Ze świata nieruchomości - strona 97

Chodzi o osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy na przełomie lat 80. i 90., czyli z tzw. starego portfela. Był to okres ogromnego wzrostu inflacji i oprocentowania kredytów. Całość odsetek od takich kredytów wykupywało przejściowo państwo. Potem jednak trzeba było je spłacić. Tymczasem urosły one tak, że przerosły kwoty zaciągniętego kredytu.

Po nowelizacji osobom, które przez 20 lat terminowo spłacały swoje zadłużenie, połowa pozostałej kwoty kapitału i odsetek zostanie umorzona. Aby jednak tak się stało, resztę kredytu trzeba spłacić jednorazowo.

Natomiast cały pozostały do spłaty kredyt będzie mógł zostać umorzony najuboższym, których miesięczny dochód nie przekracza 110 proc. najniższej emerytury, czyli teraz 742 zł.

Nowelizacja daje też możliwość spłaty kredytu za swoich członków przez spółdzielnię, jeżeli jej walne zgromadzenie podejmie uchwałę w tej sprawie. Potem spółdzielnia przeniesie dług na członków, którzy - to jej, a nie bankom - będą zwracali pieniądze.

Szczegółowe warunki, tryb stosowania oraz sposób rozliczeń umorzeń zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia ze środków budżetowych odsetek od kredytów mieszkaniowych określi w rozporządzeniu Rada Ministrów.

Według szacunków PKO BP, który obsługuje największy portfel udzielonych kredytów mieszkaniowych, na koniec 2009 r. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych ze starego portfela wyniesie ok. 8,4 mld zł.

Źródło: interia.pl

Chodzi o osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy na przełomie lat 80. i 90., czyli z tzw. starego portfela. Był to okres ogromnego wzrostu inflacji i oprocentowania kredytów. Całość odsetek od takich kredytów wykupywało przejściowo państwo. Potem jednak trzeba było je spłacić. Tymczasem urosły one tak, że przerosły kwoty zaciągniętego kredytu.

Po nowelizacji osobom, które przez 20 lat terminowo spłacały swoje zadłużenie, połowa pozostałej kwoty kapitału i odsetek zostanie umorzona. Aby jednak tak się stało, resztę kredytu trzeba spłacić jednorazowo.

Natomiast cały pozostały do spłaty kredyt będzie mógł zostać umorzony najuboższym, których miesięczny dochód nie przekracza 110 proc. najniższej emerytury, czyli teraz 742 zł.

Nowelizacja daje też możliwość spłaty kredytu za swoich członków przez spółdzielnię, jeżeli jej walne zgromadzenie podejmie uchwałę w tej sprawie. Potem spółdzielnia przeniesie dług na członków, którzy - to jej, a nie bankom - będą zwracali pieniądze.

Szczegółowe warunki, tryb stosowania oraz sposób rozliczeń umorzeń zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia ze środków budżetowych odsetek od kredytów mieszkaniowych określi w rozporządzeniu Rada Ministrów.

Według szacunków PKO BP, który obsługuje największy portfel udzielonych kredytów mieszkaniowych, na koniec 2009 r. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych ze starego portfela wyniesie ok. 8,4 mld zł.

Źródło: interia.pl

Badania przeprowadzone na Polakach pokazują, że wyznacznikiem luksusu dla naszych rodaków jest własny jacht, dzieła sztuki i... czas wolny. Na dalszych miejscach pojawiają się biżuteria i odzież, gdyż są masowo podrabiane, a dla amatora prawdziwa wartość tych przedmiotów jest nie do oszacowania. Podobnie przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości. W 2009 roku mogliśmy zaobserwować trend wzrostowy dla rynku nieruchomości określonych jako "luksusowe". Deweloperzy prześcigali się w pomysłach na zachęcenie klientów do zakupu swoich inwestycji. Jednak powstaje pytanie, ile z tych inwestycji można rzeczywiście nazwać "luksusowymi".

Czy kawalerka o powierzchni 40 mkw. może zapewnić prawdziwy komfort mieszkania i stać się prestiżowym elementem w życiu, tylko dlatego, że inwestor użył nazwy "apartament", a budynek stoi przy linii metra?

W celu ułatwienia klientom weryfikacji ofert rynkowych, analitycy z REAS Consulting opracowali raport przedstawiający podstawowe cechy, które bezwzględnie powinien zawierać projekt, aby mógł pretendować do słowa "prestiż". Wielkość takiego mieszkania musi przekraczać 70 mkw, minimalna wysokość to 3 m, lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, niebanalna architektura, wydzielona część dzienna i nocna, wykończenie wnętrz nowoczesnym sprzętem technologicznym (np. klimatyzacja), duże okna, usługi dodatkowe dla mieszkańców (np. SPA) oraz usługi typu concierge.

Niesłabnącą popularnością cieszą się apartamenty w kurortach turystycznych: Zakopane, Sopot czy Łeba. Coraz powszechniejsze na rynku są luksusowe projekty dla pasjonatów, np. osiedla willi przy polach golfowych.

Jednak wśród największych miast niekwestionowanym liderem cenowym i ilościowym pozostaje Warszawa, gdzie w 2009 roku oddano i sprzedano najwięcej mieszkań. W pozostałych dużych miastach segment sprzedaży prawdziwych apartamentów luksusowych stanowi mały procent udziału, np. w Krakowie tegoroczny poziom podpisanych umów na zakup mieszkań luksusowych stanowił 3 proc. ogółu. Minimalne ceny za metr kwadratowy apartamentu kształtują się następująco: w Trójmieście i Wrocławiu od 10 tys. zł/mkw., w Krakowie trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł/mkw. Dość zachowawczo wygląda sytuacja w Poznaniu oraz Łodzi, gdzie popyt i podaż na apartamenty są niezmiennie niskie.

Nowym trendem, który powoli zdobywa serca Polaków, są apartamenty na rynkach Starego Miasta. Ceny zazwyczaj uzależnione są od miasta, ale nie zawsze odpowiadają faktycznej wartości historycznej miejskich rynków. W tym przypadku znów Warszawa wygrywa pod kątem wysokości cen - wartość metra kwadratowego mieści się w przedziale 19 - 44 tys. zł pomimo tego, że stołeczna starówka nie ma długiej historii.

Natomiast w pozostałych miastach - Gdańsk, Wrocław i Kraków - ceny za metr kwadratowy kształtują się na poziomie od 15 do 29 tys. zł.

Rok 2010 powinien przynieść kilkuprocentowy wzrost popytu na apartamenty luksusowe i wprowadzić stabilizację na rynku nieruchomości. Istotny jest fakt, iż klienci decydujący się na apartament, często jego zakup finansują w dużej mierze ze środków własnych. Tym samym są mniej zależni od zaostrzonej polityki kredytowej banków. Dostrzegalnym problemem jest natomiast restrykcyjne udzielanie finansowania deweloperom.

W 2009 roku mogliśmy obserwować wstrzymanie kilku inwestycji i zamrożenie budowy co najmniej na rok. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie w nadchodzącym roku, na przestrzeni kolejnych lat możemy mieć ogromną nadwyżkę popytu nad podażą, a tym samym wzrost cen za prestiżowe adresy, zwłaszcza na rynku wtórnym. Dlatego deweloperzy, którzy tworzą swoje projekty według obowiązującego kanonu i definicji "luksusu", powinni być spokojni o sprzedaż. Pomimo spowolnienia ekonomicznego, klienci nadal traktują zakup ekskluzywnej nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Kryzys może stać się idealną szansą na trafioną inwestycję. Wyłowione teraz z morza ofert apartamenty staną się za kilka lat prawdziwą perłą w aktywach inwestora.

Patrycja Kwiatkowska, Dyrektor Zarządzający Griffin Real Estate

Źródło:interia.pl

Badania przeprowadzone na Polakach pokazują, że wyznacznikiem luksusu dla naszych rodaków jest własny jacht, dzieła sztuki i... czas wolny. Na dalszych miejscach pojawiają się biżuteria i odzież, gdyż są masowo podrabiane, a dla amatora prawdziwa wartość tych przedmiotów jest nie do oszacowania. Podobnie przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości. W 2009 roku mogliśmy zaobserwować trend wzrostowy dla rynku nieruchomości określonych jako "luksusowe". Deweloperzy prześcigali się w pomysłach na zachęcenie klientów do zakupu swoich inwestycji. Jednak powstaje pytanie, ile z tych inwestycji można rzeczywiście nazwać "luksusowymi".

Czy kawalerka o powierzchni 40 mkw. może zapewnić prawdziwy komfort mieszkania i stać się prestiżowym elementem w życiu, tylko dlatego, że inwestor użył nazwy "apartament", a budynek stoi przy linii metra?

W celu ułatwienia klientom weryfikacji ofert rynkowych, analitycy z REAS Consulting opracowali raport przedstawiający podstawowe cechy, które bezwzględnie powinien zawierać projekt, aby mógł pretendować do słowa "prestiż". Wielkość takiego mieszkania musi przekraczać 70 mkw, minimalna wysokość to 3 m, lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, niebanalna architektura, wydzielona część dzienna i nocna, wykończenie wnętrz nowoczesnym sprzętem technologicznym (np. klimatyzacja), duże okna, usługi dodatkowe dla mieszkańców (np. SPA) oraz usługi typu concierge.

Niesłabnącą popularnością cieszą się apartamenty w kurortach turystycznych: Zakopane, Sopot czy Łeba. Coraz powszechniejsze na rynku są luksusowe projekty dla pasjonatów, np. osiedla willi przy polach golfowych.

Jednak wśród największych miast niekwestionowanym liderem cenowym i ilościowym pozostaje Warszawa, gdzie w 2009 roku oddano i sprzedano najwięcej mieszkań. W pozostałych dużych miastach segment sprzedaży prawdziwych apartamentów luksusowych stanowi mały procent udziału, np. w Krakowie tegoroczny poziom podpisanych umów na zakup mieszkań luksusowych stanowił 3 proc. ogółu. Minimalne ceny za metr kwadratowy apartamentu kształtują się następująco: w Trójmieście i Wrocławiu od 10 tys. zł/mkw., w Krakowie trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł/mkw. Dość zachowawczo wygląda sytuacja w Poznaniu oraz Łodzi, gdzie popyt i podaż na apartamenty są niezmiennie niskie.

Nowym trendem, który powoli zdobywa serca Polaków, są apartamenty na rynkach Starego Miasta. Ceny zazwyczaj uzależnione są od miasta, ale nie zawsze odpowiadają faktycznej wartości historycznej miejskich rynków. W tym przypadku znów Warszawa wygrywa pod kątem wysokości cen - wartość metra kwadratowego mieści się w przedziale 19 - 44 tys. zł pomimo tego, że stołeczna starówka nie ma długiej historii.

Natomiast w pozostałych miastach - Gdańsk, Wrocław i Kraków - ceny za metr kwadratowy kształtują się na poziomie od 15 do 29 tys. zł.

Rok 2010 powinien przynieść kilkuprocentowy wzrost popytu na apartamenty luksusowe i wprowadzić stabilizację na rynku nieruchomości. Istotny jest fakt, iż klienci decydujący się na apartament, często jego zakup finansują w dużej mierze ze środków własnych. Tym samym są mniej zależni od zaostrzonej polityki kredytowej banków. Dostrzegalnym problemem jest natomiast restrykcyjne udzielanie finansowania deweloperom.

W 2009 roku mogliśmy obserwować wstrzymanie kilku inwestycji i zamrożenie budowy co najmniej na rok. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie w nadchodzącym roku, na przestrzeni kolejnych lat możemy mieć ogromną nadwyżkę popytu nad podażą, a tym samym wzrost cen za prestiżowe adresy, zwłaszcza na rynku wtórnym. Dlatego deweloperzy, którzy tworzą swoje projekty według obowiązującego kanonu i definicji "luksusu", powinni być spokojni o sprzedaż. Pomimo spowolnienia ekonomicznego, klienci nadal traktują zakup ekskluzywnej nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Kryzys może stać się idealną szansą na trafioną inwestycję. Wyłowione teraz z morza ofert apartamenty staną się za kilka lat prawdziwą perłą w aktywach inwestora.

Patrycja Kwiatkowska, Dyrektor Zarządzający Griffin Real Estate

Źródło:interia.pl

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

Źródło:Interia.pl

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

Źródło:Interia.pl

W październiku wartość udzielonych przez banki kredytów na nieruchomości dla gospodarstw domowych wzrosła o 3 mld 377,9 mln zł.

Wartość kredytów w walutach w listopadzie spadła miesiąc do miesiąca o 2 mld 620,9 mln zł po wzroście o 1 mld 352,5 mln zł w październiku.

Wartość kredytów w złotych w listopadzie wzrosła miesiąc do miesiąca o 1 mld 734,9 mln zł po wzroście o 2 mld 25,3 mln zł w październiku.

               PLN       WALUTY      OGÓŁEM
(w mln zł)
listopad     78.634,4  139.616,6   218.250,9
październik  76.899,5  142.236,9   219.136,4
wrzesień     74.874,2  140.884,4   215.758,5
sierpień     72.870,5  135.602,1   208.472,5

W październiku wartość udzielonych przez banki kredytów na nieruchomości dla gospodarstw domowych wzrosła o 3 mld 377,9 mln zł.

Wartość kredytów w walutach w listopadzie spadła miesiąc do miesiąca o 2 mld 620,9 mln zł po wzroście o 1 mld 352,5 mln zł w październiku.

Wartość kredytów w złotych w listopadzie wzrosła miesiąc do miesiąca o 1 mld 734,9 mln zł po wzroście o 2 mld 25,3 mln zł w październiku.

               PLN       WALUTY      OGÓŁEM
(w mln zł)
listopad     78.634,4  139.616,6   218.250,9
październik  76.899,5  142.236,9   219.136,4
wrzesień     74.874,2  140.884,4   215.758,5
sierpień     72.870,5  135.602,1   208.472,5

"Trybunał Konstytucyjny co prawda orzekł w grudniu 2008 r. inaczej, ale parlamentarzyści doszli do wniosku, że byłoby niedobrym dzielenie spółdzielców na dwie grupy" - wyjaśnił Styczeń.

Zgodnie z nowelą mieszkania będzie można wykupić jedynie po uregulowaniu kosztów ich wybudowania. Do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowy lokalu. Jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt, to spłacie podlega kredyt wraz z odsetkami.

Styczeń uważa, że przepisy nowelizacji są korzystne dla członków spółdzielni. "W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali na gruntach o nieuregulowanym statusie prawnym wystarczy przekształcić spółdzielcze prawo lokatorskie w prawo własności w zwykłej formie pisemnej. My z kolei jako rząd zaproponowaliśmy, by ci, którzy spłacili stare kredyty mieszkaniowe, otrzymali możliwość przekształcenia w prawo własności w ciągu trzech miesięcy" - powiedział wiceminister.

Dodał, że w nowelizacji jest też przepis, zgodnie z którym pisemna decyzja o ustaleniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie traktowana tak samo, jak przekształcenie notarialne.

W grudniu 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania są niezgodne z konstytucją. Za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Sejm uchwalił nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 18 grudnia. Nowela czeka na podpis prezydenta. Ma zacząć obowiązywać od 30 grudnia.

Źródło: PAP

"Trybunał Konstytucyjny co prawda orzekł w grudniu 2008 r. inaczej, ale parlamentarzyści doszli do wniosku, że byłoby niedobrym dzielenie spółdzielców na dwie grupy" - wyjaśnił Styczeń.

Zgodnie z nowelą mieszkania będzie można wykupić jedynie po uregulowaniu kosztów ich wybudowania. Do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowy lokalu. Jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt, to spłacie podlega kredyt wraz z odsetkami.

Styczeń uważa, że przepisy nowelizacji są korzystne dla członków spółdzielni. "W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali na gruntach o nieuregulowanym statusie prawnym wystarczy przekształcić spółdzielcze prawo lokatorskie w prawo własności w zwykłej formie pisemnej. My z kolei jako rząd zaproponowaliśmy, by ci, którzy spłacili stare kredyty mieszkaniowe, otrzymali możliwość przekształcenia w prawo własności w ciągu trzech miesięcy" - powiedział wiceminister.

Dodał, że w nowelizacji jest też przepis, zgodnie z którym pisemna decyzja o ustaleniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie traktowana tak samo, jak przekształcenie notarialne.

W grudniu 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania są niezgodne z konstytucją. Za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Sejm uchwalił nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 18 grudnia. Nowela czeka na podpis prezydenta. Ma zacząć obowiązywać od 30 grudnia.

Źródło: PAP

Projekt ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców, do którego dotarł DGP, przewiduje zmiany m.in. w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Ministerstwo Gospodarki, w którym projekt powstał, proponuje zmiany w opodatkowaniu gruntów i budynków, będących w posiadaniu przedsiębiorców w okresie zawieszenia działalności. Resort chce, aby stawki podatku wobec firm, które zawieszają działalność, były obniżone w tym okresie dwukrotnie dla gruntów i trzykrotnie dla budynków lub ich części. Projektodawca argumentuje, że obecne przepisy stanowią barierę dla prowadzenia działalności gospodarczej, a ponadto w przepisach o podatku dochodowym i VAT funkcjonują udogodnienia podatkowe dla firm, które zawieszają działalność gospodarczą.

Doktor Mariusz Popławski z Uniwersytetu w Białymstoku potwierdza, że zgodnie z obecnymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.) stawki podatku od nieruchomości w okresie zawieszenia działalności gospodarczej nie zmniejszają się. W konsekwencji w niektórych przypadkach zawieszenie działalności gospodarczej może nawet skutkować podwyższeniem podatku.

– Dzieje się tak, gdy firma płaci podatek od budynku zajętego na prowadzoną działalność według stawki obniżonej. Zawieszenie działalności powoduje, że taki przedsiębiorca nie może korzystać z preferencji, ponieważ w okresie zawieszenia nie ma zajęcia budynku na prowadzenie działalności – wyjaśnia Mariusz Popławski. W związku z tym u podatnika takiego w okresie zawieszenia może nastąpić nawet trzy-, czterokrotny wzrost podatku w stosunku do stawek, według których płaci podatek w okresie prowadzenia firmy. Z tego powodu – zdaniem naszego rozmówcy – zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych są konieczne. Zwraca on jednak uwagę na skutki zmian dla gmin.

– Obniżenie podatku od nieruchomości w sytuacji zawieszenia działalności odbierze dochody gminom – wyjaśnia Mariusz Popławski.


Łukasz Zalewski

Projekt ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców, do którego dotarł DGP, przewiduje zmiany m.in. w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Ministerstwo Gospodarki, w którym projekt powstał, proponuje zmiany w opodatkowaniu gruntów i budynków, będących w posiadaniu przedsiębiorców w okresie zawieszenia działalności. Resort chce, aby stawki podatku wobec firm, które zawieszają działalność, były obniżone w tym okresie dwukrotnie dla gruntów i trzykrotnie dla budynków lub ich części. Projektodawca argumentuje, że obecne przepisy stanowią barierę dla prowadzenia działalności gospodarczej, a ponadto w przepisach o podatku dochodowym i VAT funkcjonują udogodnienia podatkowe dla firm, które zawieszają działalność gospodarczą.

Doktor Mariusz Popławski z Uniwersytetu w Białymstoku potwierdza, że zgodnie z obecnymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.) stawki podatku od nieruchomości w okresie zawieszenia działalności gospodarczej nie zmniejszają się. W konsekwencji w niektórych przypadkach zawieszenie działalności gospodarczej może nawet skutkować podwyższeniem podatku.

– Dzieje się tak, gdy firma płaci podatek od budynku zajętego na prowadzoną działalność według stawki obniżonej. Zawieszenie działalności powoduje, że taki przedsiębiorca nie może korzystać z preferencji, ponieważ w okresie zawieszenia nie ma zajęcia budynku na prowadzenie działalności – wyjaśnia Mariusz Popławski. W związku z tym u podatnika takiego w okresie zawieszenia może nastąpić nawet trzy-, czterokrotny wzrost podatku w stosunku do stawek, według których płaci podatek w okresie prowadzenia firmy. Z tego powodu – zdaniem naszego rozmówcy – zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych są konieczne. Zwraca on jednak uwagę na skutki zmian dla gmin.

– Obniżenie podatku od nieruchomości w sytuacji zawieszenia działalności odbierze dochody gminom – wyjaśnia Mariusz Popławski.


Łukasz Zalewski

Wojewodowie natomiast sygnalizowali trudności z przekazywaniem ministrowi spraw wewnętrznych i administracji wykazów dotyczących nieruchomości i zwracali uwagę, że na ten cel zostało przekazanych za mało pieniędzy.

(PAP)

money.pl

Wojewodowie natomiast sygnalizowali trudności z przekazywaniem ministrowi spraw wewnętrznych i administracji wykazów dotyczących nieruchomości i zwracali uwagę, że na ten cel zostało przekazanych za mało pieniędzy.

(PAP)

money.pl

W Polsce jedyny hotel Hiltona z tzw. luksusowej półki znajduje się w Warszawie. Jak poinformował wiceprezes ds. rozwoju sieci Hilton w Europie Centralnej Urlich Widmer, koncern uruchomi siedem nowych hoteli pod trzema markami: luksusową Hilton oraz pozycjonowanymi niżej Doubletree by Hilton oraz Hilton Garden Inn. W przyszłym roku planowane jest otwarcie dwóch obiektów: w kwietniu hotelu biznesowego HGI w Krakowie oraz w drugiej połowie roku w Gdańsku. Kolejne hotele będą otwierane m.in. w Warszawie, Rzeszowie, Wrocławiu w latach 2011-2012.

- Polska jest jednym z kluczowych europejskich rynków dla rozwoju sieci Hilton - zaznaczył Widmer. Według niego koncern wyłonił w Polsce około 20 lokalizacji, gdzie z powodzeniem mogłyby funkcjonować średniej klasy obiekty sieci HGI, choć nie znaczy, że na pewno tam powstaną.

Hilton Garden Inn w Krakowie będzie hotelem średniej klasy przeznaczonym przede wszystkim dla gości biznesowych. Hotel działający na zasadzie franczyzy powstanie w centrum miasta, na lewym brzegu Wisły. W sześciopiętrowym budynku będzie 154 pokoi, cztery sale konferencyjne, restauracja oraz parkingi na blisko 80 pojazdów.  Będzie to pierwszy Hilton Garden Inn w Polsce i najprawdopodobniej pięćsetny Hilton Garden Inn na świecie.

„Nasze miasto kładzie bardzo duży nacisk na rozwój turystyki biznesowej, a obecność znanych marek takich jak Hilton z pewnością umocni pozycję Krakowa na mapie Europy, dlatego będziemy wspierać tego typu inwestycje” – mówiła Grażyna Leja, Pełnomocnik Prezydenta Miasta Krakowa ds. Turystyki. Przedstawiciele Hilton Hotels Corporation uważają, że Polska jest jednym z kluczowych europejskich rynków dla rozwoju hoteli sieci Hilton. Do nowego obiektu w Krakowie chce przyciągnąć przede wszystkim klientów biznesowych. Budynek Hilton Garden Inn powstaje na lewym brzegu Wisły, przy ul. Konopnickiej. Z okien hotelu roztacza się piękny widok na Wawel. Hotelem będzie zarządzać firma Hotels Global Investment Group.

Hilton jest wiodącą światową firmą w branży hotelarskiej. Posiada ponad 3,3 tys. hoteli w 77 krajach świata. Zatrudnia ponad 130 tys. pracowników.

Źródło: GNP.pl

W Polsce jedyny hotel Hiltona z tzw. luksusowej półki znajduje się w Warszawie. Jak poinformował wiceprezes ds. rozwoju sieci Hilton w Europie Centralnej Urlich Widmer, koncern uruchomi siedem nowych hoteli pod trzema markami: luksusową Hilton oraz pozycjonowanymi niżej Doubletree by Hilton oraz Hilton Garden Inn. W przyszłym roku planowane jest otwarcie dwóch obiektów: w kwietniu hotelu biznesowego HGI w Krakowie oraz w drugiej połowie roku w Gdańsku. Kolejne hotele będą otwierane m.in. w Warszawie, Rzeszowie, Wrocławiu w latach 2011-2012.

- Polska jest jednym z kluczowych europejskich rynków dla rozwoju sieci Hilton - zaznaczył Widmer. Według niego koncern wyłonił w Polsce około 20 lokalizacji, gdzie z powodzeniem mogłyby funkcjonować średniej klasy obiekty sieci HGI, choć nie znaczy, że na pewno tam powstaną.

Hilton Garden Inn w Krakowie będzie hotelem średniej klasy przeznaczonym przede wszystkim dla gości biznesowych. Hotel działający na zasadzie franczyzy powstanie w centrum miasta, na lewym brzegu Wisły. W sześciopiętrowym budynku będzie 154 pokoi, cztery sale konferencyjne, restauracja oraz parkingi na blisko 80 pojazdów.  Będzie to pierwszy Hilton Garden Inn w Polsce i najprawdopodobniej pięćsetny Hilton Garden Inn na świecie.

„Nasze miasto kładzie bardzo duży nacisk na rozwój turystyki biznesowej, a obecność znanych marek takich jak Hilton z pewnością umocni pozycję Krakowa na mapie Europy, dlatego będziemy wspierać tego typu inwestycje” – mówiła Grażyna Leja, Pełnomocnik Prezydenta Miasta Krakowa ds. Turystyki. Przedstawiciele Hilton Hotels Corporation uważają, że Polska jest jednym z kluczowych europejskich rynków dla rozwoju hoteli sieci Hilton. Do nowego obiektu w Krakowie chce przyciągnąć przede wszystkim klientów biznesowych. Budynek Hilton Garden Inn powstaje na lewym brzegu Wisły, przy ul. Konopnickiej. Z okien hotelu roztacza się piękny widok na Wawel. Hotelem będzie zarządzać firma Hotels Global Investment Group.

Hilton jest wiodącą światową firmą w branży hotelarskiej. Posiada ponad 3,3 tys. hoteli w 77 krajach świata. Zatrudnia ponad 130 tys. pracowników.

Źródło: GNP.pl

Ten nowoczesny obiekt będzie składał się z hotelu klasy biznes (4*) działającego pod marką Hilton Garden Inn, nowoczesnych powierzchni biurowych, punktów handlowo-usługowych oraz apartamentów. Deweloperem oraz inwestorem projektu jest McCarthy-Harte a doradcą międzynarodowa firma DTZ

Centrum Metropol będzie nowoczesnym obiektem o całkowitej powierzchni 32700 mkw. Projekt zlokalizowany jest w ścisłym centrum Wrocławia przy ul. Józefa Piłsudskiego, blisko południowej granicy historycznego Starego Miasta. Przylega on do głównej, południowo-północnej osi miasta - ul. Świdnickiej i Al. Powstańców Śłąskich. Działka, na której powstanie projekt zlokalizowana jest w jednym z głównych obszarów handlowo-biznesowych – ostatnio szybko rozwijającego się Centrum Południowego oraz w pobliżu dworców kolejowych Wrocław Główny i Świebodzki.

Projekt będzie się składał z 4 gwiazdkowego hotelu dysponującego 150 pokojami, działającego pod znaną międzynarodową marką Hilton Garden Inn. Nowoczesna powierzchnia biurowa klasy A będzie zajmować 13000 mkw. powierzchni. Dodatkowo planowanych jest 36 apratamentów o średniej wielkości 50 mkw. Na parterze znajdować się będzie 15 punktów handlowo-usługowych o wielkości od 80 do 400 mkw. Większość poziomu –1 oraz cały poziom –2 przeznaczone będą na ogólnodostępny parking dla 221 samochodów.

Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego DTZ powiedziała:
„Projekt Centrum Metropol to ważny krok dla Wrocławia w zakresie wzmocnienia pozycji jako centrum bieznesowo-turystycznego. Głęboko wierzę, że nowoczesny projekt o wielofunkcyjnym przeznaczeniu będzie cennym uzupełnieniem dla infrastruktury, architektury oraz platformy biznesowej miasta”.

Centrum Metropol i przyległy, równolegle rozbudowywany Teatr Capitol będą ciekawymi obiektami pod względem architektonicznym, wzmacniając metropolitarny charakter przyległych ulic. Projekt będzie się charakteryzował typową miejską, spójnie ukształtowaną fasadą, uzupełniając klasyczną i jednolitą rozbudowywaną część Teatru Capitol.

„Jesteśmy bardzo dumni, że nasza koncepcja pozwoliła nam wygrać zorganizowany przez miasto przetarg i dzięki temu będziemy mogli uzupełnić dzisiejszą infrastrukturę Wrocławia o wielofunkcyjny obiekt jakim jest Centrum Metropol. Wierzymy, że nasz projekt stanie się nową platformą turystyczno-biznesową dla Wrocławia” – powiedział Brian McCarthy, przedstawiciel McCarthy-Harte.

Firma przewiduje postęp prac budowlanych związanych z realizacją projektu bez opóźnień, planując oddanie do eksploatacji na czas Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012.

Źródło: gazeta Inwestor

Ten nowoczesny obiekt będzie składał się z hotelu klasy biznes (4*) działającego pod marką Hilton Garden Inn, nowoczesnych powierzchni biurowych, punktów handlowo-usługowych oraz apartamentów. Deweloperem oraz inwestorem projektu jest McCarthy-Harte a doradcą międzynarodowa firma DTZ

Centrum Metropol będzie nowoczesnym obiektem o całkowitej powierzchni 32700 mkw. Projekt zlokalizowany jest w ścisłym centrum Wrocławia przy ul. Józefa Piłsudskiego, blisko południowej granicy historycznego Starego Miasta. Przylega on do głównej, południowo-północnej osi miasta - ul. Świdnickiej i Al. Powstańców Śłąskich. Działka, na której powstanie projekt zlokalizowana jest w jednym z głównych obszarów handlowo-biznesowych – ostatnio szybko rozwijającego się Centrum Południowego oraz w pobliżu dworców kolejowych Wrocław Główny i Świebodzki.

Projekt będzie się składał z 4 gwiazdkowego hotelu dysponującego 150 pokojami, działającego pod znaną międzynarodową marką Hilton Garden Inn. Nowoczesna powierzchnia biurowa klasy A będzie zajmować 13000 mkw. powierzchni. Dodatkowo planowanych jest 36 apratamentów o średniej wielkości 50 mkw. Na parterze znajdować się będzie 15 punktów handlowo-usługowych o wielkości od 80 do 400 mkw. Większość poziomu –1 oraz cały poziom –2 przeznaczone będą na ogólnodostępny parking dla 221 samochodów.

Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego DTZ powiedziała:
„Projekt Centrum Metropol to ważny krok dla Wrocławia w zakresie wzmocnienia pozycji jako centrum bieznesowo-turystycznego. Głęboko wierzę, że nowoczesny projekt o wielofunkcyjnym przeznaczeniu będzie cennym uzupełnieniem dla infrastruktury, architektury oraz platformy biznesowej miasta”.

Centrum Metropol i przyległy, równolegle rozbudowywany Teatr Capitol będą ciekawymi obiektami pod względem architektonicznym, wzmacniając metropolitarny charakter przyległych ulic. Projekt będzie się charakteryzował typową miejską, spójnie ukształtowaną fasadą, uzupełniając klasyczną i jednolitą rozbudowywaną część Teatru Capitol.

„Jesteśmy bardzo dumni, że nasza koncepcja pozwoliła nam wygrać zorganizowany przez miasto przetarg i dzięki temu będziemy mogli uzupełnić dzisiejszą infrastrukturę Wrocławia o wielofunkcyjny obiekt jakim jest Centrum Metropol. Wierzymy, że nasz projekt stanie się nową platformą turystyczno-biznesową dla Wrocławia” – powiedział Brian McCarthy, przedstawiciel McCarthy-Harte.

Firma przewiduje postęp prac budowlanych związanych z realizacją projektu bez opóźnień, planując oddanie do eksploatacji na czas Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012.

Źródło: gazeta Inwestor

– Ilekroć wprowadzaliśmy do naszej oferty jakąś nowość, zazwyczaj pierwsze próby były przeprowadzane właśnie tu w Białym Borze. Instalatorzy uczyli się praktycznych niuansów montażu, a ja miałem okazję sprawdzić, czy nasza oferta jest naprawdę dobra.

Dom jest położony w miejscowości Biały Bór nad Jeziorem Rudnickim, a od linii brzegowej oddziela go tylko droga oraz niewielki kawałek łąki.

– Kiedy rano wychodzę do pracy, w stronę garażu odprowadzają mnie często nasze koty, lubię wtedy stanąć na schodach werandy i spojrzeć na jezioro. To naprawdę przepiękny widok – podkreśla pan domu.

– O ile żona dba o wystrój wnętrz, to ja staram się świadomie kształtować otoczenie działki. Dzięki temu widok od lat się tu nie zmienił. Jest więc jezioro, las... I wszystko to sprawia, że można mieć wrażenie, iż żyje się na odludziu. A tak naprawdę od granic Grudziądza dzieli nas kilka minut jazdy samochodem po gruntowej drodze.

Sztuka przebudowy

Pomieszczenie rekreacyjne ozdabiają pamiątki z egzotycznych rejsów. W pomieszczeniu rekreacyjnym znajduje się sauna parowa, jacuzzi oraz siłownia. – Codzienne ćwiczenia wymagają wielkiej dyscypliny, ale dla zdrowia mają skutki zbawienne – mówi Adam. – A późniejsza kąpiel w jacuzzi... Wspaniała rzecz

– Dodatkowe sypialnie często się przydają – stwierdza Adam. – Dom ma bowiem położenie letniskowe i często gościmy w nim naszych przyjaciół

Tajemnica poddasza

Warto pamiętać, że poddasze nieużytkowe to świetne miejsce do ułożenia różnego typu instalacji

Źródła ciepła

W salonie znajduje się kominek o mocy grzewczej 15 kW, który jest dodatkowym źródłem ciepła w domu

W pomieszczeniu technicznym znajduje się sterownik pompy ciepła Neura, połączony radiowo z programatorem Euroster oraz awaryjny kocioł elektryczny

Technika ułatwia życie

Programator Euroster ustawiony jest na jednej z szafek w salonie. Dzięki niemu można zmieniać nastawy pompy ciepła	Wydajna wytwornica pary zainstalowana jest w części gospodarczej domu i obsługuje łaźnię parową w pomieszczeniu rekreacyjnym

Pompa ciepła (zielona kopuła) jest częściowo zagłębiona w ziemi tuż obok dawnego ujęcia wody

Ławka w łaźni parowej jest podgrzewana za pomocą elektrycznego kabla grzewczego

Technika ma też słabe strony!

W łazience dominują: szkło, lustra i błyszczące powierzchnie

Dom, do którego chętnie się wraca

W kuchni i jadalni znajduje się dużo elementów ze szkła i stali

Lubię egzotyczne podróże i rejsy po dalekich morzach, ale uwielbiam również to niezwykłe uczucie, które towarzyszy mi, gdy wracam do domu – podkreśla pan domu

Marek Żelkowski

PAP

*Budynek wolnostojący jednorodzinny to budynek o powierzchni użytkowej 360 mkw z 2,5 kondygnacjami.

*Budynek wielomieszkaniowy to budynek o powierzchni użytkowej 1150 mkw z 3-4 kondygnacjami.

*Budynek zbiorowego zamieszkania to budynek o powierzchni użytkowej 4860 mkw z 7 kondygnacjami.

Źle się dzieje w budowlance

Z raportu GUS wynika, że oceny ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie są w grudniu negatywne, gorsze niż w listopadzie i w analogicznym miesiącu ostatnich pięciu lat. Spowodowane jest to większym niż w listopadzie spadkiem bieżącego i przyszłego portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej, a w konsekwencji pogorszeniem sytuacji finansowej.

W grudniu ogólny klimat koniunktury w budownictwie kształtuje się na poziomie minus 16 (w listopadzie minus 11). Poprawę koniunktury sygnalizuje 12 proc. przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 28 proc. (w listopadzie odpowiednio 15 proc. i 26 proc.). Pozostałe przedsiębiorstwa uznają, że ich sytuacja nie ulega zmianie.

Brak zamówień martwi

Z badania wynika, że przedsiębiorcy odnotowują dalszy spadek portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej. Przewidywania w tym zakresie na najbliższe trzy miesiące są również niekorzystne i gorsze niż w listopadzie.

- Spośród badanych przedsiębiorstw 16 proc. planuje, że będzie prowadziło prace budowlano-montażowe za granicą (przed rokiem 23 proc.). Dyrektorzy tych przedsiębiorstw obawiają się, że spadek portfela zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku zagranicznym może być nieco większy niż przewidywano w ubiegłym miesiącu - napisano w komentarzu.

Inwestorzy nie płacą, trzeba będzie zwalniać

Zarówno oceny bieżącej sytuacji finansowej przedsiębiorstw budowlano-montażowych jak i jej prognozy są niekorzystne, gorsze od sygnalizowanych w listopadzie.

- Utrzymują się trudności w terminowym ściąganiu płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe. Planowane ograniczenie zatrudnienia może być większe od prognozowanego w ubiegłym miesiącu. Możliwy jest dalszy spadek cen realizacji robót budowlano-montażowych - napisano.

- W grudniu 16 proc. przedsiębiorstw budowlano-montażowych ocenia swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże w stosunku do oczekiwanego w okresie najbliższych dwunastu miesięcy portfela zamówień, 75 proc. jako wystarczające, a 9 proc. jako zbyt małe. W porównaniu z grudniem 2008 r. zmniejsza się udział jednostek oceniających swe zdolności produkcyjne jako zbyt małe i wystarczające, natomiast wzrasta - przedsiębiorstw, które oceniają je jako zbyt duże - dodano.

PAP

interia.pl

PAP

*Budynek wolnostojący jednorodzinny to budynek o powierzchni użytkowej 360 mkw z 2,5 kondygnacjami.

*Budynek wielomieszkaniowy to budynek o powierzchni użytkowej 1150 mkw z 3-4 kondygnacjami.

*Budynek zbiorowego zamieszkania to budynek o powierzchni użytkowej 4860 mkw z 7 kondygnacjami.

Źle się dzieje w budowlance

Z raportu GUS wynika, że oceny ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie są w grudniu negatywne, gorsze niż w listopadzie i w analogicznym miesiącu ostatnich pięciu lat. Spowodowane jest to większym niż w listopadzie spadkiem bieżącego i przyszłego portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej, a w konsekwencji pogorszeniem sytuacji finansowej.

W grudniu ogólny klimat koniunktury w budownictwie kształtuje się na poziomie minus 16 (w listopadzie minus 11). Poprawę koniunktury sygnalizuje 12 proc. przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 28 proc. (w listopadzie odpowiednio 15 proc. i 26 proc.). Pozostałe przedsiębiorstwa uznają, że ich sytuacja nie ulega zmianie.

Brak zamówień martwi

Z badania wynika, że przedsiębiorcy odnotowują dalszy spadek portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej. Przewidywania w tym zakresie na najbliższe trzy miesiące są również niekorzystne i gorsze niż w listopadzie.

- Spośród badanych przedsiębiorstw 16 proc. planuje, że będzie prowadziło prace budowlano-montażowe za granicą (przed rokiem 23 proc.). Dyrektorzy tych przedsiębiorstw obawiają się, że spadek portfela zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku zagranicznym może być nieco większy niż przewidywano w ubiegłym miesiącu - napisano w komentarzu.

Inwestorzy nie płacą, trzeba będzie zwalniać

Zarówno oceny bieżącej sytuacji finansowej przedsiębiorstw budowlano-montażowych jak i jej prognozy są niekorzystne, gorsze od sygnalizowanych w listopadzie.

- Utrzymują się trudności w terminowym ściąganiu płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe. Planowane ograniczenie zatrudnienia może być większe od prognozowanego w ubiegłym miesiącu. Możliwy jest dalszy spadek cen realizacji robót budowlano-montażowych - napisano.

- W grudniu 16 proc. przedsiębiorstw budowlano-montażowych ocenia swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże w stosunku do oczekiwanego w okresie najbliższych dwunastu miesięcy portfela zamówień, 75 proc. jako wystarczające, a 9 proc. jako zbyt małe. W porównaniu z grudniem 2008 r. zmniejsza się udział jednostek oceniających swe zdolności produkcyjne jako zbyt małe i wystarczające, natomiast wzrasta - przedsiębiorstw, które oceniają je jako zbyt duże - dodano.

PAP

interia.pl

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

interia.pl

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

interia.pl

W głosowaniu wzięło udział 395 posłów, za opowiedziało się 389, nikt nie był przeciw, a 6 posłów się wstrzymało.

W czwartek nowelizację rozpatrzy Senat.

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała dziennikarzom w Sejmie po głosowaniu Lidia Staroń (PO).

Jak wyjaśniła, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. "Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie" - podkreśliła.

TK w grudniu 2008 r. orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest "zakresowe". "Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali" - wyjaśniła Staroń. Dodała, że w konsekwencji powoduje to, że spółdzielnia musi się przekształcić po kosztach budowy.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że "spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków". "Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu" - powiedział poseł Pis Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W głosowaniu wzięło udział 395 posłów, za opowiedziało się 389, nikt nie był przeciw, a 6 posłów się wstrzymało.

W czwartek nowelizację rozpatrzy Senat.

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała dziennikarzom w Sejmie po głosowaniu Lidia Staroń (PO).

Jak wyjaśniła, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. "Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie" - podkreśliła.

TK w grudniu 2008 r. orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest "zakresowe". "Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali" - wyjaśniła Staroń. Dodała, że w konsekwencji powoduje to, że spółdzielnia musi się przekształcić po kosztach budowy.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że "spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków". "Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu" - powiedział poseł Pis Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

źródło informacji: PAP

interia.pl

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

źródło informacji: PAP

interia.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

money.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

money.pl

Polska wydaje się znosić problemy światowej gospodarki stosunkowo dobrze. Status jedynego kraju w Unii Europejskiej, któremu, jak na razie, udało się uniknąć drastycznego spadku produktu krajowego brutto, jest z pewnością czymś godnym uznania i wpływa bardzo pozytywnie na wizerunek naszego kraju w międzynarodowych kręgach biznesowych.

Niemniej, atmosfera dużej niepewności i strachu, która dominowała wśród inwestorów w końcówce ubiegłego roku i w pierwszej połowie roku bieżącego, i która wciąż daje o sobie znać, spowodowała, że wiele planowanych projektów inwestycyjnych zostało wstrzymanych, a przedsiębiorcy przyjęli postawę skrajnej awersji do ryzyka, koncentrując się raczej na utrzymaniu swoich przedsiębiorstw przy życiu, niż na nowych wyzwaniach i wykorzystywaniu okazji inwestycyjnych. Nałożyły się na to kłopoty banków, którym nagle wyschły źródła finansowania, i które zmuszone były poświęcić uwagę utrzymaniu płynności i akumulowaniu gotówki, co nieuchronnie doprowadziło do wstrzymania, a przynajmniej znacznego ograniczenia akcji kredytowej.

Ku refinansowaniu

Naturalną konsekwencją znacznego poziomu awersji do ryzyka wśród banków jest zwrócenie się ku tym projektom, które, w ich ocenie, zapewniają wysoką pewność osiągania w przyszłości stabilnych przychodów gwarantujących terminową spłatę kredytu. Trudno zaś pod tym względem o lepszy projekt niż taki, który już istnieje i może się pochwalić historią stabilnych i solidnych wyników finansowych, dających bankowi względną pewność osiągania w przyszłości odpowiedniego wskaźnika pokrycia obsługi długu.

- Refinansując projekty nieruchomościowe, koncentrujemy się na inwestycjach w dobrych lokalizacjach, generujących stabilny strumień przychodów pochodzących najczęściej od najemców będących w dobrej kondycji finansowej - komentuje Maciej Tuszyński, dyrektor generalny polskiego przedstawicielstwa Westdeutsche ImmobilienBank AG. - Przykładem takiej transakcji było refinansowanie Warszawskiego Centrum Finansowego, w którym braliśmy udział w czerwcu tego roku.

Podobnego komfortu nie są w stanie zaoferować bankom nowe projekty, ponieważ wiążą się z nimi co najmniej dwa dodatkowe ryzyka: ryzyko nieukończenia budowy (lub też przekroczenia założonego budżetu) oraz ryzyko związane z nieosiągnięciem zadowalającego poziomu najmu powierzchni.

Dobrym miernikiem ryzyka związanego z refinansowaniem inwestycji nieruchomościowych jest to, w jakim stopniu obecny okres dekoniunktury wpłynął na wartość obiektu. W przypadku najlepszych projektów wpływ ten nie jest wielki. Bank ma więc podstawy uważać, że wskaźnik LTV pozostanie na zadowalającym poziomie w całym okresie kredytowania. Dodatkowo na ograniczenie ryzyka związanego ze spadkiem wartości finansowanej nieruchomości wpływają znacznie bardziej rygorystyczne niż jeszcze dwa lata temu wymogi dotyczące poziomu wskaźnika LTV. Obecnie większość banków oczekuje LTV na poziomie co najwyżej 65 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to nieraz nawet 85 proc.

Dlaczego warto

Na pierwszy rzut oka, refinansowanie kredytu w obecnych warunkach może wydawać się niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy. Marże kredytów są wciąż na znacznie wyższym poziomie niż kilka lat temu, podobnie jak wkład własny wymagany od inwestora. Negocjacje dokumentów finansowych przebiegają w atmosferze mniej przychylnej dla kredytobiorców niż kilka lat temu, co przekłada się na warunki transakcji. Ponadto, refinansowanie wiąże się nieraz z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów doradztwa, sporządzenia wyceny czy zapłaty prowizji z tytułu rozwiązania istniejącego stosunku prawnego. Jest jednak co najmniej kilka powodów, dla których nawet w obecnych warunkach część kredytobiorców decyduje się na refinansowanie swoich istniejących zobowiązań.

Po pierwsze, istnieją projekty o niskim poziomie dźwigni finansowej, w których zwiększenie poziomu lewarowania i związane z tym uwolnienie kapitału może przynieść określone korzyści inwestorowi. Tak było na przykład w wypadku refinansowania warszawskiej Galerii Mokotów przez jej dwóch właścicieli, Globe Trade Centre S.A. oraz Unibail Rodamco.

- Chłodna kalkulacja finansowa wskazała, że refinansując Galerię Mokotów i zwiększając poziom dźwigni jesteśmy w stanie bardziej efektywnie wykorzystać uwolniony w ten sposób kapitał. Warunki poprzedniego kredytu udzielonego na finansowanie tego projektu były negocjowane 9 lat temu, więc warunki uzyskane przez nas obecnie w ramach refinansowania wcale nie były mniej korzystne. Szczególnie że banki chętnie współpracują z deweloperami o tak silnej pozycji jak GTC - komentuje Erez Boniel, wiceprezes i dyrektor finansowy Globe Trade Centre S.A. Biorąc pod uwagę fakt, że refinansowanie istniejącego projektu jest dziś łatwiejsze niż pozyskanie finansowania na nową inwestycję, refinansowanie połączone z uwolnieniem kapitału zaangażowanego przez inwestora w istniejący projekt może zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania innej inwestycji.

Jednak celem uwolnienia kapitału zaangażowanego w istniejący projekt nie zawsze jest chęć zaangażowania go w nową inwestycję.

- GTC zawsze pozyskuje finansowanie dla projektu jako całości, nigdy zaś na sam zakup ziemi. Dla niektórych mniejszych deweloperów, którzy kupili ziemię na kredyt w szczycie koniunktury, ale nie byli w stanie rozpocząć na niej budowy, refinansowanie bywa metodą na pozyskanie gotówki niezbędnej na spłacenie zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycjami, które nie doczekały się realizacji ze względu na kryzys - mówi Erez Boniel.

Po drugie, refinansowanie bywa sposobem na zakończenie przez kredytobiorcę współpracy z bankiem, który, z takich czy innych względów, zaczyna przejawiać wobec niego niechętne nastawienie. W sytuacji, kiedy kredytobiorca odbiera od swojego banku sygnały mogące świadczyć o tym, że szuka on sposobności by - w odpowiedzi na nieznaczne nawet naruszenie postanowień dokumentacji kredytowej przez kredytobiorcę - podjąć wobec niego nieproporcjonalne działania głównie zmierzające do zwiększenia istniejących zobowiązań finansowych, refinansowanie może dać kredytobiorcy szansę na zmniejszenie tego rodzaju zagrożeń poprzez rozpoczęcie współpracy z innym, bardziej elastycznie zachowującym się bankiem.

Po trzecie, refinansując swoje zadłużenie kredytobiorcy często dążą do jego swoistej restrukturyzacji. Refinansowanie bywa więc sposobem na zmianę warunków finansowania w sytuacji, gdy do takiej zmiany nie jest skory dotychczasowy kredytodawca. Refinansowanie ma często miejsce z najbardziej prozaicznego z powodów: zamiaru rolowania długu w związku z nadejściem terminu spłaty przez kredytobiorcę jego istniejącego zadłużenia, ale możliwa jest na przykład zmiana warunków spłaty kredytu, wydłużenie terminu spłaty, zmiana oprocentowania, waluty kredytu, czy też złagodzenie rygorów, jakim zgodnie z umową kredytową poddany jest kredytobiorca w prowadzeniu swojej działalności.

I choć obecnie trudno jest mówić o restrukturyzacji, która w sposób istotny mogłaby poprawiać sytuację tych kredytobiorców, którzy negatywnie doświadczyli załamania gospodarki, to nawet w ramach podejmowania decyzji przez wiodących deweloperów, którym udało się uzyskać refinansowanie w ubiegłym roku, zmianę podstawowych warunków kredytu często uzasadniają analizy ekonomiczne w skali grupy lub względy praktyczne związane na przykład z brakiem konieczności dalszego uwzględniania ryzyk, które wiązały się z rozpoczynaniem inwestycji w innych realiach rynkowych.

Biorąc to wszystko pod uwagę, mimo pogorszenia warunków, na jakich banki są dziś skłonne udzielać kredytów, refinansowanie zadłużenia wciąż bywa dla kredytobiorców atrakcyjne, a kredyty refinansowe dominowały w tym roku w działalności niektórych banków w zakresie kredytów komercyjnych. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy taka sytuacja będzie trwała nadal w nadchodzących miesiącach i kwartałach.

Perspektywy

- Prawie wszystkie udzielone w tym roku przez WestImmo w Polsce kredyty to kredyty refinansowe. Obserwujemy jednak, że powoli sytuacja zaczyna się zmieniać. Kilka spośród nowych transakcji, nad którymi obecnie pracujemy, to finansowanie zakupu gotowych nieruchomości przez nowego inwestora. Rozważamy również udzielenie kredytu na budowę nowych projektów - mówi Maciej Tuszyński. - Banki są dziś znacznie pewniejsze co do źródeł swojego refinansowania, problemy z płynnością na rynku bankowym należą już do przeszłości. - Banki są obecnie nadpłynne. Gdy tylko nabiorą pewności, że najgorszy etap kryzysu mamy już za sobą i że nie grozi nam jego druga fala, to nie widzę powodów, aby kredyty na finansowanie nowych inwestycji nie stały się bardziej dostępne - w podobnym tonie wypowiada się Erez Boniel.

Większy apetyt na ryzyko ze strony banków będzie więc miał dwojakie skutki. Po pierwsze, jeżeli chodzi o kredyty refinansowe, banki przestaną koncentrować się jedynie na najlepszych i najpewniejszych projektach. Spodziewane jest, że od początku przyszłego roku na rynku pojawi się więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości ok. 20-30 mln euro. Po drugie, banki z większym zaufaniem podchodzić będą do finansowania nowych inwestycji. Gdy ryzyko drastycznych spadków wartości nieruchomości zmaleje, nie będzie już potrzeby wymagania od kredytobiorców wskaźnika LTV na poziomie 60 proc. Można też zaobserwować, że banki znów zaczynają konkurować ze sobą o najlepsze projekty, co powinno stworzyć w nadchodzących miesiącach presję na obniżenie marż.

Proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał powoli, szczególnie że minie zapewne trochę czasu, zanim zacznie się zacierać pamięć banków o lekcjach wyciągniętych z obecnego kryzysu. Wiara w nadchodzące ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest jednak duża.

- Spodziewamy się, że wraz z ożywieniem gospodarczym wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w Warszawie. Podaż obiektów biurowych powoli się wyczerpuje, a od półtora roku nie rozpoczęto prawie żadnych nowych inwestycji. Odwrócenie trendu na rynku powinno więc być kwestią najbliższych kilku miesięcy - zakładamy, że odbicie nastąpi w połowie roku 2010 - komentuje Erez Boniel.

Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że proporcje pomiędzy transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących, zachwiane w ostatnim czasie na korzyść refinansowania, zaczną w najbliższych miesiącach wracać do normy. Co więcej wydaje się, że w związku z ograniczonym dostępem do najlepszych i już istniejących na rynku komercyjnym projektów znacząco wzrośnie popyt po stronie banków na uczestniczenie w projektach mających charakter restrukturyzacyjny, gdzie kluczowe znaczenie dla inwestorów będzie miało tymczasowe zmniejszenie zobowiązań leżących po ich stronie, a wiara w ich powodzenie po zakończeniu okresu recesji będzie dla banków uzasadniona.

Dominika Uberman, Partner CMS Cameron McKenna

Konrad Werner, Associate CMS Cameron McKenna

źródło informacji:

Polska wydaje się znosić problemy światowej gospodarki stosunkowo dobrze. Status jedynego kraju w Unii Europejskiej, któremu, jak na razie, udało się uniknąć drastycznego spadku produktu krajowego brutto, jest z pewnością czymś godnym uznania i wpływa bardzo pozytywnie na wizerunek naszego kraju w międzynarodowych kręgach biznesowych.

Niemniej, atmosfera dużej niepewności i strachu, która dominowała wśród inwestorów w końcówce ubiegłego roku i w pierwszej połowie roku bieżącego, i która wciąż daje o sobie znać, spowodowała, że wiele planowanych projektów inwestycyjnych zostało wstrzymanych, a przedsiębiorcy przyjęli postawę skrajnej awersji do ryzyka, koncentrując się raczej na utrzymaniu swoich przedsiębiorstw przy życiu, niż na nowych wyzwaniach i wykorzystywaniu okazji inwestycyjnych. Nałożyły się na to kłopoty banków, którym nagle wyschły źródła finansowania, i które zmuszone były poświęcić uwagę utrzymaniu płynności i akumulowaniu gotówki, co nieuchronnie doprowadziło do wstrzymania, a przynajmniej znacznego ograniczenia akcji kredytowej.

Ku refinansowaniu

Naturalną konsekwencją znacznego poziomu awersji do ryzyka wśród banków jest zwrócenie się ku tym projektom, które, w ich ocenie, zapewniają wysoką pewność osiągania w przyszłości stabilnych przychodów gwarantujących terminową spłatę kredytu. Trudno zaś pod tym względem o lepszy projekt niż taki, który już istnieje i może się pochwalić historią stabilnych i solidnych wyników finansowych, dających bankowi względną pewność osiągania w przyszłości odpowiedniego wskaźnika pokrycia obsługi długu.

- Refinansując projekty nieruchomościowe, koncentrujemy się na inwestycjach w dobrych lokalizacjach, generujących stabilny strumień przychodów pochodzących najczęściej od najemców będących w dobrej kondycji finansowej - komentuje Maciej Tuszyński, dyrektor generalny polskiego przedstawicielstwa Westdeutsche ImmobilienBank AG. - Przykładem takiej transakcji było refinansowanie Warszawskiego Centrum Finansowego, w którym braliśmy udział w czerwcu tego roku.

Podobnego komfortu nie są w stanie zaoferować bankom nowe projekty, ponieważ wiążą się z nimi co najmniej dwa dodatkowe ryzyka: ryzyko nieukończenia budowy (lub też przekroczenia założonego budżetu) oraz ryzyko związane z nieosiągnięciem zadowalającego poziomu najmu powierzchni.

Dobrym miernikiem ryzyka związanego z refinansowaniem inwestycji nieruchomościowych jest to, w jakim stopniu obecny okres dekoniunktury wpłynął na wartość obiektu. W przypadku najlepszych projektów wpływ ten nie jest wielki. Bank ma więc podstawy uważać, że wskaźnik LTV pozostanie na zadowalającym poziomie w całym okresie kredytowania. Dodatkowo na ograniczenie ryzyka związanego ze spadkiem wartości finansowanej nieruchomości wpływają znacznie bardziej rygorystyczne niż jeszcze dwa lata temu wymogi dotyczące poziomu wskaźnika LTV. Obecnie większość banków oczekuje LTV na poziomie co najwyżej 65 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to nieraz nawet 85 proc.

Dlaczego warto

Na pierwszy rzut oka, refinansowanie kredytu w obecnych warunkach może wydawać się niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy. Marże kredytów są wciąż na znacznie wyższym poziomie niż kilka lat temu, podobnie jak wkład własny wymagany od inwestora. Negocjacje dokumentów finansowych przebiegają w atmosferze mniej przychylnej dla kredytobiorców niż kilka lat temu, co przekłada się na warunki transakcji. Ponadto, refinansowanie wiąże się nieraz z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów doradztwa, sporządzenia wyceny czy zapłaty prowizji z tytułu rozwiązania istniejącego stosunku prawnego. Jest jednak co najmniej kilka powodów, dla których nawet w obecnych warunkach część kredytobiorców decyduje się na refinansowanie swoich istniejących zobowiązań.

Po pierwsze, istnieją projekty o niskim poziomie dźwigni finansowej, w których zwiększenie poziomu lewarowania i związane z tym uwolnienie kapitału może przynieść określone korzyści inwestorowi. Tak było na przykład w wypadku refinansowania warszawskiej Galerii Mokotów przez jej dwóch właścicieli, Globe Trade Centre S.A. oraz Unibail Rodamco.

- Chłodna kalkulacja finansowa wskazała, że refinansując Galerię Mokotów i zwiększając poziom dźwigni jesteśmy w stanie bardziej efektywnie wykorzystać uwolniony w ten sposób kapitał. Warunki poprzedniego kredytu udzielonego na finansowanie tego projektu były negocjowane 9 lat temu, więc warunki uzyskane przez nas obecnie w ramach refinansowania wcale nie były mniej korzystne. Szczególnie że banki chętnie współpracują z deweloperami o tak silnej pozycji jak GTC - komentuje Erez Boniel, wiceprezes i dyrektor finansowy Globe Trade Centre S.A. Biorąc pod uwagę fakt, że refinansowanie istniejącego projektu jest dziś łatwiejsze niż pozyskanie finansowania na nową inwestycję, refinansowanie połączone z uwolnieniem kapitału zaangażowanego przez inwestora w istniejący projekt może zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania innej inwestycji.

Jednak celem uwolnienia kapitału zaangażowanego w istniejący projekt nie zawsze jest chęć zaangażowania go w nową inwestycję.

- GTC zawsze pozyskuje finansowanie dla projektu jako całości, nigdy zaś na sam zakup ziemi. Dla niektórych mniejszych deweloperów, którzy kupili ziemię na kredyt w szczycie koniunktury, ale nie byli w stanie rozpocząć na niej budowy, refinansowanie bywa metodą na pozyskanie gotówki niezbędnej na spłacenie zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycjami, które nie doczekały się realizacji ze względu na kryzys - mówi Erez Boniel.

Po drugie, refinansowanie bywa sposobem na zakończenie przez kredytobiorcę współpracy z bankiem, który, z takich czy innych względów, zaczyna przejawiać wobec niego niechętne nastawienie. W sytuacji, kiedy kredytobiorca odbiera od swojego banku sygnały mogące świadczyć o tym, że szuka on sposobności by - w odpowiedzi na nieznaczne nawet naruszenie postanowień dokumentacji kredytowej przez kredytobiorcę - podjąć wobec niego nieproporcjonalne działania głównie zmierzające do zwiększenia istniejących zobowiązań finansowych, refinansowanie może dać kredytobiorcy szansę na zmniejszenie tego rodzaju zagrożeń poprzez rozpoczęcie współpracy z innym, bardziej elastycznie zachowującym się bankiem.

Po trzecie, refinansując swoje zadłużenie kredytobiorcy często dążą do jego swoistej restrukturyzacji. Refinansowanie bywa więc sposobem na zmianę warunków finansowania w sytuacji, gdy do takiej zmiany nie jest skory dotychczasowy kredytodawca. Refinansowanie ma często miejsce z najbardziej prozaicznego z powodów: zamiaru rolowania długu w związku z nadejściem terminu spłaty przez kredytobiorcę jego istniejącego zadłużenia, ale możliwa jest na przykład zmiana warunków spłaty kredytu, wydłużenie terminu spłaty, zmiana oprocentowania, waluty kredytu, czy też złagodzenie rygorów, jakim zgodnie z umową kredytową poddany jest kredytobiorca w prowadzeniu swojej działalności.

I choć obecnie trudno jest mówić o restrukturyzacji, która w sposób istotny mogłaby poprawiać sytuację tych kredytobiorców, którzy negatywnie doświadczyli załamania gospodarki, to nawet w ramach podejmowania decyzji przez wiodących deweloperów, którym udało się uzyskać refinansowanie w ubiegłym roku, zmianę podstawowych warunków kredytu często uzasadniają analizy ekonomiczne w skali grupy lub względy praktyczne związane na przykład z brakiem konieczności dalszego uwzględniania ryzyk, które wiązały się z rozpoczynaniem inwestycji w innych realiach rynkowych.

Biorąc to wszystko pod uwagę, mimo pogorszenia warunków, na jakich banki są dziś skłonne udzielać kredytów, refinansowanie zadłużenia wciąż bywa dla kredytobiorców atrakcyjne, a kredyty refinansowe dominowały w tym roku w działalności niektórych banków w zakresie kredytów komercyjnych. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy taka sytuacja będzie trwała nadal w nadchodzących miesiącach i kwartałach.

Perspektywy

- Prawie wszystkie udzielone w tym roku przez WestImmo w Polsce kredyty to kredyty refinansowe. Obserwujemy jednak, że powoli sytuacja zaczyna się zmieniać. Kilka spośród nowych transakcji, nad którymi obecnie pracujemy, to finansowanie zakupu gotowych nieruchomości przez nowego inwestora. Rozważamy również udzielenie kredytu na budowę nowych projektów - mówi Maciej Tuszyński. - Banki są dziś znacznie pewniejsze co do źródeł swojego refinansowania, problemy z płynnością na rynku bankowym należą już do przeszłości. - Banki są obecnie nadpłynne. Gdy tylko nabiorą pewności, że najgorszy etap kryzysu mamy już za sobą i że nie grozi nam jego druga fala, to nie widzę powodów, aby kredyty na finansowanie nowych inwestycji nie stały się bardziej dostępne - w podobnym tonie wypowiada się Erez Boniel.

Większy apetyt na ryzyko ze strony banków będzie więc miał dwojakie skutki. Po pierwsze, jeżeli chodzi o kredyty refinansowe, banki przestaną koncentrować się jedynie na najlepszych i najpewniejszych projektach. Spodziewane jest, że od początku przyszłego roku na rynku pojawi się więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości ok. 20-30 mln euro. Po drugie, banki z większym zaufaniem podchodzić będą do finansowania nowych inwestycji. Gdy ryzyko drastycznych spadków wartości nieruchomości zmaleje, nie będzie już potrzeby wymagania od kredytobiorców wskaźnika LTV na poziomie 60 proc. Można też zaobserwować, że banki znów zaczynają konkurować ze sobą o najlepsze projekty, co powinno stworzyć w nadchodzących miesiącach presję na obniżenie marż.

Proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał powoli, szczególnie że minie zapewne trochę czasu, zanim zacznie się zacierać pamięć banków o lekcjach wyciągniętych z obecnego kryzysu. Wiara w nadchodzące ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest jednak duża.

- Spodziewamy się, że wraz z ożywieniem gospodarczym wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w Warszawie. Podaż obiektów biurowych powoli się wyczerpuje, a od półtora roku nie rozpoczęto prawie żadnych nowych inwestycji. Odwrócenie trendu na rynku powinno więc być kwestią najbliższych kilku miesięcy - zakładamy, że odbicie nastąpi w połowie roku 2010 - komentuje Erez Boniel.

Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że proporcje pomiędzy transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących, zachwiane w ostatnim czasie na korzyść refinansowania, zaczną w najbliższych miesiącach wracać do normy. Co więcej wydaje się, że w związku z ograniczonym dostępem do najlepszych i już istniejących na rynku komercyjnym projektów znacząco wzrośnie popyt po stronie banków na uczestniczenie w projektach mających charakter restrukturyzacyjny, gdzie kluczowe znaczenie dla inwestorów będzie miało tymczasowe zmniejszenie zobowiązań leżących po ich stronie, a wiara w ich powodzenie po zakończeniu okresu recesji będzie dla banków uzasadniona.

Dominika Uberman, Partner CMS Cameron McKenna

Konrad Werner, Associate CMS Cameron McKenna

źródło informacji:

Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego "raju", niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować "od zawsze" pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.

Wskaźniki dostępności

Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku "emerging market", najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako "wskaźniki dostępności" (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.

Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw. mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim "Raporcie o inflacji" zamieszcza wykres (ostatnio w lutym '09), na którym wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.

Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w "Raporcie o inflacji" NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze "ciekawszy". Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu '09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q '09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego - 1027,8 PLN, 4-osobowego - 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy "polskie P/I" równe? 12,8(!). Daje to nam kolejną "polską normę", która "tylko" o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.

Z podstawowych aspektów wyznaczających standard zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli pozostaje omówienie kredytowej dostępności nieruchomości w PLN. Warto zwrócić uwagę na fakt, że NBP w dwóch ostatnich raportach o inflacji pomija ten, jak i pozostałe tematy, kwitując problem nieruchomości zaledwie krótką notatką. Dlaczego? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Natomiast z ostatniego raportu Expandera & Szybko.pl możemy się dowiedzieć o "widocznych oznakach ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych", wskutek czego "4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro". Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę.

Nic dodać, nic ująć?

Poza tym wszystkim rzetelne zdefiniowanie bardzo istotnej zwłaszcza dla bankowych analityków kredytowych relacji raty kredytu na kupno przeciętnego mieszkania do miesięcznego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, wydaje się w polskich warunkach dosyć trudne. Wynika to z faktu tradycyjnej "elastyczności" rodzimych placówek bankowych przy czynności kredytowania zakupu nieruchomości. I tak w różnych okresach banki udzielają kredytów na starannie urozmaiconych warunkach, a to osobom bez zdolności kredytowej (do spółki z osobami trzecimi), a to z mniejszym, większym lub bez wkładu własnego, z czasem znaczną, a niekiedy dla odmiany z symboliczną marżą, ale przede wszystkim z często nienaturalnie wydłużonym okresem spłaty zadłużenia, który nie wiadomo jak obecnie, ale jeszcze niedawno w wielu przypadkach ocierał się o półwiecze. Standardy te raczej nie są powszechną praktyką w krajach o zaawansowanych systemach bankowo-finansowych. Stąd też określenie reprezentatywnych warunków kredytowania nieruchomości, potrzebne do obliczenia współczynnika "raty do dochodu", przynajmniej na dzień dzisiejszy obarczone jest wysokim ryzykiem popełnienia błędu. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną ''polską normą" jest przekraczanie - i to znaczne - połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.

W czym problem?

Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że w polskich warunkach ekonomicznych nie tylko nabycie nieruchomości, ale i wielu innych dóbr mniej czy bardziej trwałego użytku wymaga od przeciętnie zarabiającego konsumenta przepracowania dwu-trzykrotności lub nawet większej ilości tego czasu, który potrzebny byłby jego korelatowi w Niemczech, Francji, Danii i w wielu tym podobnym krajach o zaawansowanym systemie gospodarki rynkowej. Jest to z jednej strony efekt mozolnego nadrabiania zaległości po zastopowanej 20 lat temu, a pieczołowicie konstruowanej przez dziesięciolecia komunistycznej demencji gospodarczej, z drugiej - niestety - skutek obecnego, kuriozalnego śrubowania rodzimych cen bardzo wielu towarów, dóbr i usług niekiedy do kilkudziesięciu procent powyżej poziomu obowiązującego w zamożnych krajach UE. O ile jednak teza, że uczciwie pracującego Polaka stać z roku na rok na coraz więcej, może być tematem dyskusji, o tyle problem nieruchomości, głównie mieszkań, jej nie podlega: z punktu widzenia kupujących jest coraz gorzej. Cenowa dostępność zarówno w deweloperskich biurach sprzedaży, jak i na rynku wtórnym, ma od lat tendencję malejącą.

Skutkiem tego nabycie mieszkania przez statystycznego "Kowalskiego" z każdym rokiem, licząc mniej więcej od połowy ubiegłej dekady, stanowi coraz większy problem, choć sam "Kowalski" prawdopodobnie nie zawsze do końca zdaje sobie sprawę z jego meritum. Zazwyczaj rozumuje on w ten sposób, że mieszkanie jest tym bardziej dostępne im bardziej dostępny jest kredyt w banku. Natomiast gdy bank grymasi przy jego przyznawaniu, to cenowa dostępność mieszkanie jest kiepska. Z kolei jakiekolwiek współczynniki dostępności pozostają w sferze abstrakcji. Ażeby dobrze zobrazować ułomność takiego rozumowania należy cofnąć się nieco w czasie, mniej więcej do połowy ostatniej dekady XX w., a wiec do pionierskich czasów polskiej "deweloperki". Pierwsze mieszkania krajowi deweloperzy oddali do użytku w roku 1993, ale ich ilość (485) nie potwierdziła jeszcze w pełni "narodzin branży". Swoje istnienie firmy deweloperskie wyraźniej zaakcentowały dopiero w latach 97/98, kiedy to wybudowały (wg GUS) odpowiednio ok. 5 i 9 tys. lokali. Od tego właśnie okresu możemy mówić o polskim rynku nieruchomości w pełnym słowa tego znaczeniu, tzn. takim, na którym funkcjonowali już wszyscy istotni jego uczestnicy. Samo przez się nasuwa się pytanie: jak w tamtych "pionierskich" czasach i następnych latach wyglądała dostępność cenowa nieruchomości?

Od normalności do "teraźniejszości"

Dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych w połowie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku była wypadkową kilku czynników. Przede wszystkim w tamtym czasie banki w Polsce praktycznie nie funkcjonowały w roli kredytodawców hipotecznych. Wg AD Drągowski w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną - jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.

Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego "M", była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. "duża ulga budowlana", która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.

Po trzecie, absolutna normą było wówczas kupowanie mieszkań na etapie tzw. "dziury w ziemi". W praktyce oznaczało to finansowanie inwestycji deweloperskich głównie z kieszeni przyszłych nabywców, dzięki czemu cena mkw. wybudowanego przez dewelopera lokum nie była (lub była tylko w niewielkim stopniu) obciążona wysokimi kosztami obsługi kredytu bankowego. Opisane powyżej czynniki, w korelacji z kilkukrotnie niższą od dzisiejszej wyceną gruntów budowlanych plus znacznie większą ich dostępnością oraz faktem głębokiego rynkowego zacofania, w głównym stopniu decydowały o ówczesnej nieporównywalnie wyższej niż obecna dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku - raczej nie przez pomyłkę - poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!), a co za tym idzie nie dość że wskaźnik dostępności miał dzisiejszą wartość "zachodnią", to w dodatku "zorganizowanie" budżetu na średniej wielkości mieszkanie nie było dużo trudniejsze, niż dziś uzbieranie wkładu własnego koniecznego do zaciągnięcia wieloletniego hipotecznego kredytu na podobny metraż. Oczywiście przypadek ten nie był być może stuprocentowo reprezentatywny, z pewnością jednak mówi sam za siebie. Zresztą ostatecznym potwierdzeniem zdecydowanie przyjaźniejszej natury cen mieszkań w odniesieniu do możliwości finansowych konsumentów w końcówce ub. wieku jest fakt, że deweloperzy pomimo braku instytucji kredytu hipotecznego oraz znacznego z roku na rok zwiększania własnej aktywności gospodarczej nie mieli większych problemów z bieżącą dystrybucją owoców swojej pracy i to najczęściej na etapie projektowym. Od tamtej pory obserwujemy niestety systematyczny zjazd wskaźników dostępności. W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.

Ślepa uliczka

Wzrost cen nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkalnych, bez względu na ich rodzaj, standard i lokalizację, jest zjawiskiem nie tylko normalnym, ale powszechnie pożądanym. Anglojęzyczne pojęcie "real estate" mówi samo za siebie. Nieruchomości jako "realna wartość" po prostu z natury rzeczy powinny w długim okresie czasu zyskiwać na wartości. Ich bieżąca wycena oraz panująca tendencja rynkowa nie tylko decyduje o statusie materialnym większości gospodarstw domowych, implikuje nastroje oraz zachowanie konsumentów, może niedługo decydować o standardzie życia emerytów w ramach instytucji "odwrotnej hipoteki" itd., ale przede wszystkim ma przemożny wpływ na szereg istotnych procesów ekonomicznych, koniunkturę w najważniejszych sektorach gospodarczych państwa, czy wreszcie niebagatelne wpływy do jego budżetu. Problem jednak w tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych z segmentu popularnego, który obejmuje 90 proc. całości rynku, powinny poruszać się w pewnych określonych ramach w korelacji z przynajmniej kilkoma istotnymi wskaźnikami statystyczno - ekonomicznymi, z podawanym przez GUS wskaźnikiem wzrostu płac na czele. Fakt utrwalającego się w Polsce od lat braku tego typu korelacji spowodował, że cena prostego lokum dla "Kowalskiego" oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w "ślepą uliczkę". Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).

"Grupa trzymająca ceny"?

Oczywiście bardzo trudno jest spodziewać się obiecujących następstw takiego stanu rzeczy. Na razie najbardziej zauważalnym jego aspektem jest tradycyjny u nas chaos (dez)informacyjny. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów "upragniony powrót" przybrał już charakter typowej "idee fixe" większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej "grupy trzymającej ceny". Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem "Rodzina na swoim"- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum. Nie można się jednak dziwić ani deweloperom, ani bankowcom, czy pośrednikom, że robią to co robią: pierwsi tak "obniżają" żeby za bardzo nie spadło, drudzy ogłaszają "kredytowe alleluja", a reprezentanci tych ostatnich tłumaczą komu i gdzie się da, że to najlepszy czas na kupno bo taniej już nie będzie. Oni to robią, bo chcą funkcjonować, cokolwiek zarabiać, a zwłaszcza przetrwać kryzys "w jednym kawałku". Wiadomo bowiem, że na rynku nieruchomości w czasie typowej bessy znacząco spada popyt, a co za tym idzie wolumen transakcji - rynek zamiera. Mało kto decyduje się na wydatek rzędu kilkuset tys. zł. mając pewność, że za miesiąc będzie niżej, a za rok dużo taniej. A to właśnie te czynniki są w pierwszej kolejności zabójcze dla biznesu żyjącego ze sprzedaży nieruchomości, a nie sama przecena, do której jakoś zawsze można się dostosować przy odpowiednio dużym obrocie. Dlatego też trwa zacięta walka o to, by obniżka cen mieszkań, głównie na rynku pierwotnym, nie przybrała charakteru regularnej bessy. Tę swoistą kampanię zaczynają wspierać najpoważniejsze dzienniki (vide: "Rzepa" 3.12), gdzie na pierwszych stronach widzimy tytuł-wyrok: "Mieszkania idą w górę", a dalej czytamy opinię poważnych instytucji (ZBP) o nieuchronnym wzroście cen mieszkań o min. 10 proc. w przyszłym roku. Czy jednak naszej "grupie" uda się przechytrzyć rynek, a zwłaszcza złamać jego historycznie sprawdzone zasady? Np. tę, że korekta cen po takim boomie jaki mieliśmy w ostatnich latach musi potrwać od 4 do nawet 6-ciu lat? Albo zapytajmy inaczej: czy 10-12 proc. korekta dwustuprocentowego wzrostu cen mieszkań z ostatnich kilku lat w pełni wyczerpuje regulacyjne możliwości polskiego rynku nieruchomości? I jeszcze jedno: jeżeli w Polsce wskaźnik dostępności cenowej mieszkań jest obecnie rzeczywiście na poziomie mniejszym niż 0,4, to jaką wartość miałby osiągnąć po czekającej nas rzekomo kolejnej fali wzrostów cen? No cóż, poczekamy, zobaczymy?

i bankowe "błędne koło fortuny"

Nie ulega jednak wątpliwości, że trybem rodzimej nieruchomościowej machiny zasługującym co najmniej na "medal za odwagę" jest sektor bankowy. Jest dość oczywiste, że przy rekordowo niskich wskaźnikach dostępności ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości jest niebezpiecznie wysokie. To ryzyko- z uwagi na ogromny udział kredytów walutowych - dało o sobie znać już na początku roku, kiedy to ceny mieszkań odnotowały pierwszy widoczny spadek, a złoty gwałtownie się osłabił. Panika, jaka wówczas zapanowała w szeregach bankowców wraz z okresowym powrotem instynktu samozachowawczego spowodowały drastyczne ograniczenie akcji kredytowej, zwłaszcza w obcej walucie. Czy zapowiadana obecnie "kredytowa odwilż" to dowód końca kryzysu i powrotu do "normalności", czyli stałego wzrostu cen mieszkań? To raczej skutek tego, że rodzimi bankierzy nie mają innego wyjścia, aniżeli uwierzyć w trafność prognoz coraz mocniejszego złotego i dalej brnąć w kredytowanie "drogich" mieszkań, by te z braku kredytowania przypadkiem znacznie nie potaniały, co miałoby zgubne skutki dla ich bilansów. Dalej więc liczą głównie na przychylność fortuny. Czy to rozsądna strategia przy tego typu działalności? Słynna już idea "kredyty na dowód", dotycząca pożyczek konsumpcyjnych pokazała, że raczej nie. A co będzie jeśli "koło fortuny" zatnie się na dobre w przypadku kredytów hipotecznych?

"Węzeł gordyjski"

Znalezienie w chwili obecnej jakichkolwiek pozytywnych przesłanek rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest zadaniem tak trudnym, że praktycznie niemożliwym. "Wsteczny bieg" doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą. W sposób niemal perfekcyjny z tymi parametrami koresponduje klasyfikacja europejskich eksporterów siły roboczej, w której Polska zajmuje jakże "prestiżowe" miejsce absolutnego lidera. Być może właśnie w potencjale emigracyjnym oraz talentach integracyjnych młodego polskiego pokolenia tkwi metoda przecięcia "węzła gordyjskiego" rodzimej mieszkaniówki?

Jest raczej pewne, że obecnie popyt efektywny na mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, generowany jest głównie przez klasę średnią, której rozwój jako tako postępuje, oraz ludzi których dochody wyraźnie przewyższają średnią krajową. Także ten dość osobliwy program "Rodziny na swoim" przede wszystkim wspiera te właśnie grupy społeczne, wiadomo czyim kosztem. Trudno ocenić jaki jest obecnie rzeczywisty niezrealizowany potencjał popytowy tego środowiska, ale zapewne na jakiś czas jeszcze go wystarczy, by podtrzymać rynkową płynność na jakimkolwiek poziomie. Jednak na dłuższą metę prawdziwym wyzwaniem dla rodzimej administracji państwowej będzie stworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez najliczniejszą grupę społeczną o dochodach nie przekraczających średniej krajowej. A tu niestety nie widać dosłownie najmniejszego światełka w tunelu. Widać za to "zamknięte oczy" rodzimych decydentów, którzy jakby zdają się nie dostrzegać narastającego problemu. Kiedyś przyjdzie im zapewne te oczy otworzyć i oby się to nie stało za późno?

Jarosław Jędrzyński

interia.pl

Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego "raju", niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować "od zawsze" pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.

Wskaźniki dostępności

Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku "emerging market", najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako "wskaźniki dostępności" (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.

Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw. mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim "Raporcie o inflacji" zamieszcza wykres (ostatnio w lutym '09), na którym wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.

Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w "Raporcie o inflacji" NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze "ciekawszy". Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu '09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q '09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego - 1027,8 PLN, 4-osobowego - 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy "polskie P/I" równe? 12,8(!). Daje to nam kolejną "polską normę", która "tylko" o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.

Z podstawowych aspektów wyznaczających standard zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli pozostaje omówienie kredytowej dostępności nieruchomości w PLN. Warto zwrócić uwagę na fakt, że NBP w dwóch ostatnich raportach o inflacji pomija ten, jak i pozostałe tematy, kwitując problem nieruchomości zaledwie krótką notatką. Dlaczego? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Natomiast z ostatniego raportu Expandera & Szybko.pl możemy się dowiedzieć o "widocznych oznakach ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych", wskutek czego "4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro". Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę.

Nic dodać, nic ująć?

Poza tym wszystkim rzetelne zdefiniowanie bardzo istotnej zwłaszcza dla bankowych analityków kredytowych relacji raty kredytu na kupno przeciętnego mieszkania do miesięcznego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, wydaje się w polskich warunkach dosyć trudne. Wynika to z faktu tradycyjnej "elastyczności" rodzimych placówek bankowych przy czynności kredytowania zakupu nieruchomości. I tak w różnych okresach banki udzielają kredytów na starannie urozmaiconych warunkach, a to osobom bez zdolności kredytowej (do spółki z osobami trzecimi), a to z mniejszym, większym lub bez wkładu własnego, z czasem znaczną, a niekiedy dla odmiany z symboliczną marżą, ale przede wszystkim z często nienaturalnie wydłużonym okresem spłaty zadłużenia, który nie wiadomo jak obecnie, ale jeszcze niedawno w wielu przypadkach ocierał się o półwiecze. Standardy te raczej nie są powszechną praktyką w krajach o zaawansowanych systemach bankowo-finansowych. Stąd też określenie reprezentatywnych warunków kredytowania nieruchomości, potrzebne do obliczenia współczynnika "raty do dochodu", przynajmniej na dzień dzisiejszy obarczone jest wysokim ryzykiem popełnienia błędu. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną ''polską normą" jest przekraczanie - i to znaczne - połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.

W czym problem?

Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że w polskich warunkach ekonomicznych nie tylko nabycie nieruchomości, ale i wielu innych dóbr mniej czy bardziej trwałego użytku wymaga od przeciętnie zarabiającego konsumenta przepracowania dwu-trzykrotności lub nawet większej ilości tego czasu, który potrzebny byłby jego korelatowi w Niemczech, Francji, Danii i w wielu tym podobnym krajach o zaawansowanym systemie gospodarki rynkowej. Jest to z jednej strony efekt mozolnego nadrabiania zaległości po zastopowanej 20 lat temu, a pieczołowicie konstruowanej przez dziesięciolecia komunistycznej demencji gospodarczej, z drugiej - niestety - skutek obecnego, kuriozalnego śrubowania rodzimych cen bardzo wielu towarów, dóbr i usług niekiedy do kilkudziesięciu procent powyżej poziomu obowiązującego w zamożnych krajach UE. O ile jednak teza, że uczciwie pracującego Polaka stać z roku na rok na coraz więcej, może być tematem dyskusji, o tyle problem nieruchomości, głównie mieszkań, jej nie podlega: z punktu widzenia kupujących jest coraz gorzej. Cenowa dostępność zarówno w deweloperskich biurach sprzedaży, jak i na rynku wtórnym, ma od lat tendencję malejącą.

Skutkiem tego nabycie mieszkania przez statystycznego "Kowalskiego" z każdym rokiem, licząc mniej więcej od połowy ubiegłej dekady, stanowi coraz większy problem, choć sam "Kowalski" prawdopodobnie nie zawsze do końca zdaje sobie sprawę z jego meritum. Zazwyczaj rozumuje on w ten sposób, że mieszkanie jest tym bardziej dostępne im bardziej dostępny jest kredyt w banku. Natomiast gdy bank grymasi przy jego przyznawaniu, to cenowa dostępność mieszkanie jest kiepska. Z kolei jakiekolwiek współczynniki dostępności pozostają w sferze abstrakcji. Ażeby dobrze zobrazować ułomność takiego rozumowania należy cofnąć się nieco w czasie, mniej więcej do połowy ostatniej dekady XX w., a wiec do pionierskich czasów polskiej "deweloperki". Pierwsze mieszkania krajowi deweloperzy oddali do użytku w roku 1993, ale ich ilość (485) nie potwierdziła jeszcze w pełni "narodzin branży". Swoje istnienie firmy deweloperskie wyraźniej zaakcentowały dopiero w latach 97/98, kiedy to wybudowały (wg GUS) odpowiednio ok. 5 i 9 tys. lokali. Od tego właśnie okresu możemy mówić o polskim rynku nieruchomości w pełnym słowa tego znaczeniu, tzn. takim, na którym funkcjonowali już wszyscy istotni jego uczestnicy. Samo przez się nasuwa się pytanie: jak w tamtych "pionierskich" czasach i następnych latach wyglądała dostępność cenowa nieruchomości?

Od normalności do "teraźniejszości"

Dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych w połowie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku była wypadkową kilku czynników. Przede wszystkim w tamtym czasie banki w Polsce praktycznie nie funkcjonowały w roli kredytodawców hipotecznych. Wg AD Drągowski w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną - jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.

Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego "M", była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. "duża ulga budowlana", która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.

Po trzecie, absolutna normą było wówczas kupowanie mieszkań na etapie tzw. "dziury w ziemi". W praktyce oznaczało to finansowanie inwestycji deweloperskich głównie z kieszeni przyszłych nabywców, dzięki czemu cena mkw. wybudowanego przez dewelopera lokum nie była (lub była tylko w niewielkim stopniu) obciążona wysokimi kosztami obsługi kredytu bankowego. Opisane powyżej czynniki, w korelacji z kilkukrotnie niższą od dzisiejszej wyceną gruntów budowlanych plus znacznie większą ich dostępnością oraz faktem głębokiego rynkowego zacofania, w głównym stopniu decydowały o ówczesnej nieporównywalnie wyższej niż obecna dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku - raczej nie przez pomyłkę - poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!), a co za tym idzie nie dość że wskaźnik dostępności miał dzisiejszą wartość "zachodnią", to w dodatku "zorganizowanie" budżetu na średniej wielkości mieszkanie nie było dużo trudniejsze, niż dziś uzbieranie wkładu własnego koniecznego do zaciągnięcia wieloletniego hipotecznego kredytu na podobny metraż. Oczywiście przypadek ten nie był być może stuprocentowo reprezentatywny, z pewnością jednak mówi sam za siebie. Zresztą ostatecznym potwierdzeniem zdecydowanie przyjaźniejszej natury cen mieszkań w odniesieniu do możliwości finansowych konsumentów w końcówce ub. wieku jest fakt, że deweloperzy pomimo braku instytucji kredytu hipotecznego oraz znacznego z roku na rok zwiększania własnej aktywności gospodarczej nie mieli większych problemów z bieżącą dystrybucją owoców swojej pracy i to najczęściej na etapie projektowym. Od tamtej pory obserwujemy niestety systematyczny zjazd wskaźników dostępności. W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.

Ślepa uliczka

Wzrost cen nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkalnych, bez względu na ich rodzaj, standard i lokalizację, jest zjawiskiem nie tylko normalnym, ale powszechnie pożądanym. Anglojęzyczne pojęcie "real estate" mówi samo za siebie. Nieruchomości jako "realna wartość" po prostu z natury rzeczy powinny w długim okresie czasu zyskiwać na wartości. Ich bieżąca wycena oraz panująca tendencja rynkowa nie tylko decyduje o statusie materialnym większości gospodarstw domowych, implikuje nastroje oraz zachowanie konsumentów, może niedługo decydować o standardzie życia emerytów w ramach instytucji "odwrotnej hipoteki" itd., ale przede wszystkim ma przemożny wpływ na szereg istotnych procesów ekonomicznych, koniunkturę w najważniejszych sektorach gospodarczych państwa, czy wreszcie niebagatelne wpływy do jego budżetu. Problem jednak w tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych z segmentu popularnego, który obejmuje 90 proc. całości rynku, powinny poruszać się w pewnych określonych ramach w korelacji z przynajmniej kilkoma istotnymi wskaźnikami statystyczno - ekonomicznymi, z podawanym przez GUS wskaźnikiem wzrostu płac na czele. Fakt utrwalającego się w Polsce od lat braku tego typu korelacji spowodował, że cena prostego lokum dla "Kowalskiego" oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w "ślepą uliczkę". Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).

"Grupa trzymająca ceny"?

Oczywiście bardzo trudno jest spodziewać się obiecujących następstw takiego stanu rzeczy. Na razie najbardziej zauważalnym jego aspektem jest tradycyjny u nas chaos (dez)informacyjny. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów "upragniony powrót" przybrał już charakter typowej "idee fixe" większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej "grupy trzymającej ceny". Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem "Rodzina na swoim"- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum. Nie można się jednak dziwić ani deweloperom, ani bankowcom, czy pośrednikom, że robią to co robią: pierwsi tak "obniżają" żeby za bardzo nie spadło, drudzy ogłaszają "kredytowe alleluja", a reprezentanci tych ostatnich tłumaczą komu i gdzie się da, że to najlepszy czas na kupno bo taniej już nie będzie. Oni to robią, bo chcą funkcjonować, cokolwiek zarabiać, a zwłaszcza przetrwać kryzys "w jednym kawałku". Wiadomo bowiem, że na rynku nieruchomości w czasie typowej bessy znacząco spada popyt, a co za tym idzie wolumen transakcji - rynek zamiera. Mało kto decyduje się na wydatek rzędu kilkuset tys. zł. mając pewność, że za miesiąc będzie niżej, a za rok dużo taniej. A to właśnie te czynniki są w pierwszej kolejności zabójcze dla biznesu żyjącego ze sprzedaży nieruchomości, a nie sama przecena, do której jakoś zawsze można się dostosować przy odpowiednio dużym obrocie. Dlatego też trwa zacięta walka o to, by obniżka cen mieszkań, głównie na rynku pierwotnym, nie przybrała charakteru regularnej bessy. Tę swoistą kampanię zaczynają wspierać najpoważniejsze dzienniki (vide: "Rzepa" 3.12), gdzie na pierwszych stronach widzimy tytuł-wyrok: "Mieszkania idą w górę", a dalej czytamy opinię poważnych instytucji (ZBP) o nieuchronnym wzroście cen mieszkań o min. 10 proc. w przyszłym roku. Czy jednak naszej "grupie" uda się przechytrzyć rynek, a zwłaszcza złamać jego historycznie sprawdzone zasady? Np. tę, że korekta cen po takim boomie jaki mieliśmy w ostatnich latach musi potrwać od 4 do nawet 6-ciu lat? Albo zapytajmy inaczej: czy 10-12 proc. korekta dwustuprocentowego wzrostu cen mieszkań z ostatnich kilku lat w pełni wyczerpuje regulacyjne możliwości polskiego rynku nieruchomości? I jeszcze jedno: jeżeli w Polsce wskaźnik dostępności cenowej mieszkań jest obecnie rzeczywiście na poziomie mniejszym niż 0,4, to jaką wartość miałby osiągnąć po czekającej nas rzekomo kolejnej fali wzrostów cen? No cóż, poczekamy, zobaczymy?

i bankowe "błędne koło fortuny"

Nie ulega jednak wątpliwości, że trybem rodzimej nieruchomościowej machiny zasługującym co najmniej na "medal za odwagę" jest sektor bankowy. Jest dość oczywiste, że przy rekordowo niskich wskaźnikach dostępności ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości jest niebezpiecznie wysokie. To ryzyko- z uwagi na ogromny udział kredytów walutowych - dało o sobie znać już na początku roku, kiedy to ceny mieszkań odnotowały pierwszy widoczny spadek, a złoty gwałtownie się osłabił. Panika, jaka wówczas zapanowała w szeregach bankowców wraz z okresowym powrotem instynktu samozachowawczego spowodowały drastyczne ograniczenie akcji kredytowej, zwłaszcza w obcej walucie. Czy zapowiadana obecnie "kredytowa odwilż" to dowód końca kryzysu i powrotu do "normalności", czyli stałego wzrostu cen mieszkań? To raczej skutek tego, że rodzimi bankierzy nie mają innego wyjścia, aniżeli uwierzyć w trafność prognoz coraz mocniejszego złotego i dalej brnąć w kredytowanie "drogich" mieszkań, by te z braku kredytowania przypadkiem znacznie nie potaniały, co miałoby zgubne skutki dla ich bilansów. Dalej więc liczą głównie na przychylność fortuny. Czy to rozsądna strategia przy tego typu działalności? Słynna już idea "kredyty na dowód", dotycząca pożyczek konsumpcyjnych pokazała, że raczej nie. A co będzie jeśli "koło fortuny" zatnie się na dobre w przypadku kredytów hipotecznych?

"Węzeł gordyjski"

Znalezienie w chwili obecnej jakichkolwiek pozytywnych przesłanek rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest zadaniem tak trudnym, że praktycznie niemożliwym. "Wsteczny bieg" doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą. W sposób niemal perfekcyjny z tymi parametrami koresponduje klasyfikacja europejskich eksporterów siły roboczej, w której Polska zajmuje jakże "prestiżowe" miejsce absolutnego lidera. Być może właśnie w potencjale emigracyjnym oraz talentach integracyjnych młodego polskiego pokolenia tkwi metoda przecięcia "węzła gordyjskiego" rodzimej mieszkaniówki?

Jest raczej pewne, że obecnie popyt efektywny na mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, generowany jest głównie przez klasę średnią, której rozwój jako tako postępuje, oraz ludzi których dochody wyraźnie przewyższają średnią krajową. Także ten dość osobliwy program "Rodziny na swoim" przede wszystkim wspiera te właśnie grupy społeczne, wiadomo czyim kosztem. Trudno ocenić jaki jest obecnie rzeczywisty niezrealizowany potencjał popytowy tego środowiska, ale zapewne na jakiś czas jeszcze go wystarczy, by podtrzymać rynkową płynność na jakimkolwiek poziomie. Jednak na dłuższą metę prawdziwym wyzwaniem dla rodzimej administracji państwowej będzie stworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez najliczniejszą grupę społeczną o dochodach nie przekraczających średniej krajowej. A tu niestety nie widać dosłownie najmniejszego światełka w tunelu. Widać za to "zamknięte oczy" rodzimych decydentów, którzy jakby zdają się nie dostrzegać narastającego problemu. Kiedyś przyjdzie im zapewne te oczy otworzyć i oby się to nie stało za późno?

Jarosław Jędrzyński

interia.pl

Jak poinformował obecny na uroczystości minister obrony narodowej Bogdan Klich, przekazanie wojskowych nieruchomości lotniskowych władzom regionalnym Małopolski to dopięcie procesu, który resort obrony narodowej, skarbu państwa i infrastruktury rozpoczęły 1,5 roku temu.

- Balice muszą się rozwijać jako lotnisko cywilne. Wojsko pozostanie w Krakowie i to pozostanie wzmocnione, ale też wojsku w Krakowie nie potrzeba tak wielkich powierzchni, jakie miało do tej pory - ocenił szef MON.

Według jego zapowiedzi na początek samorząd województwa małopolskiego otrzymał prawie 33 hektary ziemi na terenie lotniska, a w przyszłości w drodze użyczenia lotnisko dostanie kolejnych około 260 hektarów.

- Przed kilkoma tygodniami wspólnie z ministrem Gradem i ministrem Grabarczykiem przekazaliśmy jako wojsko w drodze darowizny osiem lotnisk o powierzchni 2110 hektarów - takich, które są trwale zbędne dla sił zbrojnych w Polsce m.in. Modlin, Poznań, Biała Podlaska, Zielona Góra, Piła Nowe Miasto n. Pilicą Katowice, Szymany, Szczytno - powiedział Klich.

Dodał, że wraz z przekazaniem w drodze użyczenia części nieruchomości dla takich lotnisk jak m.in. Kraków-Balice oraz działek dla Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej (PAŻP) daje to w sumie 3145 hektary, czyli 67 proc. łącznej powierzchni nieruchomości przeznaczonych do przekazania przez wojsko stronie cywilnej.

Przypomniał, iż działanie takie jest zgodne z założeniami polityki transportowej przyjętej przez rząd premiera Donalda Tuska.

Obecny na uroczystości minister skarbu Aleksander Grad zaznaczył, że przekazywanie majątku państwowego na poziom regionalny wpisuje się w strategię działania resortu.

- Od początku mojej działalności w tym ministerstwie przyjąłem zasadę, że tam, gdzie możemy podzielić się własnością z samorządem, to to robimy (...). Jestem przekonany, że zarówno samorządy, jak i spółki działające na poziomie regionalnym zdecydowanie lepiej wykorzystają szanse, jakie daje prawo własności - podkreślił Grad.

Jak zaznaczył marszałek województwa małopolskiego Marek Nawara, władze regionu muszą teraz przekazać nieruchomości Międzynarodowemu Portowi Lotniczemu Kraków-Balice (MPL) na co najmniej 30 lat albo w formie nieodpłatnego użyczenia, albo płatnej dzierżawy.

- Cieszymy się, że rozpoczęliśmy ten proces, bo to ważne przedsięwzięcie dla rozwoju krakowskiego lotniska i całego systemu komunikacyjnego w Małopolsce - ocenił Nawara.

Prezes MPL Kraków-Balice Jan Pamuła powiedział PAP, że władze portu lotniczego planują na otrzymanej ziemi przeprowadzić inwestycje niezbędne do rozwoju lotniska.

Chodzi przede wszystkim o zwiększenie o trzy hektary płyty postojowej dla samolotów, by jej pojemność zwiększyła się z 17 do 25 maszyn, zbudowanie drugiego łącznika pomiędzy płytą postojową i pasem startowym oraz hangaru do obsługi samolotów bazujących na lotnisku. Planowane jest też przeniesienie terminalu cargo.

Prezes przypomniał, że lotnisko na najbliższe lata ma zaplanowane inwestycje na około 800 mln zł. Najważniejszymi przedsięwzięciami będzie budowa nowego terminalu pasażerskiego o przepustowości około 8 mln pasażerów rocznie oraz dobudowanie drugiego pasa startowego.

Międzynarodowy Port Lotniczy Kraków-Balice jest drugim co do wielkości (po warszawskim Okęciu) lotniskiem w Polsce, które w zeszłym roku obsłużyło 2,9 mln pasażerów. Na lotnisku regularne operacje wykonuje 18 przewoźników; port współpracuje także z kilkunastoma liniami czarterowymi.

PAP

interia.pl

Jak poinformował obecny na uroczystości minister obrony narodowej Bogdan Klich, przekazanie wojskowych nieruchomości lotniskowych władzom regionalnym Małopolski to dopięcie procesu, który resort obrony narodowej, skarbu państwa i infrastruktury rozpoczęły 1,5 roku temu.

- Balice muszą się rozwijać jako lotnisko cywilne. Wojsko pozostanie w Krakowie i to pozostanie wzmocnione, ale też wojsku w Krakowie nie potrzeba tak wielkich powierzchni, jakie miało do tej pory - ocenił szef MON.

Według jego zapowiedzi na początek samorząd województwa małopolskiego otrzymał prawie 33 hektary ziemi na terenie lotniska, a w przyszłości w drodze użyczenia lotnisko dostanie kolejnych około 260 hektarów.

- Przed kilkoma tygodniami wspólnie z ministrem Gradem i ministrem Grabarczykiem przekazaliśmy jako wojsko w drodze darowizny osiem lotnisk o powierzchni 2110 hektarów - takich, które są trwale zbędne dla sił zbrojnych w Polsce m.in. Modlin, Poznań, Biała Podlaska, Zielona Góra, Piła Nowe Miasto n. Pilicą Katowice, Szymany, Szczytno - powiedział Klich.

Dodał, że wraz z przekazaniem w drodze użyczenia części nieruchomości dla takich lotnisk jak m.in. Kraków-Balice oraz działek dla Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej (PAŻP) daje to w sumie 3145 hektary, czyli 67 proc. łącznej powierzchni nieruchomości przeznaczonych do przekazania przez wojsko stronie cywilnej.

Przypomniał, iż działanie takie jest zgodne z założeniami polityki transportowej przyjętej przez rząd premiera Donalda Tuska.

Obecny na uroczystości minister skarbu Aleksander Grad zaznaczył, że przekazywanie majątku państwowego na poziom regionalny wpisuje się w strategię działania resortu.

- Od początku mojej działalności w tym ministerstwie przyjąłem zasadę, że tam, gdzie możemy podzielić się własnością z samorządem, to to robimy (...). Jestem przekonany, że zarówno samorządy, jak i spółki działające na poziomie regionalnym zdecydowanie lepiej wykorzystają szanse, jakie daje prawo własności - podkreślił Grad.

Jak zaznaczył marszałek województwa małopolskiego Marek Nawara, władze regionu muszą teraz przekazać nieruchomości Międzynarodowemu Portowi Lotniczemu Kraków-Balice (MPL) na co najmniej 30 lat albo w formie nieodpłatnego użyczenia, albo płatnej dzierżawy.

- Cieszymy się, że rozpoczęliśmy ten proces, bo to ważne przedsięwzięcie dla rozwoju krakowskiego lotniska i całego systemu komunikacyjnego w Małopolsce - ocenił Nawara.

Prezes MPL Kraków-Balice Jan Pamuła powiedział PAP, że władze portu lotniczego planują na otrzymanej ziemi przeprowadzić inwestycje niezbędne do rozwoju lotniska.

Chodzi przede wszystkim o zwiększenie o trzy hektary płyty postojowej dla samolotów, by jej pojemność zwiększyła się z 17 do 25 maszyn, zbudowanie drugiego łącznika pomiędzy płytą postojową i pasem startowym oraz hangaru do obsługi samolotów bazujących na lotnisku. Planowane jest też przeniesienie terminalu cargo.

Prezes przypomniał, że lotnisko na najbliższe lata ma zaplanowane inwestycje na około 800 mln zł. Najważniejszymi przedsięwzięciami będzie budowa nowego terminalu pasażerskiego o przepustowości około 8 mln pasażerów rocznie oraz dobudowanie drugiego pasa startowego.

Międzynarodowy Port Lotniczy Kraków-Balice jest drugim co do wielkości (po warszawskim Okęciu) lotniskiem w Polsce, które w zeszłym roku obsłużyło 2,9 mln pasażerów. Na lotnisku regularne operacje wykonuje 18 przewoźników; port współpracuje także z kilkunastoma liniami czarterowymi.

PAP

interia.pl

Dotyczy to m.in. obowiązku utrzymywania dobrego stanu budynku, dozwolonych remontów, a także ograniczeń w obrocie nieruchomościami zabytkowymi.Wśród ograniczeń w zakresie obrotu budowlą zabytkową wymienić należy prawo pierwokupu. W przypadku zabytków, z mocy ustawy może ono przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego, czyli gminom.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Uwaga: Prawo pierwokupu dotyczy tylko transakcji sprzedaży nieruchomości, nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek, czy wniesienie aportem do spółki.

Przesłanki istnienia prawa pierwokupu

Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu.

2. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej – wyłącznie na wniosek gminy. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Przepisy wyraźnie wskazują, że prawo pierwokupu powinno być wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przebieg sprzedaży nieruchomości zabytkowej

Krok 1: Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu.

Krok 2: Podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu.

Krok 3: Zawiadomienie gminy w sprawie skorzystania z służącego jej prawa pierwokupu. Gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.

Krok 4: Decyzja gminy w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych powodują istotne obciążenia dla właścicieli budynków. Ponadto, służące gminie pierwszeństwo zakupu budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę. Znajomość przebiegu sprzedaży nieruchomości zabytkowej, obciążonej prawem pierwokupu, pozwala nabywcy przygotować się na ewentualne opóźnienie lub niezrealizowanie transakcji.

Źródło: bankier.pl

Dotyczy to m.in. obowiązku utrzymywania dobrego stanu budynku, dozwolonych remontów, a także ograniczeń w obrocie nieruchomościami zabytkowymi.Wśród ograniczeń w zakresie obrotu budowlą zabytkową wymienić należy prawo pierwokupu. W przypadku zabytków, z mocy ustawy może ono przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego, czyli gminom.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Uwaga: Prawo pierwokupu dotyczy tylko transakcji sprzedaży nieruchomości, nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek, czy wniesienie aportem do spółki.

Przesłanki istnienia prawa pierwokupu

Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu.

2. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej – wyłącznie na wniosek gminy. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Przepisy wyraźnie wskazują, że prawo pierwokupu powinno być wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przebieg sprzedaży nieruchomości zabytkowej

Krok 1: Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu.

Krok 2: Podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu.

Krok 3: Zawiadomienie gminy w sprawie skorzystania z służącego jej prawa pierwokupu. Gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.

Krok 4: Decyzja gminy w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych powodują istotne obciążenia dla właścicieli budynków. Ponadto, służące gminie pierwszeństwo zakupu budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę. Znajomość przebiegu sprzedaży nieruchomości zabytkowej, obciążonej prawem pierwokupu, pozwala nabywcy przygotować się na ewentualne opóźnienie lub niezrealizowanie transakcji.

Źródło: bankier.pl