Gdyby tak za miarę postępu dobrobytu w Polsce przyjąć dostępność cenową nieruchomości oraz ewolucję metodyki zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków, to mogłoby się niestety okazać, że nie dość iż jedziemy na wstecznym biegu, to w dodatku z zamkniętymi oczami.
Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego „raju”, niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować „od zawsze” pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.
Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego „raju”, niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować „od zawsze” pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.
Wskaźniki dostępności Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku „emerging market”, najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako „wskaźniki dostępności” (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.
Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego
mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna
wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw.
mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim „Raporcie o inflacji” zamieszcza wykres (ostatnio w lutym ’09), na którym
wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.
Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w „Raporcie o inflacji” NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze „ciekawszy”. Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu ’09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q ‘09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego – 1027,8 PLN, 4-osobowego – 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy „polskie P/I” równe… 12,8(!). Daje to nam kolejną „polską normę”, która „tylko” o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.
Z podstawowych aspektów wyznaczających standard zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli pozostaje omówienie kredytowej dostępności nieruchomości w PLN. Warto zwrócić uwagę na fakt, że NBP w dwóch ostatnich raportach o inflacji pomija ten, jak i pozostałe tematy, kwitując problem nieruchomości zaledwie krótką notatką. Dlaczego? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Natomiast z ostatniego raportu Expandera & Szybko.pl możemy się dowiedzieć o „widocznych oznakach ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych”, wskutek czego „4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro”. Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę. Nic dodać, nic ująć…
Poza tym wszystkim rzetelne zdefiniowanie bardzo istotnej zwłaszcza dla bankowych analityków kredytowych relacji raty kredytu na kupno przeciętnego mieszkania do miesięcznego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, wydaje się w polskich warunkach dosyć trudne. Wynika to z faktu tradycyjnej „elastyczności” rodzimych placówek bankowych przy czynności kredytowania zakupu nieruchomości. I tak w różnych okresach banki udzielają kredytów na starannie urozmaiconych warunkach, a to osobom bez zdolności kredytowej (do spółki z osobami trzecimi), a to z mniejszym, większym lub bez wkładu własnego, z czasem znaczną, a niekiedy dla odmiany z symboliczną marżą, ale przede wszystkim z często nienaturalnie wydłużonym okresem spłaty zadłużenia, który nie wiadomo jak obecnie, ale jeszcze niedawno w wielu przypadkach ocierał się o półwiecze. Standardy te raczej nie są powszechną praktyką w krajach o zaawansowanych systemach bankowo-finansowych. Stąd też określenie reprezentatywnych warunków kredytowania nieruchomości, potrzebne do obliczenia współczynnika „raty do dochodu”, przynajmniej na dzień dzisiejszy obarczone jest wysokim ryzykiem popełnienia błędu. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną ‘’polską normą” jest przekraczanie – i to znaczne - połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.
W czym problem? Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że w polskich warunkach ekonomicznych nie tylko nabycie nieruchomości, ale i wielu innych dóbr mniej czy bardziej trwałego użytku wymaga od przeciętnie zarabiającego konsumenta przepracowania dwu-trzykrotności lub nawet większej ilości tego czasu, który potrzebny byłby jego korelatowi w Niemczech, Francji, Danii i w wielu tym podobnym krajach o zaawansowanym systemie gospodarki rynkowej. Jest to z jednej strony efekt mozolnego nadrabiania zaległości po zastopowanej 20 lat temu, a pieczołowicie konstruowanej przez dziesięciolecia komunistycznej demencji gospodarczej, z drugiej – niestety – skutek obecnego, kuriozalnego śrubowania rodzimych cen bardzo wielu towarów, dóbr i usług niekiedy do kilkudziesięciu procent powyżej poziomu obowiązującego w zamożnych krajach UE. O ile jednak teza, że uczciwie pracującego Polaka stać z roku na rok na coraz więcej, może być tematem dyskusji, o tyle problem nieruchomości, głównie mieszkań, jej nie podlega: z punktu widzenia kupujących jest coraz gorzej. Cenowa dostępność zarówno w deweloperskich biurach sprzedaży, jak i na rynku wtórnym, ma od lat tendencję malejącą.
Skutkiem tego nabycie mieszkania przez statystycznego „Kowalskiego” z każdym rokiem, licząc mniej więcej od połowy ubiegłej dekady, stanowi coraz większy problem, choć sam „Kowalski” prawdopodobnie nie zawsze do końca zdaje sobie sprawę z jego meritum. Zazwyczaj rozumuje on w ten sposób, że mieszkanie jest tym bardziej dostępne im bardziej dostępny jest kredyt w banku. Natomiast gdy bank grymasi przy jego przyznawaniu, to cenowa dostępność mieszkanie jest kiepska. Z kolei jakiekolwiek współczynniki dostępności pozostają w sferze abstrakcji.
Ażeby dobrze zobrazować ułomność takiego rozumowania należy cofnąć się nieco w czasie, mniej więcej do połowy ostatniej dekady XX w., a wiec do pionierskich czasów polskiej „deweloperki”.
Pierwsze mieszkania krajowi deweloperzy oddali do użytku w roku 1993, ale ich ilość (485) nie potwierdziła jeszcze w pełni „narodzin branży”. Swoje istnienie firmy deweloperskie wyraźniej zaakcentowały dopiero w latach 97/98, kiedy to wybudowały (wg GUS) odpowiednio ok. 5 i 9 tys. lokali. Od tego właśnie okresu możemy mówić o polskim rynku nieruchomości w pełnym słowa tego znaczeniu, tzn. takim, na którym funkcjonowali już wszyscy istotni jego uczestnicy. Samo przez się nasuwa się pytanie: jak w tamtych „pionierskich” czasach i następnych latach wyglądała dostępność cenowa nieruchomości?
Od normalności do „teraźniejszości” Dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych w połowie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku była wypadkową kilku czynników. Przede wszystkim w tamtym czasie banki w Polsce praktycznie nie funkcjonowały w roli kredytodawców hipotecznych. Wg AD Drągowski w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną – jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.
Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego „M”, była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. „duża ulga budowlana”, która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.
Po trzecie, absolutna normą było wówczas kupowanie mieszkań na etapie tzw. „dziury w ziemi”. W praktyce oznaczało to finansowanie inwestycji deweloperskich głównie z kieszeni przyszłych nabywców, dzięki czemu cena mkw. wybudowanego przez dewelopera lokum nie była (lub była tylko w niewielkim stopniu) obciążona wysokimi kosztami obsługi kredytu bankowego.
Opisane powyżej czynniki, w korelacji z kilkukrotnie niższą od dzisiejszej wyceną gruntów budowlanych plus znacznie większą ich dostępnością oraz faktem głębokiego rynkowego zacofania, w głównym stopniu decydowały o ówczesnej nieporównywalnie wyższej niż obecna dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku - raczej nie przez pomyłkę - poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!), a co za tym idzie nie dość że wskaźnik dostępności miał dzisiejszą wartość „zachodnią”, to w dodatku „zorganizowanie” budżetu na średniej wielkości mieszkanie nie było dużo trudniejsze, niż dziś uzbieranie wkładu własnego koniecznego do zaciągnięcia wieloletniego hipotecznego kredytu na podobny metraż. Oczywiście przypadek ten nie był być może stuprocentowo reprezentatywny, z pewnością jednak mówi sam za siebie. Zresztą ostatecznym potwierdzeniem zdecydowanie przyjaźniejszej natury cen mieszkań w odniesieniu do możliwości finansowych konsumentów w końcówce ub. wieku jest fakt, że deweloperzy pomimo braku instytucji kredytu hipotecznego oraz znacznego z roku na rok zwiększania własnej aktywności gospodarczej nie mieli większych problemów z bieżącą dystrybucją owoców swojej pracy i to najczęściej na etapie projektowym.
Od tamtej pory obserwujemy niestety systematyczny zjazd wskaźników dostępności. W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.
Ślepa uliczka Wzrost cen nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkalnych, bez względu na ich rodzaj, standard i lokalizację, jest zjawiskiem nie tylko normalnym, ale powszechnie pożądanym. Anglojęzyczne pojęcie „real estate” mówi samo za siebie. Nieruchomości jako „realna wartość” po prostu z natury rzeczy powinny w długim okresie czasu zyskiwać na wartości. Ich bieżąca wycena oraz panująca tendencja rynkowa nie tylko decyduje o statusie materialnym większości gospodarstw domowych, implikuje nastroje oraz zachowanie konsumentów, może niedługo decydować o standardzie życia emerytów w ramach instytucji „odwrotnej hipoteki” itd., ale przede wszystkim ma przemożny wpływ na szereg istotnych procesów ekonomicznych, koniunkturę w najważniejszych sektorach gospodarczych państwa, czy wreszcie niebagatelne wpływy do jego budżetu. Problem jednak w tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych z segmentu popularnego, który obejmuje 90 proc. całości rynku, powinny poruszać się w pewnych określonych ramach w korelacji z przynajmniej kilkoma istotnymi wskaźnikami statystyczno - ekonomicznymi, z podawanym przez GUS wskaźnikiem wzrostu płac na czele. Fakt utrwalającego się w Polsce od lat braku tego typu korelacji spowodował, że cena prostego lokum dla „Kowalskiego” oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w „ślepą uliczkę”. Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).
„Grupa trzymająca ceny”… Oczywiście bardzo trudno jest spodziewać się obiecujących następstw takiego stanu rzeczy. Na razie najbardziej zauważalnym jego aspektem jest tradycyjny u nas chaos (dez)informacyjny. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów „upragniony powrót” przybrał już charakter typowej „idee fixe” większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej „grupy trzymającej ceny”. Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem „Rodzina na swoim”- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum. Nie można się jednak dziwić ani deweloperom, ani bankowcom, czy pośrednikom, że robią to co robią: pierwsi tak „obniżają” żeby za bardzo nie spadło, drudzy ogłaszają „kredytowe alleluja”, a reprezentanci tych ostatnich tłumaczą komu i gdzie się da, że to najlepszy czas na kupno bo taniej już nie będzie. Oni to robią, bo chcą funkcjonować, cokolwiek zarabiać, a zwłaszcza przetrwać kryzys „w jednym kawałku”. Wiadomo bowiem, że na rynku nieruchomości w czasie typowej bessy znacząco spada popyt, a co za tym idzie wolumen transakcji – rynek zamiera. Mało kto decyduje się na wydatek rzędu kilkuset tys. zł. mając pewność, że za miesiąc będzie niżej, a za rok dużo taniej. A to właśnie te czynniki są w pierwszej kolejności zabójcze dla biznesu żyjącego ze sprzedaży nieruchomości, a nie sama przecena, do której jakoś zawsze można się dostosować przy odpowiednio dużym obrocie. Dlatego też trwa zacięta walka o to, by obniżka cen mieszkań, głównie na rynku pierwotnym, nie przybrała charakteru regularnej bessy. Tę swoistą kampanię zaczynają wspierać najpoważniejsze dzienniki (vide: „Rzepa” 3.12), gdzie na pierwszych stronach widzimy tytuł-wyrok: „Mieszkania idą w górę”, a dalej czytamy opinię poważnych instytucji (ZBP) o nieuchronnym wzroście cen mieszkań o min. 10 proc. w przyszłym roku. Czy jednak naszej „grupie” uda się przechytrzyć rynek, a zwłaszcza złamać jego historycznie sprawdzone zasady? Np. tę, że korekta cen po takim boomie jaki mieliśmy w ostatnich latach musi potrwać od 4 do nawet 6-ciu lat? Albo zapytajmy inaczej: czy 10-12 proc. korekta dwustuprocentowego wzrostu cen mieszkań z ostatnich kilku lat w pełni wyczerpuje regulacyjne możliwości polskiego rynku nieruchomości? I jeszcze jedno: jeżeli w Polsce wskaźnik dostępności cenowej mieszkań jest obecnie rzeczywiście na poziomie mniejszym niż 0,4, to jaką wartość miałby osiągnąć po czekającej nas rzekomo kolejnej fali wzrostów cen? No cóż, poczekamy, zobaczymy…
… i bankowe „błędne koło fortuny”
Nie ulega jednak wątpliwości, że trybem rodzimej nieruchomościowej machiny zasługującym co najmniej na „medal za odwagę” jest sektor bankowy. Jest dość oczywiste, że przy rekordowo niskich wskaźnikach dostępności ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości jest niebezpiecznie wysokie. To ryzyko- z uwagi na ogromny udział kredytów walutowych - dało o sobie znać już na początku roku, kiedy to ceny mieszkań odnotowały pierwszy widoczny spadek, a złoty gwałtownie się osłabił. Panika, jaka wówczas zapanowała w szeregach bankowców wraz z okresowym powrotem instynktu samozachowawczego spowodowały drastyczne ograniczenie akcji kredytowej, zwłaszcza w obcej walucie. Czy zapowiadana obecnie „kredytowa odwilż” to dowód końca kryzysu i powrotu do „normalności”, czyli stałego wzrostu cen mieszkań? To raczej skutek tego, że rodzimi bankierzy nie mają innego wyjścia, aniżeli uwierzyć w trafność prognoz coraz mocniejszego złotego i dalej brnąć w kredytowanie „drogich” mieszkań, by te z braku kredytowania przypadkiem znacznie nie potaniały, co miałoby zgubne skutki dla ich bilansów. Dalej więc liczą głównie na przychylność fortuny. Czy to rozsądna strategia przy tego typu działalności? Słynna już idea „kredyty na dowód”, dotycząca pożyczek konsumpcyjnych pokazała, że raczej nie. A co będzie jeśli „koło fortuny” zatnie się na dobre w przypadku kredytów hipotecznych?
„Węzeł gordyjski” Znalezienie w chwili obecnej jakichkolwiek pozytywnych przesłanek rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest zadaniem tak trudnym, że praktycznie niemożliwym. „Wsteczny bieg” doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą. W sposób niemal perfekcyjny z tymi parametrami koresponduje klasyfikacja europejskich eksporterów siły roboczej, w której Polska zajmuje jakże „prestiżowe” miejsce absolutnego lidera. Być może właśnie w potencjale emigracyjnym oraz talentach integracyjnych młodego polskiego pokolenia tkwi metoda przecięcia „węzła gordyjskiego” rodzimej mieszkaniówki?
Jest raczej pewne, że obecnie popyt efektywny na mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, generowany jest głównie przez klasę średnią, której rozwój jako tako postępuje, oraz ludzi których dochody wyraźnie przewyższają średnią krajową. Także ten dość osobliwy program „Rodziny na swoim” przede wszystkim wspiera te właśnie grupy społeczne, wiadomo czyim kosztem. Trudno ocenić jaki jest obecnie rzeczywisty niezrealizowany potencjał popytowy tego środowiska, ale zapewne na jakiś czas jeszcze go wystarczy, by podtrzymać rynkową płynność na jakimkolwiek poziomie. Jednak na dłuższą metę prawdziwym wyzwaniem dla rodzimej administracji państwowej będzie stworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez najliczniejszą grupę społeczną o dochodach nie przekraczających średniej krajowej. A tu niestety nie widać dosłownie najmniejszego światełka w tunelu. Widać za to „zamknięte oczy” rodzimych decydentów, którzy jakby zdają się nie dostrzegać narastającego problemu. Kiedyś przyjdzie im zapewne te oczy otworzyć i oby się to nie stało za późno…
Autor: Jarosław Jędrzyński
Biura WGN
CENTRALA WGN
