyczyni się w niedługim czasie do powstania nowych rynków magazynowych – przede wszystkim we wschodniej części Polski. Już teraz na celowniku deweloperów są takie miasta jak: Rzeszów, Lublin, także Bydgoszcz. Nie można oczywiście zapominać o istniejących rynkach, na których powierzchni będzie przybywać. Z pewnością wciąż ogromny potencjał drzemie w rejonie aglomeracji śląskiej liczącej prawie 3 mln mieszkańców, która przez wielu analityków uznawana jest za przyszłe zaplecze magazynowe Europy.

Bardzo ważnym zjawiskiem jest rosnące zapotrzebowanie na projekty „build to suit” czyli obiekty dla klienta indywidualnego wykonanego zgodnie z wytycznymi przedstawionymi przez klienta. Dają możliwość wybudowania wymarzonej siedziby firmy bez konieczności posiadania środków na realizację inwestycji. Klient zobowiązuje się jedynie do płacenia czynszu otrzymując dodatkowo możliwość nabycia nieruchomości po zakończeniu okresu najmu. 

Jak zarabiać na rynku nieruchomości komercyjnych?

Inwestycje w nieruchomości o charakterze komercyjnym wiążą się z wyższymi dochodami. Są jednak znacznie bardziej kapitałochłonne. Wyjściem jest rozważanie inwestycji w fundusze nieruchomości, które w ramach emitowanych certyfikatów sprzedają udziały w nabywanych obiektach.

– Chcąc uzyskać jeszcze wyższą stopę zwrotu można również zainwestować w tego typu obiekty jeszcze na etapie deweloperskim. Wówczas oczekiwana stopa zwrotu może wynieść około 25 %. W polskim rynku komercyjnym wciąż drzemią możliwości rozwoju – potwierdzeniem tego jest wciąż niski poziom nasycenia powierzchni komercyjnych w stosunku do innych krajów UE – uważa Mariusz Borowiec, prezes zarządu TFI SATUS SA.

Wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi, handlowym, magazynowymi jest zauważalny. Jeżeli trend się utrzyma to w przeciągu kilku miesięcy może zacząć brakować powierzchni na rynku. Tym samym pojawi się szansa dla deweloperów, którzy korzystają z alternatywnych źródeł finansowania swoich projektów.


Grupa SATUS

kg

zy domek letniskowy jest budynkiem

Podatniczka kupiła domek letniskowy. Czy w związku z tym powinna płacić podatek od nieruchomości? Czy domek letniskowy należy uznać za budynek?

Tak

Domek letniskowy jest budynkiem, który podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za budynek uważa się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Za budynki podlegające opodatkowaniu Ministerstwo Finansów uznaje także domki letniskowe o konstrukcji drewnianej i posadowione na bloczkach betonowych lub palach. Takie stanowisko resort przedstawił w odpowiedzi na interpelację poselską z 9 sierpnia 2007 r. (nr 8896).

Podstawa prawna

● Art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.).

 

Gazeta Prawna

zy domek letniskowy jest budynkiem

Podatniczka kupiła domek letniskowy. Czy w związku z tym powinna płacić podatek od nieruchomości? Czy domek letniskowy należy uznać za budynek?

Tak

Domek letniskowy jest budynkiem, który podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za budynek uważa się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Za budynki podlegające opodatkowaniu Ministerstwo Finansów uznaje także domki letniskowe o konstrukcji drewnianej i posadowione na bloczkach betonowych lub palach. Takie stanowisko resort przedstawił w odpowiedzi na interpelację poselską z 9 sierpnia 2007 r. (nr 8896).

Podstawa prawna

● Art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.).

 

Gazeta Prawna